律师观点分析

长沙市天心区住房保障局与丁伏霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 湖南省长沙市中级人民法院 民事判决书 （2016）湘01民终6792号 上诉人（原审被告）：丁伏X，男，1965年1月24日出生，汉族，住湖南省沅陵市。 委托诉讼代理人：熊盛君，湖南天恒健律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长沙市天心区住房保障局，住所地湖南省长沙市天心区城南路137号。 法定代表人：张善翥，局长。 委托诉讼代理人：苏剑，湖南若华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晴，湖南若华律师事务所律师。 上诉人丁伏X因与被上诉人长沙市天心区住房保障局租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁伏X上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4369号民事判决，并依法改判双方签订的租赁合同继续履行；二、由长沙市天心区住房保障局承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、张伏霞并未拖欠租金，长沙市天心区住房保障局并未严格要求张伏霞必须按照合同约定提前支付2016年第二季度租金，2016年第一季度租金也是在3月份才交纳的，且长沙市天心区住房保障局负责涉案房屋租赁事宜的虢科长不接受丁伏X交纳的租金，并非丁伏X违约；二、长沙市天心区住房保障局单方解除合同给丁伏X造成了损失，丁伏X同一解除合同的前提是补偿丁伏X解除合同造成的损失123万元。 长沙市天心区住房保障局辩称；一审判决根据双方之间的租赁合同及房租支付凭据认定丁伏X存在拖欠房屋租金的事实，认定事实清楚，证据确实充分，丁伏X要求撤销一审判决并依法改判并无事实及法律依据。请求二审法院依法维持原判。 长沙市天心区住房保障局向一审法院起诉请求：一、依法解除长沙市天心区住房保障局与丁伏X签订的《房屋租赁合同》,判令丁伏X向长沙市天心区住房保障局支付因擅自转租违约金10000元，并判令丁伏X腾出所租赁的长沙市天心区住房保障局名下位于长沙市××××楼门面的房屋；二、判令丁伏X向长沙市天心区住房保障局支付租金人民币30000元，并判令丁伏X支付租金至腾空房屋之日；三、本案诉讼费用由丁伏X承担。 一审法院认定事实：一审法院对《房屋租赁合同》《湖南省非税收入一般缴款书》予以认定。对有争议的证据和事实认定如下：一、《个体工商户登记基本信息》，不能证明丁伏X将涉案房屋转租，长沙市天心区住房保障局主张丁伏X将涉案房屋转租，一审法院不予采信；二、丁伏X辩称其没有拖欠租金，《房屋租赁合同》约定丁伏X提前按每季度30000元支付租金，丁伏X如拖欠租金累计达2个月，长沙市天心区住房保障局可以单方面解除合同并收回房屋，一审法院查明，丁伏X没有按照合同约定提前支付第2季度的租金，拖欠租金已达2个月。 一审法院认为：长沙市天心区住房保障局与丁伏X签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应依约履行。丁伏X没有按照合同约定支付租金，已构成违约，长沙市天心区住房保障局请求解除《房屋租赁合同》并由丁伏X腾空并返还涉案房屋，具有事实和法律依据，且丁伏X亦同意解除《房屋租赁合同》，故长沙市天心区住房保障局与丁伏X签订的《房屋租赁合同》于2016年8月23日解除。因《房屋租赁合同》已解除，对长沙市天心区住房保障局请求丁伏X腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。长沙市天心区住房保障局主张丁伏X擅自转租涉案房屋应支付违约金10000元，因证据不足，对长沙市天心区住房保障局的该项诉讼请求，不予支持。因丁伏X没有支付从2016年4月1日起的租金，长沙市天心区住房保障局请求丁伏X支付从2016年4月份起至返还涉案房屋之日止的租金（租金按每月10000元计算），予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、长沙市天心区住房保障局与丁伏X签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月23日解除；二、限丁伏X于本判决生效后15日内将位于长沙市××××楼门面腾空并返还给长沙市天心区住房保障局；三、限丁伏X于本判决生效后15日内向长沙市天心区住房保障局给付从2016年4月1日起至位于长沙市××××楼门面实际返还之日止的租金（租金按每月10000元计算）；四、驳回长沙市天心区住房保障局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1600元，减半收取计800元，由丁伏X负担。 本院二审期间，丁伏X向本院提交新的证据：光盘一张（录音资料）。拟证明丁伏X并未拖欠租金，是长沙市天心区住房保障局工作人员不收取租金，丁伏X无违约行为。长沙市天心区住房保障局对该证据发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据在一审起诉之前已经取得，丁伏X二审阶段提交，不属于新证据范围。不能证明录音资料中与丁伏X对话人员为长沙市天心区住房保障局人员，该证据不能证明待证事实。本院认为作为定案依据的证据应当真实、合法，并与案件具有关联性。根据丁伏X陈述，其提交的光盘（录音证据）取得时间为2016年6月2日，2016年第二季度已经接近尾声（合同约定应提前按季度交纳该季度租金），该份证据不能合理解释丁伏X拖欠2016年第二季度租金的原因，且丁伏X未能提供录音证据中所谓长沙市天心区住房保障局工作人员的身份及该人员的陈述能够代表长沙市天心区住房保障局的相关证据。故本院对该证据不予采信。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：丁伏X与长沙市天心区住房保障局签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。丁伏X未能按照合同约定于2016年第二季度前支付第二季度租金，构成违约，符合双方约定的合同解除条件。故一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当，丁伏X关于拖欠房屋租金的抗辩理由不能成立，其上诉请求继续履行租赁合同并无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，丁伏X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由丁伏X负担。 本判决为终审判决。 审判长周坤 审判员熊伟 代理审判员冷子剑 二〇一六年十月二十六日 书记员皮磊林 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审