限购政策对于房屋买卖合同解除的法律风险分析及应对

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一、国家频频出台房地产限购政策原因

我国房地产市场虽不断创造神话，但民众可支配收入跟不上房价上涨速度，必然带来金融风险。

政策之前只是采取限制买家（比如要求当地户口、要求连续交社会保险、要求交所税税、对买家持有房产数量上限要求等）和加大买方融资买房的难度（比如首付比例提高、贷款年限缩短、贷款利率提高等）。某些房价较高的城市（如北京、作者所在的厦门等）施行的最新政策开始限制卖方（比如刚购买未满几年的房产不得出售等）方面。

当事人签订的合同遇到限购，则卖方将无法得到房款，买方无法获得产权价值，法律上说法是合同目的均落空。

二、合同解除对于双方当事人的影响

合同是当事人之间的“法锁”，签订合同的当事人如同戴上了枷锁，双方不仅根据合同享受着权利，也要履行各自义务。

要想解开枷锁束縳，不想履行合同中自己的义务（比如卖方不想卖房、买方不想付钱），就要看是不是具备合同的解除条件。

合同解除的条件分法定解除条件和约定解除条件。法定解除条件要求当事人“合同目的落空”才可解除合同；而约定解除条件可以由双方在合同中自由约定。

如果不具备解除条件却强行不履行义务，这样的“法盲”就要付出惨重的经济代价，轻则赔定金、重则赔偿房屋差价。人为刀俎，我为鱼肉。

三、什么情况下案件中会涉及到以限购为由要求解除合同？

通常在房价上涨时，政府突然施行限购政策，政策威力未现，通常卖方感觉自己房产卖亏，可借限购政策要求解除合同。这样卖方可以获得房价上涨带来的红利。

如果限购政策施行一段时间后，政策威力显现，房价从最高点下降，很多在高位接盘的投资者（买家）若将所购房产过户自身名下后，短期内无法转手获利，则可借限购政策要求解除合同。这样买方可以减少接盘被套的损失。

本人实务中很少见到当事人或者大小中介公司在合同中对政策风险提前作出安排，这是缺陷，对中介公司本身也有重大风险。

四、法院对涉及限购政策案件的判法

一般而言，如果案件中出现了：因限购政策影响，导致案涉房产无法买入（较多）或者无法卖出或者被限贷。法院会判决解除双方的买卖合同，同时可支持退还定金、返还被买家占有的房屋等。

五、法院会采取如此判法的原因

第一，《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第28条规定的精神被放大适用。

第二，虽然法律上没有明确将“合同在法律上或者事实上不能履行”作为法定解除权的行使情形之一但是这种“合同僵局”类似于“公司僵局”，法院为减少这种僵局造成的社会资源的浪费，通常将这种合同僵局作为行使法定解除权的“其他情形”。

这种法律理念作者以后会多次提到，也会撰文分享。

第三，以限购为由解除双方合同，任一方均不会判决承担过重的责任，两方均不得罪，有利于判决执行。法院在实践中有倾向于平衡处理双方利益的习惯作法。

六、我们如何通过合同安排应对限购政策带来的风险

买方为防止卖方借限购解除合同，可以约定即使买方因限购政策无法购买案涉房产，卖方无权解除合同，买方有权另行指定第三方购买或者待限购消除后履行等等安排，并约定违约责任。

卖方为防止买方借买方已失去购买资格为由要求解除合同，一旦解除短期内又会影响卖方资金安排（如另行购房）可以让买方作出签订时符合购买政策的承诺，并且约定签订合同后发现买方不能购买的，赔偿损失，将卖家其他安排作为附件。这些作法创新处可根据实际选择，均可帮助卖家防范实践中中介炒房的行为、避免损失。

如有其他需要，也可咨询作者（福建天衡联合律师事务所，葛牧律师原创！）。作者一直认为：优秀的律师根据识别出的风险在合同中提前作出条款安排，会明显为一方带来重大经济利益。这就是法律服务业的巨大价值所在！