在广州及周边地区房价蹭蹭蹭上涨的大环境下，笔者处理了多件出卖人不愿意继续履行二手房买卖合同纠纷案件。更多的时候，都是出卖人因为觉得卖亏了而不愿意继续履行合同，或是要求解除或是要求涨价。这种情形下，出卖人往往陷入一种担忧---法院（或仲裁机构）会不会支持房屋买受人继续履行合同的诉讼请求？会不会依合同约定承担高额违约金？特别是法院判决（仲裁机构裁决）继续履行合同后还判处高额违约金而限入人财两空的境地？在房屋买卖合同无法履行的情况下，抑或司法机关会不会将增值部分利益判归买受人？什么情况下可不承担任何违约责任，等等。

一、什么情况下法院会支持买受人要求继续履行合同的诉求

条件有三：

1、法律上不存在障碍，即房屋不存在查封、按揭等情形。

2、对价支付存在可能性。

3、后续执行具备可能性，即房屋不存在他卖、仅凭生效法律文书即可过户的情形。

如果法院审查后发现前述三个条件只要有一个不满足，将不会支持继续履行合同而是支持买受人要求赔偿的诉请，而不以出卖人是否同意为前提。

二、什么情况下法院会既支持买受人继续履行合同的诉求，又会判决出卖人承担违约责任

在满足上述第一种条件的形情下，法院会根据双方的房屋买卖合同进行审查，达到合同约定的情形致使房屋买卖逾期等情形，则出卖人应根据合同约定承担违约责任。一般情况下，合同会赋予买受人一方选择权，承担责任的方式出现多样化，双倍返还定金、支付违约金、赔偿实际损失都是常见样式。在继续履行合同的前提下，支付违约金、赔偿损失成为可能。

三、什么情况下法院会判决支持买受人增值部分归已方的诉求

当继续履行合同成为不可能或买受方选择要求解除合同时，支付违约金、赔偿实际损失都成为可能，亦可一并主张。如双方的房屋买卖合同只对违约金进行了约定，而并没有赔偿损失的约定，此种情况下，法院一般只判处违约金，违约代价相对较小，也是出卖方选择不继续履行合同，违约高发的原因。当法定定金罚则与上述两种约定并存时，在解除合同的前提下，双倍返还定金、支付违约金、赔偿实际损失都成为可能，但定金罚则与支付违约金（最高20%）、赔偿实际损失不可兼得，而支付违约金与赔偿实际损失可一并主张，不以20%为限，但也存在适当的司法干预，以衡平双方的利益关系，惩罚违约方，体现的裁判理念是公平公正。

四、什么情况下法院会判决解除合同，返还定金而无需承担其他责任

房地产市场政策多变，经常出现合同刚签署完就出现限购限贷政策。一旦买房人的资格条件受到限制，便在客观上无法完成后续履行。当出现买受方资格条件限制、按揭政策变更等非双方的原因导致无法交易时，法院则会根据情势变更原则判决解除合同，互不追究责任。（本文由广州刘建平律师原创，如需转载，请注明出处。谢谢！）