裁判摘要

不动产登记机构签收民事裁定和协助执行通知书之日，对讼争房产的查封即发生法律效力。不动产登记机构滞后办理讼争房产的查封手续，属于其内部管理问题，不能以此否定对讼争房产的查封已于签收日发生法律效力的事实。

简要案情

裁判结果

最高人民法院经审查认为，武夷山市房产管理处签收民事裁定和协助执行通知书之日即2015年2月6日，对本案讼争房产的查封即发生法律效力，其滞后办理查封手续的行为属于内部管理问题，不能以此否定对讼争房产的查封已于2015年2月6日发生法律效力的事实。即便蒋某某、陈某某、彭某某二审时提交的预购商品房预告登记证真实，讼争房产在预告登记之前已被南平市中级人民法院依法查封。蒋某某、陈某某、彭某某关于不动产预告登记生效时间先于查封行为生效时间的主张，与事实不符。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，作为买受人的案外人要排除对案涉房屋的执行，应当具备以下要件：（一）与被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）案外人已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，即在查封前已实际占有该物；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。由于本案讼争房产仍登记在华泰房地产开发公司名下，蒋某某、陈某某、彭某某虽提交了在人民法院查封前其与华泰房地产开发公司签订的商品房买卖合同，但未提供证据证实其在人民法院查封前已合法占有讼争房产，且其在人民法院查封前亦未向华泰房地产开发公司支付购房款。二审判决认定蒋某某、陈某某、彭某某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的可以排除执行的条件，并无不当。蒋某某、陈某某、彭某某关于其作为讼争房产的预告登记权利人请求排除执行的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。因此，驳回蒋某某、陈某某、彭某某的再审申请。

裁判摘要评析

审理案外人执行异议之诉，既要依法确认案外人对执行标的是否享有受法律保护的实体权利，又要对该实体权利能否阻却强制执行作出判断，从而最终确定案外人的异议是否成立。金钱债权执行中，预售商品房买受人对登记在被执行人名下的不动产提出案外人执行异议的，人民法院一般依据《执行异议复议规定》第28条至第30条的规定进行审查判断。如何确定查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书发生查封法律效力的时间，是判断案外人是否满足排除执行要件的基础和前提。

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第1条第2款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”对此规定，实践中存在两种不同理解。第一种理解认为，虽然规定了查封裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力，但该效力只是人民法院在协助通知书送达时有关单位就应当依法协助办理查封的效果，并不直接产生查封的法律效果。对不动产的查封，除需人民法院出具协助执行通知书等材料外，还需不动产登记机构办理登记才产生查封效力。（2019）湘0405执异6号裁定 即采取这一观点，理由是根据《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，人民法院查封不动产应依法提供相应材料，然后不动产登记机构应当根据送达协助执行通知书的先后进行登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产的查封登记应当由登记机构依法将查封事项记载于不动产登记簿。第二种理解认为，查封裁定书和协助执行通知书送达协助执行人时发生法律效力，查封行为自此处于公示状态，行政机关办理查封登记手续、张贴公告或加贴封条等公示方式均不是查封的生效要件，如最高人民法院（2018）最高法民申1281号裁定 即采取这一观点。

这两种观点的不同，本质上反映了查封行为效力认定在法律适用上的不统一。考察最高人民法院的裁判文书，目前多数裁判采取第二种理解，本案也采此观点。

一、不动产查封方法的立法模式

民事执行中的查封是指为确保申请执行人的民事权利得以实现，由人民法院作出的禁止被执行人处分或者转移非金钱财产（动产与不动产）的强制性措施。

目前我国尚无强制执行法，现行《民事诉讼法》亦未对不动产之查封方法作出明确规定，从司法解释看，我国采取的是第二种模式，即通过多种方法查封不动产，包括加贴封条或张贴公告、查封登记、预查封登记等。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款规定：“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为”，以及第26条第3款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”，仅规定行政机关未办理查封登记的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为以及不得对抗善意第三人，并未规定未办理查封登记的，查封不生效。可见，对动产、不动产及其他财产的查封、扣押、冻结，应以人民法院向协助执行人送达裁定书及协助执行通知书作为生效要件，查封登记等公示方式并非查封的生效要件，而是对抗善意第三人的要件。

二、买受人物权期待权的保护与限制

保护买受人物权期待权是在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础，指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行的物权效力。

当然，《执行异议复议规定》对买受人物权期待权予以保护的同时也施加了合理的限制。一方面，在不妨害查封目的、保护申请执行人利益的前提下，该规定第28条（无过错不动产买受人物权期待权的保护条件）和第29条（房屋消费者物权期待权的保护条件）对于当事人签订合同、占有不动产、支付房屋价款的时点的审查，均要求在人民法院“查封之前”，旨在减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间的民事权利进行的适当干预，在被执行人与第三人之间进行的利益平衡。另一方面，预告登记权利人对不动产享有的也是物权期待权，并未完成本登记，尚未取得不动产所有权，其依据第30条规定提出执行异议的，当以被查封的不动产“办理了受让物权预告登记”即办理不动产预告登记应当先于查封为前提。本案中，武夷山房产管理处滞后办理讼争房产的查封手续，南平市中级人民法院若以此作为查封生效的时间，则可能会使被执行人、第三人串通房产管理处恶意办理预告登记来逃避执行，从而与立法本意背道而驰。

三、不动产查封认定规则的实务影响

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对不动产登记机构协助执行程序作了具体规范，不动产登记机构有根据人民法院的协助执行通知书办理查封等协助执行事项的义务。一般认为，对于法院而言，只要不动产登记机构签收了协助文书，协助执行义务就已生效，应当自觉按照生效法律文书的规定履行相应的协助义务。若不动产登记机构以“内部审批”为由拖延推诿，甚至是拒绝执行来对抗协助义务，该行为轻则构成内部管理问题或重大瑕疵，由人民法院判决予以纠正，重则构成妨害民事诉讼的违法行为而因此受到相应处罚，但均不能以此否定对不动产的查封已于签收日发生法律效力的事实。

结语

查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书发生查封法律效力的时间，应当以文书送达日为准。相关查封、扣押、冻结文书经人民法院合法送达，并经不动产登记机构合法签收，查封行为就依法产生公示效力，直接发生禁止或者限制被执行人处分其特定财产的法律效果。而行政机关是否办理查封登记手续、张贴公告或加贴封条均不影响查封的生效。

另外，鉴于执行程序中不动产买受人的责任优待之地位，《执行异议复议规定》给予了倾向保护，赋予买受人对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。但值得强调的是，保护的程度应与查封目的、保护申请执行人利益的目标相统一。因此，在案外人执行异议之诉案件中，应当按照“查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”的标准严格审查买受人的实体权利能否阻却强制执行。