律师观点分析

民事判决书

（2020）川1602民初1135号

原告：广安市XXXXX管理有限公司，住所地广安市。

委托诉讼代理人：练X，四川XX律师。

被告：尹XX，男，汉族，生于1982年2月18日，户籍所在地四川省岳池县。

原告广安市XXXXX管理有限公司（以下简称XX公司）与被告尹XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人练X、李X、被告尹XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2014年4月25日签订的《租赁合同》及《xxxxx商铺租赁合同补充协议》于2019年9月14日解除；2.依法判决被告将承租的商铺交还给原告；3.请求判令被告向原告支付自2018年5月1日起至2019年9月14日止的租金、管理服务费、物业服务费、水电费25593元，并按每天5‰的标准支付该款自2019年9月14日起至付清之日止的滞纳金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月25日，原、被告签订《租赁合同》及补充协议，合同约定被告承租原告位于广安市铺位，租期八年，建筑面积191平方米，自2014年8月1日起至2022年7月31日止，租金从第四年起复式递增10%,租金单价为4元／㎡·月，管理服务费5元／㎡·月，物业服务费1.5元／㎡·月，补充协议中还约定了川渝XX公司给予被告租金及管理服务费减免期为42个月，物业管理费减免期限36个月。被告应从2017年8月1日起支付物业服务费，从2018年1月1日起支付租金、管理服务费，但被告除支付部分租金和管理费外，一直拖欠至2019年9月11日应付的租金、管理服务费、物业服务费，拒不履行合同，构成违约。原告于2019年9月11日向被告发出解除《租赁合同》的通知，该通知于2019年9月14日送达。现被告尚欠租金及管理服务费20243元，物业服务费4662元，水电费697元，总计25593元，按合同约定，由于被告违约，被告还应按每天5‰的标准自解除合同之日起支付逾期支付各项费用的滞纳金。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告尹XX辩称，对原告请求的费用不予认可，从2017年之前他就没在门市上做生意了，多次找到原告口头说解除合同。他支付了保证金还有其他费用要求一并处理。

经审理查明：2014年4月25日，原告XX公司（出租方、甲方）与被告尹XX（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：1.1甲方将位于广安市铺位，建筑面积（含公摊面积）191平方米的商铺出租给乙方，供乙方在合同期内使用。1.2合同租赁期限为捌年，自2014年8月1日起至2022年7月31日止。2.1租金单价为4元／㎡·月。2.2支付方式：租金按季度缴纳，乙方应付款为2292元（大写XXX拾贰元）。3.1管理服务费单价为5元／㎡·月。3.2支付方式：管理服务费按季度缴纳，乙方应付款为2865元（大写贰仟捌佰陆拾伍元）。4.1本合同期内，物业服务费单价为1.5元／㎡·月。4.2支付方式：物业服务费按季度缴纳，乙方应付款为860元（大写捌佰陆拾元）。5.1保证金：乙方签订本合同时，应向甲方缴纳等于叁个月租金及管理服务费作为合同保证金，共计人民币5157元（大写人民币伍仟壹佰伍拾柒元）。第二十四条：乙方应支付甲方的租金、管理服务费、物业服务费、水、电费、保证金及其它应支付费用等达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲方有权根据实际情况作出提前终止本合同的决定。同日，原、被告双方签订了《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》，该协议约定：1.1甲方在合同期内给予乙方租金及管理服务费用减免期限42个月。1.2甲方在合同期内给予乙方物业服务费减免期限36个月。其它约定：装修补贴100／㎡，可冲减租金及管理服务费。同时合同约定所有应交未交、迟交的费用，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为应交未交、迟交费用的总和×5‰×逾期天数。

被告尹XX于合同签订后接收该租赁物并进行装修，其门市用于经营，并缴纳了保证金5157元。2018年5月17日，被告向原告提交了申请一份，内容为由于川渝家居建材城位置相对偏僻造成市场无人气，入住三年来无生意，现已经营困难，无力支撑，申请终止现有门市15幢3楼门市。2018年6月27日，原告向被告回函，内容为你方于2018年6月21日递交书面申请书，申请解除《租赁合同》，我公司经研究后认为公司无违约行为，不同意解除该《租赁合同》，请你方严格履行合同义务。2019年9月11日，原告XX公司向被告尹XX邮寄送达了《解除<租赁合同>及<补充协议>通知书》，该通知书内容为：“一、解除你方与我公司就广安XX渝家居建材15栋310-314号商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、你方应在通知书到达后七日内腾空房屋并交还给我公司，逾期则视为你方自愿抛弃房屋内物品，我公司有权任意处理并有权接管该商铺。三、你方应立即支付拖欠的租金及管理服务费22691元、物业服务费4870元、水电费697元，否则，由此产生的包括但不限于律师费、差旅费等实现债权费用由你方承担。2019年9月14日，该通知书被签收。合同签订后，被告一直使用该门市，并没有支付过租金、管理服务费和物业服务费。

上述事实，有原、被告双方签订的《租赁合同》及补充协议、解除《租赁合同》及《补充协议》通知书、快递单复印件、申通快递跟踪进度单、申请书、回函及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。

本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告XX公司主张从2019年9月14日起以通知解除的方式解除双方于2014年4月25日签订的《租赁合同》及补充协议，本院予以确认。被告尹XX辩称其于2017年之前就请求解除合同没在门市经营，但原告方并无违约行为，也未同意被告解除合同，故解除合同的时间应为原告通知解除。双方合同解除后，被告尹XX应向原告交还租赁物。

双方在补充协议中约定XX公司给予尹XX租金及管理服务费用减免期42个月、物业服务费减免期36个月，被告尹XX在承租期间，享有减免租金、管理服务费及物业服务费的权利。故租金及管理服务费减免期、物业服务费减免期经过后，被告应按合同约定于2017年8月1日支付物业服务费，于2018年1月1日支付租金和管理服务费至合同解除时即2019年9月14日。故租金及管理服务费、物业服务费按合同约定的单价和面积经计算为20234元，物业服务费4662元，共计24896元。由于被告向原告缴纳了保证金5157元，合同解除，原告应予退还给被告，故该款项应予以抵扣，故被告还应向原告支付19739元。至于被告陈述向原告缴纳的其他款项，未提供证据予以证明，本院不予采纳。

至于滞纳金，合同约定按每日5‰计算，其计算标准过高，且原告也未提供证据证明其损失金额，本院酌情认定滞纳金标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止。

原告XX公司向法庭出示的证据并不足以证实其代替被告尹XX缴纳了水电费697元，故对原告主张被告支付其697元水电费的意见，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告广安市XXXXX管理有限公司与被告尹XX于2014年4月25日签订的《租赁合同》及补充协议于2019年9月14日解除，被告尹XX立即向原告广安市XXXXX管理XX交还租赁物；

二、被告尹XX于本判决生效后十日内向原告广安市XXXXX管理XX支付租金及管理服务费、物业服务费共计19739元和滞纳金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月3日起计算至付清之日止）；

三、驳回原告广安市XXXXX管理有限公司的其他诉讼请求。

上述款项，限义务人在本判决生效后十日内向对方支付。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费440元，减半收取220元，由原告广安市XXXXX管理XX负担50元，由被告尹XX负担170元，分别向广安市广安区人民法院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。

审判员　　龙彦羽

二〇二〇年五月十三日

书记员　　邓　坤

附：本案相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。