购买房屋时，购房人与开发商签订的认购协议、订购书等协议是什么法律性质？这些协议具备什么内容可以被视为商品房买卖合同，与商品房买卖合同具有同样的法律效力？

案情简介：罗某于2015年6月与某开发商签订了订购协议，约定由罗某购买其开发项目的某房屋，房屋总价为457300元，定金20000元，约定了罗某应于7日内前往签订商品房买卖合同，交纳剩余房款，否则开发商可以没收定金。并约定了违约责任、解决争议的方法等。罗某于当日交纳了20000元的定金，并交纳了60000元的房款，开发商还与罗某签订了合同备案内容确认单。 罗某交纳了上述房款后，因经济紧张一直未前往该楼盘办理其他手续。开发商于2016年1月向罗某送达解除通知，告知罗某解除双方签订的订购协议，并没收其交纳的定金及房款。 罗某收到通知后于开发商协商退款事宜未成，便起诉至法院要求开发商继续履行合同义务。

诉讼结果：双方签订的订购协议及合同备案内容确认单具有商品房买卖合同的性质，开发商不能单方解除。

法律分析：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

那么，《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容是什么呢？

依据其规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

在本案中，订购协议及本案确认单中不仅约定了双方的基本信息、商品房基本状况、销售方式等，还约定了付款时间、付款方式、违约责任等内容。该订购协议已经具备商品房买卖合同的效力，那么即使买受人未在约定时间内履行义务，开发商也不能单方解除本协议，需通过诉讼或其他法律规定的方式才能达到解除的目地。否则，买受人可以要求开发商继续履行合同约定的义务。

律师建议：在实践中，很多买受人因经济等多方原因未约定订购协议的义务，开发商便单方通知买受人解除订购协议，没收定金。很多买受人想继续购买房屋开发商也不同意，买受人因此损失了交纳的定金或者购房款。在此建议大家碰到此类情况先审查是否符合商品房买卖合同的基本内容，是否具有于商品房买卖合同相同的法律效力。