因住房限购政策的限制或其他因素考量，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，即所谓的“借名买房”，此时，实际购房人和名义购房人不一样。此种情况在经济生活中屡见不鲜，但其实对双方均存在着大量的风险。本文主要讨论的是因名义购房人自身债务导致涉案房屋被查封，实际购房人的权益如何维护的问题。司法实践中，有时尽管案件情形类似，但因举证能力、诉讼策略、应对经验等因素不同，或法官对此类问题的认知水平不一致，导致可能出现完全不同的判决结果。本律师结合法律法规和实际案例就如何维护实际购房人权益的问题进行分析。
相关法律规定：《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
本律师认为案外人本身就是涉案房屋的所有权人，涉案房屋自始不是代持人的财产，不属于代持人责任财产的一部分。尽管在代持股权的问题上，最高人民法院司法观点认为“在隐名股东在公司对外关系上不具有公示股东的法律地位，其不能以其与显名股东之间的约定为由对抗外部债权人对显名股东主张的正当权利。因此，当显名股东因其未能清偿到期债务而成为被执行人时，其债权人依据工商登记中记载的股权归属，有权向人民法院申请对该股权强制执行”（最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院商事审判指导案例（2014）》，中国民主法制出版社2015年版，第172～178页。）但是房产信息和股权信息所处的状态不同，个人的房产信息不是公示状态，处在保密状态，一般人无法调取。因此，针对“借名代持房产”和“借名代持股权”的情形，司法裁判的理念是不同。在房屋权属问题上，普遍采用“实事求是”的观点，不动产登记的权属状态是一种房屋权属的推定事实，而实际权利人可以通过提交相应证据来证明房屋权属的真实状态。因为案外人作为涉案房产所有权人提出执行异议，解除涉案房产的查封，并没有损害申请执行人（债权人）的任何权益，因为代持人（债务人）的责任资产并没有减少。
根据相关法律的规定，以及“谁主张谁举证”的原则。实际购房人需有充分的证据证明其是涉案房屋的实际权利人，即其和代持人之间存在的代持协议。首先，实际购房人需证明双方代持合意的存在，比如两人之间的代持协议。但实际情况中，实际购房人和名义购房人之间往往存在亲属、朋友等紧密的联系，他们之间一般不会签订书面的代持协议。对此，在广东省韶关市中级人民法院审理的吴永松案外人执行异议一案中（案号为（2018）粤02民终488号）认为“国行公司未提交其与王佳希签订的相应的房产代持协议，且涉案房屋已办理网签到王佳希名下，在一审法院查封之前，国行公司与王佳希均未合法占有涉案房屋，不具有足以排除法院强制执行的法定情形”从而驳回了案外人国行公司的请求。因此，司法实践中，若实际购房人无法提供明确的书面代持协议，可以尽可能多的提供其他间接证据来证明代持合意的存在，比如双方当时的聊天记录，或者证人证言等。
其次实际购房人需证明其支付了购买涉案房产的费用，即用行为来证明代持房产的存在。实际购房人主张其是涉案房产的实际权利人，那么其必须证明其负担了对应的购房费用。在郑州市中级人民法院审理的刘**和郑州银行股份有限公司大石桥支行执行异议一案（案号为（2018）豫01民终20951号）中，一方面是刘**无法证明其婆婆赵凤莲与其老公徐某有代持的合意；另一方面就涉案房产首付款的问题，其无法提供证据证明其和其老公负担了全部的首付款，证据显示部分首付款来自徐某的父亲，最终郑州市中级人民法院驳回了刘**诉请。
最后实际购房人需证明其享有着涉案房屋的所有权收益，使用者涉案房屋，即房屋所处的状态证明代持房产的存在。比如居住的使用权，房租收益等。涉案房产的居住使用情况也是法官在审理此类案件时较为重视的一点，案外人实际居住使用涉案房屋增加其是实际权利人的真实性。
当然，若“借名买房合同”违反合同法关于效力性强制性规定，侵犯了国家、集体或他人的利益，属于无效合同，此时，即使能够证明存在“借名买房合同”，也不一定能够得到法院的支持。
