商品房预售合同备案登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记，两者在实务操作中存在一定的衔接。二者常常被混淆理解，不少购房者不知道二者的具体功能和作用。但是在实务中实际上两者存在很大的差别，如何根据商品房买卖合同备案登记和预告登记制度规定制定的初衷，根据其立法价值充分发挥其作用，妥善解决涉及备案合同及预告登记的相关法律纠纷，是当前亟待解决的问题。

商品房买卖合同中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。商品房网签即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须另行签订新的合同，向房地产管理部门提出申请，才可以取消网上备案合同。

自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同备案登记备案以来，国家和地方相继出台了层级不同的法律法规。1995年施行、2007年进行修正的《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同备案登记备案制度。1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同备案登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同备案登记备案制度的效力，上述国家及部门立法并没有具体说明。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条、2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定中，明确了司法实务部门对商品房预售合同备案登记制度效力的态度。预售合同备案登记备案不影响买卖合同的效力，不具有物权性质，不能够对抗善意第三人，预售合同备案登记备案制度在保护预售合同当事人的权利这一问题上基本发挥不了太大作用。

房屋预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

因商品房交易过程中，买受人签订合同之后并不能当即实际取得房屋的所有权，债权的生效到实际物权的获得需经过较长的时间，在此期间存在“一房二卖”、“一房数卖”的法律风险。前文中提到预售合同备案登记制度并不具有对抗善意第三人的效力，不能从根本上维护买受人的合法权益，在此背景下预告登记制度产生。《物权法》第二十条确立了房屋买卖预告登记：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”有不少学者将此制度称之为“合同债权物权化”的制度，后建设部2008年7月施行的《房屋登记办法》第六十八条关于预告登记后处分登记房屋的规定实际上是对《物权法》规定的延伸。

关于预告登记的性质，民法学界存在较大争议，有人认为其是准物权说，即认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权;物权债权化说，认为预告登记是使被登记的请求权具有物权的效力，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利；还有人认为预告登记兼具物权与债权的性质，介于债权和物权之间。经过较长时间的争论，目前实务界一致认可的观点是：事实上预告登记是对债权进行登记，通过赋予请求权对抗第三人的效力来保护债权人的利益，并不能使登记权利人产生对物的支配力。因此，从本质上看，预告登记的权利仍是债权，只是具有一定的物权性质。我国《物权法》第二十条仅规定了预告登记具有保全效力，进行预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

《城市房地产管理法》第45条、建设部《城市商品房预售管理办法》第10条规定的商品房预售合同备案登记备案制度与预告登记制度是两种不同的制度。预告登记制度的设立是为了在在商品房预售买卖合同签订备案后，在债权和物权实际取得间隔较长的时间中，为有效保护购房者合法的期待物权利益而设立的。预售合同备案登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记，二者有很大的区别，也存在一定的衔接，购房者容易混淆二者的概念，不明白二者的具体作用和法律效力。

1、性质不同。根据相关法律规定和各地出台的备案登记和预告登记的规定可以看出，备案登记是行政机关对预售房屋的一种行政管理手段，是为了对房地产市场规范管理和信息监管。预告登记虽然其具体性质存在一定争议，但是其属于私法领域是没有任何争议的。

2、适用范围不同。预告登记可以适用于房屋买卖、房屋抵押等不动产物权变动场合，而商品房预售合同备案登记备案仅适用于商品房预售活动。

3、效力不同。预售合同备案登记制度旨在确认和监管交易信息，维护房地产市场交易秩序，合同备案登记对合同自身的民事效力不产生任何影响，不具有公示效力，也不能对抗第三人。而预告登记制度明确保护登记权利人的债权请求权，该请求权具有物权性质的排他效力，可以对抗第三人，可以有效阻却登记权利人以外的其他人对登记房屋的处分，在预购的房屋办理了所有权初始登记后，能够办理所有权转移登记，确定地取得房屋所有权，保证登记权利人预期物权的实现。

4、是否强制不同。如前所述，商品房预售合同备案登记属于公法调整范畴，相应的，进行合同登记是预售方的必须要履行的具有行政意义的义务，是针对房地产开发企业单方的强制制度，只要房地产开发企业与与预购人签订了商品房预售合同，就应当办理备案登记。而商品房预告登记是当事人对自己民事权利的一种保护措施，一般可由当事人选择适用。预告登记需以双方当事人约定为前提，无当事人约定，任何一方不得强制他人进行预告登记，登记机构也不得依职权进行预告登记。

建设部2008年7月施行的《房屋登记办法》第70条规定，申请预购商品房预告登记应提交的材料中，包含了已登记备案的商品房预售合同。实际上进行预告登记前，必须对预售合同进行备案登记。

商品房预售合同备案登记是商品房交易制度中重要的一个环节，一直发挥着保障交易安全，维护交易市场稳定的作用。预售合同备案登记制度与预告登记制度存一定的差别，也有一定的衔接。备案登记制度的具体作用，它与预告登记制度的区别和联系，在司法实务中的执行异议以及执行异议之诉中体现的较为充分。

案例1：潘某与甲公司商品房买卖合同纠纷最高院（2014）民申字第1341号

【简要案情】潘某与甲公司签订商品房买卖合同支付了全部合同价并办理了商品房预售合同备案登记，但未办理预告登记亦未交付。之后，甲公司因与案外人乙公司借贷纠纷一案成诉，乙公司申请查封了上述房屋。甲、乙公司达成调解协议后，因甲公司未履行调解书的义务乙公司申请强制执行。潘某提出执行异议被人民法院驳回，潘某提起本案诉讼。潘某认为，商品房预售合同备案登记与预告登记具有同一效力，其对案涉房屋享有物权，应能阻止执行。

【二审裁判要旨】商品房预售登记系房地产行政管理部门的行政管理手段，不能产生设定物权的效力，而是预告登记的条件之一。商品房预售登记与预告登记存在本质区别，预告登记所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关请求权进行的登记。预告登记在其有效期内可以对抗第三人，但是商品房预售合同备案登记不能对抗第三人。潘某虽然支付了全部房款，但该合同债权因未进行预告登记，也未竣工交付，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的条件，故不能阻止执行。驳回潘某的诉讼请求。

【最高法院裁判要旨】商品房预售合同备案登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同备案登记备案不能对抗人民法院的查封行为。本案中，潘某并未实际占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的条件，潘某对案涉房屋享有的权利不能对抗人民法院的执行行为。第17条解决的是执行程序中对符合一定条件的财产是否应当查封、扣押、冻结等强制执行措施的程序问题，潘某在本案中请求停止对案涉房屋的执行行为属于该条规定所针对的程序性问题，至于当事人之间的实体权利应如何处理，非本案审理范围。裁定驳回潘某的再审申请。

案例2：迟某与甲公司商品房买卖合同纠纷最高法院（2015）民申字第661号、吉林高院（2014）吉民一终字第71号

【简要案情】2007年7月23日，迟某与甲公司签订商品房买卖合同购买1、2、3号案涉房屋，迟某支付价款并办理了预售商品房备案登记。一周后，迟某出具说明，如果甲公司办理贷款将迟某以前所交的购房款付清，迟某将无条件将上述房屋解除退还给甲公司。2007年8月，姜某以甲公司未履行拆迁安置补偿事宜为由起诉，并申请查封了1、2、3号案涉房屋。2009年，人民法院执行姜某与甲公司之间的生效判决，续封了案涉房屋。迟某于2010年提出执行异议，执行法院驳回其异议。迟某提起执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行并确认其所有权。2012年3月，姜某与甲公司达成执行和解，将1、2号案涉房屋抵偿相应债务并办理过户登记。2012年4月23日，执行法院根据姜某申请将1、2号案涉房屋变更登记至案外人李某名下。迟某提起执行异议之诉，此时，1、2、3号预售商品房合同备案登记均登记在迟某名下。

【一审法院裁判要旨】1、2号房屋因已经解除查封且已变更登记至案外人名下，不符合执行异议审查对象的要求，不再审查。3号房屋因迟某未实际占有，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的条件，驳回迟某的诉讼请求。

【二审裁判要旨】1、迟某出具的说明，证明迟某退还所购房屋是附条件的，甲公司未如期贷款并偿还迟某的房款，迟某根据商品房买卖合同主张权利，并无不当。2、迟某的商品房买卖合同备案登记，在性质上属于预告登记，登记备案后，对外具有公示效力，其请求权具有对抗第三人的效力。预购人的权益具有排他性。因备案登记所产生的合同债权请求权已具有物权性质，而姜某虽然为回迁户，但已通过诉讼获得了货币补偿，其享有的普通债权不能对抗迟某的优先购买权。目前虽然产权未过户至迟某名下，但甲公司无证据证明迟某存在过错。根据物权法第20条之规定，迟某对3号房屋的请求权能够阻却执行，应予支持。判决停止对3号房屋的强制执行。

【最高法院再审审查裁判要旨】1、迟某与甲公司的买卖合同关系成立并有效。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，执行异议人不仅是所有权人，如果异议人是对执行标的享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，也可以提出停止执行的主张。本案中迟某已经交付全款、且办理预售合同备案登记，只要其与被执行人无恶意串通、逃避执行的事实，即能阻却执行。阻却事由的基础来源于对购房者取得涉案房屋期待权的保护和对执行债权人债权的实现之间的考量。虽然查扣冻结财产规定第17条对于人民法院不得查封的情形作了限定，但基于该规定的原理和精神，特别是在《中华人民共和国物权法》尚未实施、不存在预告登记制度的情形下，应当认为，当时的商品房预售合同备案登记往往具有较强的对外公示效力，在我国登记生效为不动产物权变动的原则下，此类公示效力可以成为对购房者期待权的一种保护。因此，出于对善意购房者给予优先保护的一种考量，二审法院作出停止对涉案房屋强制执行的判决并不违反法律规定。驳回姜某再审申请。