律师观点分析
潘XX与陈XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初442号
原告潘XX，男，1983年8月31日出生，汉族，住广西南宁市，
委托代理人廖X，XXX律师事务所律师，
委托代理人潘XX，XXX律师事务所律师，
被告陈XX，男，1983年1月30日出生，汉族，住广西宾阳县，
原告潘XX与被告陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘XX独任审理，书记员刘X担任法庭记录，于2016年7月21日公开开庭进行审理，原告潘XX的委托代理人潘XX到庭参加诉讼，被告陈XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结，
原告潘XX诉称，2014年5月22日，原告与被告陈XX签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将自有的位于南宁市房屋（1-2层）出租给被告作为厂房使用，租期自2014年5月22日至2018年5月22日，2014年至2016年期间每年租金48000元，每年5月25日前支付上半年租金，11月25日前支付下半年租金，被告如拖欠租金10天以上的，原告有权解除合同并收回所出租的房屋，被告承租后，自2015年11月起拖欠租金，原告多次催收，被告以种种理由推脱，至今仍占有使用原告的房屋，2016年5月14日，原告在多次电话催收未果的情况下向被告邮寄函件，要求解除双方的租赁合同关系，并要求被告限期缴清租金、水电费后腾房，但被告签收后仍置之不理，截至原告起诉时，被告已拖欠租金22882.19元、水电费4789元，根据租赁合同约定，被告拖欠租金，原告有权要求其支付滞纳金（即违约金），因合同约定的滞纳金计算标准偏高，原告主张按每月2%计算滞纳金即2654.33元；被告还应自合同解除之日起为原告腾房，否则应按每日200元的标准赔偿占用原告房屋之损失，为维护合法权利，原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原告潘XX与被告陈XX签订的《房屋租赁合同书》于2016年5月17日解除；2、被告陈XX向原告潘XX支付租金22882.19元、水电费4789元、违约金2654.33元（自2015年11月25日起计至2016年5月17日），赔偿房屋占用费3800元（自合同解除之日起暂计至2016年6月5日，以后另计至被告腾房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担，
被告陈XX在法定答辩期间未提交答辩状，也未提供与本案有关的证据，
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告陈XX在法定答辩期间未提交书面答辩状，在本院指定的举证期限内亦未举证，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃依法享有的答辩、举证、质证等诉讼权利，
经审理查明，2014年5月22日，原告潘XX（甲方，出租方）与被告陈XX（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：1、甲方将自有的位于南宁市房屋（1-2层）出租给乙方用于机械加工，租期自2014年5月22日至2018年5月25日；2、2014年5月22日至2016年5月23日期间每年租金48000元，2016年5月24日至2018年5月25日期间每年租金50000元，3、乙方应于每年5月25日前支付当年5月26日至11月25日期间的租金，11月25日前支付当年11月26日至次年5月25日期间的租金；4、乙方应在本合同签订之日起向甲方支付房屋押金3000元；5、乙方逾期缴纳房屋租金的，甲方有权每天按所欠租金5%收取滞纳金，乙方拖欠租金达10天以上的，甲方有权解除合同；6、承租期间乙方应按实际使用情况于每月10日前缴清上个月的水电费，甲方按电费每度1.2元，水费每吨3.5元收取；7、租赁期满，乙方不续租的，应在租期届满后5日内按时将房屋交还给甲方，否则甲方有权自行处理房屋内物品或按每日200元收取乙方滞纳金；此外，合同还约定了其他的权利与义务，合同签订后，被告向原告支付押金和首期租金，原告将房屋交付被告使用，合同履行期间，因被告拖欠租金，原告于2016年5月14日向被告发出《解除租赁合同通知书》，宣布解除双方签订的《房屋租赁合同书》，要求被告在接到通知后3日内腾房，并付清2015年11月25日至通知发出之日期间的租金和水电费，2016年5月17日，被告签收该通知书，2016年6月17日，原告将涉案房屋的大门换锁，
另查明，涉案房屋的所有权人为潘智华，潘智华系原告潘XX父亲，潘智华同意潘XX将涉案房屋出租给被告，
以上事实，有“房屋租赁合同书”、“房屋权属证明”、“解除租赁合同通知书”、“XX快递单”、当事人陈述及庭审笔录等予以证实，
本院认为，原告潘XX与被告陈XX于2014年5月22日签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，双方都应按照合同约定全面履行自己的义务，原告依约将房屋交付被告使用，被告也应依约向原告支付租金，被告自2015年11月25日起未依约向原告支付租金，根据《房屋租赁合同书》第四条“被告拖欠租金达10天以上的，原告有权解除合同”之约定，原告享有合同解除权，原告于2016年5月14日向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，被告于2016年5月17日签收该通知书，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，”本院依法确认原告潘XX与被告陈XX签订的《房屋租赁合同书》于2016年5月17日解除，
关于租金的问题，根据《房屋租赁合同书》第三条第2点约定，2014年5月22日至2016年5月23日期间每年租金48000元，即月租金4000元（48000元÷12个月）；2016年5月24日至2018年5月25日期间每年租金50000元，即月租金4167元（50000元÷12个月），被告自2015年11月25日起拖欠租金，被告应支付2015年11月25日至合同解除日即2016年5月17日期间的租金，该期间的租金为23066.67元（4000元×5个月+4000元÷30天×23天），现原告只要求被告支付租金22882.19元，属原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许，
关于水电费的问题，原告诉请被告支付水电费4789元，但原告未提供任何证据予以证明，原告未完成举证责任，应承担不利的法律后果，故原告要求被告支付水电费4789元的依据不足，本院不予支持，
关于违约金的问题，根据《房屋租赁合同书》第十条第1点约定，被告逾期缴纳房屋租金的，原告有权每天按所欠租金5%收取滞纳金，该滞纳金实为违约金，原告诉请被告支付2015年11月25日至2016年5月17日期间被告逾期支付租金的违约金，并主动将每天按所欠租金5%支付违约金调整为每月按所欠租金2%支付违约金，该调整属原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许，按此标准，被告应支付的违约金为：以22882.19元为基数，从2015年11月25日至2016年5月17日，按每月2%计算，该违约金约为2639元（22882.19元×5个月×2%+22882.19元×2%÷30天×23天），原告诉请被告支付违约金2654.33元，本院只支持2639元，对于超出部分，本院不予支持，
关于被告占用原告房屋所造成的损失问题，庭审中原告表示该损失是指合同解除后被告逾期腾房所产生的房屋占用费，本案租赁合同于2016年5月17日解除，按照《解除租赁合同通知书》的要求，被告应在接到通知后3日内腾房，即被告最迟应于2016年5月20日腾空涉案房屋，逾期腾房应支付房屋占用费，原告主张被告按照《房屋租赁合同书》第十一条约定以每日200元的标准支付房屋占用费，本院认为，《房屋租赁合同书》第十一条“租赁期满，乙方（被告）不续租的，应在租期届满后5日内按时将房屋交还给甲方（原告），否则甲方（原告）有权自行处理房屋内物品或按每日200元收取乙方（被告）滞纳金”所约定的是租赁期满被告逾期腾房的情形，而本案是原告解除合同后被告逾期腾房的情形，故原告的该项诉请不适用于《房屋租赁合同书》第十一条的约定，被告逾期腾房所产生的房屋占用费参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准计算较为合适，原告于2016年6月16日将涉案房屋的大门换锁，被告客观上已经不能进入租赁房屋，更不能正常使用租赁房屋，庭审中原告也自认被告想缓交租金并取回涉案房屋内的物品，但原告未同意，故被告应支付的房屋占用费应截止至2016年6月16日，因2014年5月22日至2016年5月22日期间的月租金为4000元，2016年5月23日至2018年5月23日期间的月租金为4167元，故2016年5月18日至2016年6月16日期间的房屋占用费为4000元（4000元÷30天×5天+4167元÷30天×24天），
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告潘XX与被告陈XX签订的《房屋租赁合同书》于2016年5月17日解除；
二、被告陈XX向原告潘XX支付租金22882.19元、违约金2639元；
三、被告陈XX赔偿原告潘XX占用房屋损失4000元；
四、驳回原告潘XX的其他诉讼请求，
本案案件受理费654元，减半收取327元（原告已预交），由原告潘XX负担44元，被告陈XX负担283元，
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行），逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理，
代理审判员 刘XX
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 刘 媛