乾坤大逆转—— 一房二卖，预告登记具有优先性！

确认合同效力纠纷（乾坤大逆转）

一房二卖，预告登记具有优先性

一、案情简介

2008年11月25日，李某与湖南长沙某房地产开发有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定李某购买湖南长沙某房地产开发有限公司开发的环卫公寓某商品房，并进行了预售登记，但此后湖南长沙某房地产开发有限公司一直未通知向上诉人交房，2017年7月，李某持购房合同主张产权登记时，发现湖南长沙某房地产开发有限公司于2010年12月将涉案商品房出售给了苏某，并且办理了交房手续，之后苏某一直对外进行出租。同时，苏某才发现该房屋办理过预告登记，并登记在李某名下。

后苏某又发现，法院已确认湖南长沙某房地产开发有限公司存在与多人签订虚假的《商品房买卖合同》，套取银行贷款的事实，并确认了湖南长沙某房地产开发有限公司与他人签订的《商品房买卖合同》无效。苏某据此向法院起诉，请求确认李某与湖南长沙某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院支持了苏某的诉求，判决：李某与湖南长沙某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。

李某不服，提出上诉，并委托湖南湘东律师事务所朱松梅律师担任代理人。朱松梅律师接受委托后，认真查看案件材料，认为本案属于“一房二卖”情形，预告登记应当优先于占有，苏某主张李某的合同无效，首先要证明自己的合同合法有效，而且履行完毕并不可撤销。本案尚存在以下几个关键性问题：

问题一、苏某没有交清购房款；

问题二、李某持有涉案房屋购房合同、购房发票原件，其他经法院确认无效合同的当事人均没有购房合同、发票的原件；

问题三、苏某一直以李某的名义交纳物业管理费、水电费等等。

根据以上情况，提出了如下代理意见：

李某合同成立在先，持有购房契税发票，且已进行备案登记，不存在在先权利人损害在后权利人利益的问题。2008年，在苏某与某公司签约之前，某公司与李某之间就债务清偿事宜即已完成转房屋买卖合同的民事法律手续，并进行了预售登记。2010年12月13日，苏某与某公司签订的合同本身不是规范的备案文本，无合同编号，无购房契税发票，收据也不正规。2010年，苏某只需到登记机关进行查询，不难发现房屋已预售登记在他人名下，因此苏某是明知或应当知道涉案房屋已售出的事实，但其仍与某公司签订第二份房屋买卖合同，所以不存在在先权利人损害在后权利人利益的问题。退一万步来说，即便李某当初未按时还贷构成违约，致某公司欲将房屋出售他人，根据合同相对性原理，某公司也应在行使解除合同的请求权之后再实施，而不是通过“一房二卖”，由苏某打着所谓“利害关系人”的名义针对他人在先的非束己合同提起确认合同的效力之诉。在李某和某公司均未提出合同无效或解除合同的前提下，苏某本无权就非束己合同的效力提起确认之诉，更不得妨碍李某依法对物权的行使。

三、代理结果

长沙市中级人民法院法院采纳了朱松梅律师的代理意见，不予支持苏某提出的李某与某公司相互串通，以合法形式掩盖非法目的的意见，并认为苏某未尽谨慎审查义务，未查询预告登记情况，且交易过程中存在相应瑕疵。苏某未更正自身在涉案房屋买卖过程中的瑕疵，而是要求确认在其先成立的并经过了预告登记具有公示公信力的商品房买卖合同无效，与法律逻辑及常理不符。

长沙市中级人民法院作出二审判决：撤销一审判决，驳回苏某的全部诉讼请求。

四、评析

本案法院受理前，就已有法院判决湖南某房地产开发有限公司多案（进行了预告登记）《商品房买卖合同》无效的“前科”案例，且一审已然败诉，对二审程序代理难度可见一斑。该案之所以能够实现乾坤大逆转，与律师对法律公平正义的信念，认真分析、研究案情，发现不同点，找到突破口，根据不同的情况提出合理的思路密不可分。