房屋丨银行贷款审批慢，买方是否构成违约？

裁判要旨：

1. 卖方与买方虽然约定了贷款审批通过时间，在买方无过错情况下，卖方不能因银行原因要求解除合同。

    

2. 一房二卖：按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

    

   基本案情：

    

   2015年5月25日，甲方（出卖人）张某、与乙方（购买方）李某、丙方（居间人）链家公司签订《居间服务合同》，约定由丙方为甲、乙双方就坐落于江岸区某房屋买卖事宜提供居间服务。

    

   房屋的成交价格为1265000元整。定金35000元；1230000元为第二部分房款，通过贷款方式支付。合同签订后，李某即向张某支付购房定金35000元，张某出具了收据。

    

   张某于2015年6月27日前往银行办理贷款面签手续，李某于6月29日在银行办理贷款面签手续。2015年8月2日，银行贷款审批终审通过，链家公司通知双方可以办理过户手续。

    

   2015年8月9日，张某通过彩信的方式，向链家公司送达《关于解除房屋买卖合同的通知》，2015年8月16日，张某向李某邮寄送出《关于解除房屋买卖合同的通知》，该通知记载：李先生，根据《武汉市存量房买卖合同》说明第七条“房产过户，买卖双方应在此合同签订后30个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续”的要求，你方违约，现解除房屋买卖合同。

    

   2015年8月21日，张某与案外人孙某签订《存量房居间（买卖）合同》，将涉案房屋以1300000元的价格另行出售。

    

   李某起诉：

    

3. 张某履行《武汉市存量房买卖合同》，配合办理过户手续，将涉案房屋过户到李某名下；

    

4. 张某腾退涉案房屋，将该房屋的使用权交给李某；

    

5. 张某返还定金35000元；

    

   4、张某支付违约金253000元。

    

   法院认为：

    

   双方分别于2015年6月底（均在合同约定的30个工作日内）完成银行贷款面签手续，之后由于双方按照链家公司的指示一直等待银行贷款审批通过，并未进行协商何时办理过户手续，可视为双方对合同履行期限的变更，故双方对未在合同签订后30个工作日内办理房产过户手续均不存在过错，李某并不构成违约。

    

   张某将涉案房屋另行出售，属于一房两卖，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。张某与案外人的合同在办理房屋所有权变更登记阶段被一审法院依法查封，未能完成过户手续，但案外人已经支付完合同约定的全部购房款，一审庭审中张某陈述已将涉案房屋交付给案外人，虽然涉案买卖合同成立在先，但李某仅支付了购房定金35000元，如果涉案买卖合同继续履行，将造成张某与案外人的房屋买卖合同纠纷，不仅牵涉到双方已缴纳的房屋过户税费退转问题，还牵涉到案外人已发放的银行贷款及还贷问题，故为了维护交易的稳定性，在没有证据证明张某与案外人系恶意串通的情形下，涉案武汉市存量房买卖合同不宜继续履行。

    

   判决结果：

    

6. 解除李某与张某于2015年5月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》；

7. 张某于一审判决生效之日起五日内退还李某购房定金35000元；

    

8. 张某于一审判决生效之日起五日内向李某支付违约金253000元。

    

   律师意见：

    

9. 解除合同的书面通知一定要谨慎，在证据不是特别充足的情况下，不要贸然发送函件要求解除合同，如果理由不成立，还会成为自身违约的证据。

    

10. 一房二卖需谨慎，在尚未签署书面的解除协议时，不止是会与签约在前的买方产生纠纷。如果签约在前的买方将房屋查封，卖方在约定的时间无法过户时，对签约在后的买方也可能面临着违约责任。