律师观点分析

原告（案外人）：杨某，男，1989年生，汉族，户籍所在地广西平南县。

委托诉讼代理人：马勋雄，广西桂联律师事务所律师。

被告（申请保全人）：李某，男，1958年生，汉族，居民，户籍所在地广西平南县，现住广西平南县。

委托诉讼代理人：林律师，广西**律师事务所律师。

第三人（被申请保全人）：欧某，女，1977年生，汉族，住广西平南县。

原告杨某与被告李某、第三人欧某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人马勋雄，被告李某及其委托诉讼代理人林律师，第三人欧某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某向本院提出诉讼请求：1.依法解除欧某名下位于平南县（北京峒）御江帝景（三期）23幢1单元010302302号商品房一套的查封（现价值为517000元），并确认该商品房的所有权归属于原告；2.本案的诉讼费全部由两被告共同承担。事实和理由：2019年3月29日，原告与欧某签订《房屋买卖合同》，约定：原告同意购买欧某名下位于平南县（北京峒）御江帝景（三期）23幢三层1单元010302302号房屋；房屋建筑面积110.79平方米，售价总额为517000元；由原告按约定时间当面交付欧某或汇入欧某指定的银行账户：原告已支付30000元定金给欧某；原告应于2019年3月29日前支付人民币100000元（含定金），同年5月1日前支付50000元，欧某在取得房产证后7个工作日内无条件配合原告办理房产过户手续；余款417000元在原告偿还银行贷款后，过户到原告名下，由原告支付除去解压房产证剩余尾款给欧某；欧某须于同年5月1日前，将房屋交付原告使用。原告于2019年4月起一直在案涉房屋居住至今，其于同年7月办理了水电费、物业费等过户手续，且在居住期间的水电费、物业费等都是由其缴纳。原告于同年12月2日到平南县不动产登记中心查询案涉房屋没有被查封，仍在欧某名下，才将余款288000元支付给欧某，让欧某用该款到银行解押，然后办理过户登记手续。同年12月12日，原告缴纳相关税费后，与欧某到平南县不动产登记办理过户登记时，才被告知案涉房屋已被查封，并在当日退回了税费。原告于2020年2月12日对法院查封案涉房屋提出异议，法院于同年2月18日作出（2020）桂0821执异5号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为其与欧某签订的房屋买卖合同合法有效，其已经支付了全部价款并实际占有案涉房屋，法院裁定驳回其案外人的异议，缺乏事实和法律依据。根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告李某辩称，一、原告的起诉不符合执行异议之诉的法律规定。在其诉欧某民间借贷纠纷一案中，其申请对欧某名下的商品房进行财产保全，法院依其申请作出（2019）桂0821民初3879号民事裁定书对案涉房屋进行了查封，该裁定立即开始执行。根据民事诉讼法司法解释第172条“利害关系人对保全或者现已执行的裁定不服的，由人民法院依据民事诉讼法第108条进行处理”，即利害关系人不服裁定的，根据相关法律规定申请复议，并没有规定利害关系人可以提出执行异议之诉。二、根据民事诉讼法第224条的规定，执行异议之诉是在执行程序中提出，要以发生法律效力的判决作为执行依据。根据民事诉讼法司法解释第305条的规定，执行异议之诉要有明确排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决无关。案外人执行异议之诉最直接的功能，在于排除执行标的的强制执行，涉及本案其与欧某的诉讼刚做出判决，原告依据财产保全的裁定提起执行异议之诉，不符合法律规定，依法应驳回原告起诉。三、即便原告的起诉符合执行异议之诉，原告的诉请也不应该得到支持，原告与欧某的买卖合同并没有成立，双方也没有实际履行，原告的起诉不能够达到排除强制执行的目的要求，原告请求确认案涉商品房属其所有，没有事实和法律依据。

第三人欧某辩称，一、2019年3月29日，其与杨某签订了房屋买卖合同。其卖房子给杨某时，其已经经营生意失败，破产了，前期杨某已经支付十多万给其。同年11月，可以办理房产证时，其就跟杨某协商办理过户，后其和杨某的妻子去相关部门查询，案涉房屋还未被查封；然后把银行贷款结清，在办理过户手续时，才被告知案涉房屋已被查封。二、其与李某的借款纠纷并没有以本案涉房屋或车子进行抵押。三、其经营生意失败后，由于脚部受伤用了二十多万的医疗费，没有办法时才借钱进行治疗。

本院经审理认定事实如下：欧某将案涉商品房交由中介公司平南县万城地产有限公司出售，杨某通过该公司向欧某购买了案涉商品房。2019年3月28日，杨某与欧某就案涉商品房买卖达成口头协议，杨某通过银行转账支付了3万元定金给欧某。同年3月29日，杨某与欧某签订《房屋买卖合同》，双方约定：杨某自愿购买欧某名下位于平南县（北京峒）御江帝景（三期）23幢三层1单元010302302号房屋，房屋售价总额为517000元；由杨某按以下时间如期将房价款当面交付欧某或汇入欧某指定的银行账户：1.杨某已支付3万元定金给欧某（银行转账）；2.杨某应于2019年3月29日前支付10万元给欧某，其中包含定金3万元，杨某应于2019年5月1日前再支付5万元给欧某，欧某取得房产证后7个工作日内无条件配合办理过户手续；3.余款41.7万元在杨某偿还银行贷款后，过户到杨某名下，由杨某支付除去解压房产证剩余尾款给欧某；欧某须于2019年5月1日前，将房屋交付杨某使用……欧某、杨某及平南县万城地产有限公司的员工陈志芬均在房屋买卖合同上签字。签订合同当天，杨某通过银行转账支付4万元、现金支付3万元给欧某，欧某向杨某出具10万元的收款收据。同年4月3日，杨某通过微信支付了1万元给欧某。同年4月4日，杨某通过银行转账支付了2.9万元、通过微信支付了1万元给欧某。同年4月9日，杨某通过银行转账支付了15000元、通过支付宝支付了5500元、通过微信支付了16500元给欧某。同年4月10日，杨某通过微信支付了1000元给欧某。同年4月，杨某支付了现金3万元给欧某。同年7月7日，杨某通过微信支付了2000元给欧某。同年11月10日，杨某通过银行转账支付了1万元给欧某。截至同年11月28日，经杨某与欧某双方核算，杨某已经支付了229000元购房款给欧某，欧某向杨某出具229000元购房款收据。同年12月2日，杨某通过微信支付了28万元、通过现金支付了8000元给欧某，欧某向杨某出具了288000元购房款收据，中国邮政储蓄银行向欧某出具了个人贷款结清证明。

另查明，欧某因资金周转需要向李某借款，约定借款总金额为35万元，后因欧某逾期不还款，李某于2019年11月20日向本院提起诉讼，并于同年11月25日提出财产保全申请，请求对欧某名下的本案案涉商品房进行查封，本院于同年11月26日作出（2019）桂0821民初3879号民事裁定书，裁定查封案涉商品房。案涉商品房的实际查封时间为同年12月2日。2020年2月12日，杨某对本院裁定查封案涉商品房提出书面异议，本院于同年2月18日作出（2020）桂0821执异5号执行裁定书，裁定驳回杨某的异议请求。杨某因此向本院提起本案诉讼。同年2月20日，本院作出（2019）桂0821民初3879号民事判决书，判决欧某偿还李某借款本金338100元及利息（利息计算：从2019年4月2日起按月利率2％计算至还清之日止），该判决书已生效。

再查明，欧某于2019年4月将案涉商品房交付给杨某。杨某从同年4月起一直在案涉商品房居住，并于同年7月11日办理了案涉商品房水电费、物业费等的过户手续。杨某与陈志芬于同年8月7日登记结婚。同年11月，欧某与陈志芬按开发商通知去领取案涉商品房的不动产权证书，该证书号为：桂（2019）平南县不动产权第0010043号，发证时间为：2019年11月4日。同年12月12日，杨某与欧某按照不动产登记中心的要求当场签订了一份《不动产买卖协议》，陈志芬按该协议的价款620984元缴纳了房产税18629.52元，随后在办理过户登记时才被告知案涉商品房被查封，因无法过户，陈志芬当天办理了退税。

庭审中，杨某陈述，其没有将案涉商品房办理过户登记到其名下的原因，是欧某当时没有取得不动产权证。2019年11月欧某拿到不动产权证后，杨某与欧某于同年11月25日去查询过案涉商品房还登记在欧某名下，没有查封信息，就积极与欧某办理提前还清贷款、商品房的平面图纸等过户的前期手续。杨某与欧某于同年12月2日上午查询案涉商品房没有查封信息后，杨某才向欧某支付了剩余购房款288000元，用于办理提前还款、解除抵押、领回不动产权证书等事项。

上述事实，有原告提供的身份证、房屋买卖合同、收据、银行卡片信息、活期存款历史明细查询、卡折对账单、中国银行交易流水明细清单、微信转账记录、微信聊天记录、支付宝转账记录、商品房预售合同、个人贷款结清证明、发票、水电费收据、小车停放管理服务费、结婚证、行驶证、车辆出入记录、营业执照、物业证明、前期物业服务协议、业主临时管理规约、物业收费收据、不动产买卖协议、询问记录、执行裁定书、不动产权证书等，被告提供的异议申请书、民事裁定书，本院依职权调取的民事判决书、生效证明、房产登记信息查询情况说明、房产查封信息查询情况说明、询问笔录，以及当事人的陈述等证据予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。

本院认为，关于原告提起案外人执行异议之诉是否符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定

制定机关最高人民法院效力等级司法解释

公布日期2016.11.07时效性现行有效

》第二十七条第一款关于“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法法规标题中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

制定机关全国人大常委会效力等级法律

公布日期2017.06.27时效性现行有效

第二百二十七条第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”的规定，本案中，案涉商品房并非（2019）桂0821民初3879号案件争议标的，本院裁定对案涉商品房采取保全措施，杨某基于实体权利对被保全财产提出了书面异议，本院按照《中华人民共和国民事诉讼法法规标题中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

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公布日期2017.06.27时效性现行有效

》第二百二十七条的规定进行审查后，裁定驳回了杨某的异议请求，杨某因此提起执行异议之诉，本院依法受理本案，并以案外人执行异议之诉进行审理，符合法律规定。

关于应否解除案涉商品房查封的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨某对案涉商品房主张权利能否阻却法院的强制执行，是否符合上述法律规定。分析如下：（一）在本院查封案涉商品房之前，杨某与欧某签订的《房屋买卖合同》，约定杨某自愿购买欧某的案涉商品房，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效合同，该合同于2019年3月29日双方签字时成立并生效。至于双方于同年12月12日签订的《不动产买卖协议》，原告陈述系因按照不动产登记中心的要求签订的，只是为了履行双方关于过户的约定，该陈述符合当地不动产过户登记的一般程序，故该《不动产买卖协议》不影响上述《房屋买卖合同》的效力。被告李某抗辩杨某与欧某所签订的买卖合同没有成立，与查明的事实不符，本院依法不予采纳；（二）杨某提供的水电费收据、小车停放管理服务费、车辆出入记录、物业证明、前期物业服务协议、业主临时管理规约，足以证实杨某于2019年4月在案涉商品房居住生活的事实，即其在本院于同年12月2日查封案涉商品房前已合法占有该不动产；（三）根据杨某提供的收据、微信转账记录、支付宝转账记录、银行转账记录，欧某也确认收到全部购房款，足以认定杨某已按合同约定向欧某支付了全部的购房款；（四）根据欧某与杨某的约定，欧某在取得不动产权证书后7个工作日内配合原告办理过户登记。欧某陈述其在2019年11月收到开发商通知后与陈志芬去领取不动产权证书，具体哪一天已记不清，根据不动产权证书记载的发证时间为2019年11月4日，也就是说，欧某实际拿到不动产权证书的时间要比发证时间往后顺延。从2019年11月4日发证到欧某拿到不动产权证书的日期，再到同年12月2日案涉商品房被查封，不到一个月的时间里，杨某与欧某需办理提前还款、解除抵押、取回不动产权证书、商品房的平面图纸等手续，确需用去一定的时间，属于正常、合理期间，这个期间内杨某一直在积极办理过户相关事宜。杨某于同年12月12日缴纳了房产税，在办理过户登记时才被告知案涉商品房被查封，无法过户。据上分析，应认定买受人在本案合理期间内未能办理过户登记，是不可归责于其自身原因的。因此，杨某未办理案涉商品房的过户登记非因其自身的原因。综上分析，杨某提供的证据足以排除对案涉商品房的强制执行，对其要求解除欧某名下位于平南县（北京峒）御江帝景（三期）23幢1单元010302302号商品房一套的查封的诉讼请求，本院依法予以支持。

关于应否确认案涉商品房归原告所有的问题。由于案涉商品房并未办理所有权变更登记手续，目前仍登记在欧某名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅凭案涉房屋买卖合同无法发生讼争商品房物权变动效力。但原告可基于房屋买卖合同已生效及已履行的事实，向不动产登记机关请求变更登记其为案涉商品房所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，故尚处于不确定状态。因此，现阶段原告对案涉商品房仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对原告关于确认案涉商品房的所有权归属于其的请求不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定

制定机关最高人民法院效力等级司法解释

公布日期2016.11.07时效性现行有效

》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：

一、解除登记在第三人欧某名下位于平南县（北京峒）御江帝景（三期）23幢1单元010302302号商品房[不动产权证书号：桂（2019）平南县不动产权第0010043号]一套的查封；

二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

案件受理费8970元（原告已预交），由被告李某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8970元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。