律师观点分析

房价上涨，卖方违约，法院判决赔偿房屋差价损失

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。相信司马迁的名句大家都不陌生，这里的“利”应理解为广义上的“价值”，人作为趋利的个体，为追求自身的价值，谋取正当利益是无可厚非的，逐利也成为推动人类社会向前发展的动力源泉，但正所谓君子爱财，取之有道，诚实守信乃做人之根本，否则必将受到道德的谴责和法律的制裁。

下面以笔者最近所代理的一起房屋买卖合同纠纷为例，以案说法，希望买卖各方均应以此为戒，（2017）浙0191民初2005号。

【案情介绍】：

买卖双方于2017年3月签订《房屋买卖意向书》，2017年5月签订正式的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，协议约定，卖方将其所有的坐落于杭州经济技术开发区XX房屋出售给买方，成交价为250万元。原告按照合同约定如期将合同款打入了监管账号。约定的过户时间到了之后，大约在2017年8月份左右，该房屋的价格已经上涨到340万元左右，由于中间涉及的利益巨大，卖方明确表明不愿继续履行合同，并提出要在原购房款基础上加价等违背合同约定的无理要求，声称如不加价就不去银行办理抵押注销手续，并扬言要将房屋卖给其他人，并信誓旦旦地说按照合同约定只承担30万元违约金即可。

由于买方的购房款都已经全部付清，并额外支付了30万元的定金，面对卖方咄咄逼人的态度，买方已经全面陷入被动状态。于是，买方终于向律师求助，找到笔者担任该案的代理人。

接受委托后，笔者赶紧协助买方固定卖方违约的证据，然后准备诉讼材料向杭州市经济技术开发区人民法院起诉，并对涉案的房屋申请了财产保全。起诉要求卖方继续履行合同，办理过户手续并支付违约金。卖方在开庭前提供答辩意见，认为涉案房屋为夫妻共同财产，购房合同只有女方签字，合同为无效合同。经调查，涉案房屋虽然只登记于卖方个人名下，但确系夫妻共同财产，女方单独的卖房行为与婚姻法的相关规定存在一定的冲突，故在主审法官的释明下，买方也基于本案的后续履行可能性考虑，决定变更诉讼请求要求解除合同、赔偿损失150万元。明确诉讼思路后，首先与主审法官和中介沟通，将买方的购房款予以退回，避免买方的损失进一步扩大。

经审理，杭州市经济技术开发区人民法院最终判决买卖合同有效，卖方赔偿买方房屋差价损失90万元，其他各项损失7万余元，合计97万余元。

【律师说法】

一、关于本案中的合同是否有效的问题

《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中双方签订房屋买卖合同是在公平合理的基础上，经协商一致后自愿签订的，也不存在《中华人民共和国合同法》第52条所规定的无效情形：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”所以买卖双方所签订的合同及补充协议均是有效合同。

二、卖方应当赔偿买方的全部损失，包括房屋差价损失。

1、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

2、买方当前的损失包括因购房所支出的中介费和税费损失、因出售自己的唯一住房进行筹款导致目前无房居住而支出的房屋租金损失、因筹集购房款而支出的利息损失、因需要重新购房，但房价上涨而不得不额外支出的房屋差价损失，因此，因卖方过错导致房屋买卖合同解除的情况下，应当赔偿买方丧失与第三人另定合同的机会所产生的损失和卖方继续履行合同买方所减少的支出，即涉案房屋当前的市场价与合同价的差额损失。

3、关于房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从约定。双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

综上，打击投机行为，不能让守约方受到损失，更不能让违约方因其违约行为获利是维护社会正义的基本理念。从客观方面来讲，在房屋交易价格攀升过快的情况下，房屋买卖合同签订几天后，房价出现大幅上涨，即所谓的“一天一个价”。这种房地产市场动态交易环境就成为促使不诚信的卖房人萌发失信违约、一房数卖等念头的客观诱因。从主观方面讲，卖房人缺乏市场交易的诚信意识，易受非法经济利益的驱使，企图以恶意毁约的不诚信手段来牟取房屋价格上涨带来的非法收益。在这种非法动机的驱使下，卖房人恶意违约故意使得房屋买卖合同无法履行，从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益。这种非法投机利益损害了守法买房人的正当利益，触犯了法律法规与道德底线，破坏了正常的市场交易秩序，践踏了诚实信用基本原则与精神。人民法院应当在查明事实的基础上，对这种投机行为应坚决打击。

浙江建经律师事务所，柯和贵律师，15988820965