法律拟制——公有住房使用权的法律属性

　　公有住房使用权的法律性质，实务界有三种观点：第一种观点认为，公有住房使用权系因房屋承租人与公房管理部门签订公房租赁合同而产生，故该使用权属合同债权。第二种观点认为，公有住房使用权人对房屋享有占有、使用、收益(有限制的)处分等各项权能，且该权利具有永续性和经济价值，故应当将其认定为用益物权。第三种观点认为，公有住房使用权实质上具有用益物权的性质，但由于我国物权法没有将其规定为法定的物权种类之一，受物权法定原则的制约，在现阶段只能认为公有住房使用权是一种高度物权化的债权，或者也可以将其视为一种属性模糊的财产权。这种观点与第二种观点并无本质区别，若对其属性进行法律拟制，应描述为一种准物杈。

　　公有住房使用权迥异于一般私有房屋租赁使用权，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在法律性质上更接近物权而非债权。将其界定为普通的合同债权，无法准确、全面地反映其法律特质。具体而言，公有住房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，不因特定事由，房管部门不得终止公房租赁合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等还可以申请继续承租公房。实际上，承租人对公有住房获得了永久性的占有和使用权;公有住房使用权因其租金一般只相当于同地段同档次私有住房租金的5%—10%，承租人缴纳的公房租金基本只用于房屋维修的成本费用支出，房管部门并不从公房租金中经营获利，其房租远低于市场租金水平，其对房屋所取得的使用收益与其支付的租金明显不构成对价关系;公有住房虽然租金低，其最初取得使用权却需支付其他对价，初使投入成本巨大，而对于私有住房承租权的取得，承租人只需按期支付租金即可，在签订租赁合同时无需支付其他对价。但公房承租权的取得有的是因计划经济时代为实物工资的一部分分配给承租人，有的是公房政策改革后，由承租人通过市场置换(使用权有偿转让)等途径从前手承租人处出资购得，其置换价格往往相当于同地段同档次私有住房价格的90%—95%，公有住房虽名义上属公有，但其绝大部分构成却应归承租人享有，当公有住房遭遇折迁时，承租人能获得补偿;按照现行公房政策，直管公房的所有权人只需支付很小的价款(大致相当于同地段同档次私有住房价格的5%—10%)，即可购得公房所有权。该购房资格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的价格购得公有住房所有权。承租人购得公有住房的所有权后，公有住房即转化为私有房屋，完全受物权法规制;按照现行的公房政策，承租人在向房管部门备案后不仅可以将公房以市场价格对外转租，而且承租人还可以通过置换的方式以市场价格将公房使用权转让，承租人对公有住房使用权具有实质上的可处分性，这也明显区别于一般私有住房承租人要按照市场价格支付租金，不得对其承租房进行有偿转让。鉴于上述，公有住房使用权应拟制为用益物权。