继承权发生纠纷 如何区分房屋赠与和房屋买卖？

案例简介：姐妹争家产，是房屋买卖还是房屋赠与？

被告系姐妹关系。原、被告与被继承人方某系继父女关系。2012年2月15日方某将其所有的浦东新区上南二村XXX号XXX室房屋以人民币60万元（以下币种均为人民币）的价格出售给被告，但被告始终未支付购房款。2014年8月7日方某去世，原告多次与被告协商购房款之事宜，但被告却置之不理。故原告诉至法院，要求继承被继承人方某应得的售房款60万元中的30万元。被告周乙辩称：由于被告在方某生前照顾方某较多，为此方某将系争房屋赠与被告，方某与被告不存在房屋买卖关系，只是以房屋买卖形式办理系争房屋过户手续，故被告不同意原告诉请。

法院判决：卖房人从未向被告主张房款并共同居住，房屋系赠与

经审理查明，针对本案的争议焦点：系争房屋是方某赠与被告的，还是出售给被告的。首先，从被告与方某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》时间及内容可以看出，被告与方某约定的买卖价格明显低于当时系争房屋的市场价格，且双方在合同中对付款时间、违约责任均未作约定，有别于一般的房屋买卖。其次，系争房屋出售给被告后，方某一直与被告居住在系争房屋内，且直至方某去世近二年多的时间内，方某在明知被告未支付购房款的情况下，却从未向被告主张系争房屋售房款。如方某与被告确实存在房屋买卖关系，那么方某的上述行为明显有悖常理。综上可以确认，方某与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》并非是双方最终真实意思表示，方某的真实意思是将系争房屋赠与被告。由于方某生前已将系争房屋赠与被告，其死亡时并未留有60万元的债权，故原告要求继承方某应得的售房款之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

律师说法：如何区分房屋赠与和房屋买卖

《合同法》第130条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第185条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”从上述法律规定可以看出，买卖合同与赠与合同的差别在于是否需要支付价款。这一差别也就会导致接受标的物所有权的一方在未支付价款的情况下的法律后果不同：若为买卖合同，出卖人可以向买受人主张违约责任；若为赠与合同，赠与人不得向受赠人主张违约责任且受赠人可以合法保有标的物所有权。

一般而言，房屋买卖比房屋赠与可以少交税。这就导致很多真实意思是赠与的当事人以买卖的方式转移房屋的所有权，即名为房屋买卖，实为房屋赠与。这种名为房屋买卖实为赠与的合同及履行过程有如下特征：1、合同价款明显偏低（以达到进一步避税的目的）；2、一般不会有银行贷款（避免利息损失；避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效）；3、合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻；4、一般并没有实际付款（多数有银行走账的记录）；5、“买卖”双方往往为亲属关系或者其他密切关系。上述案例就是这种情况。

以上就是对“如何区分房屋赠与和房屋买卖”相关问题的解答。是买卖合同还是赠与合同，不能只看表面，要看当事人真实的意思表示。如遇相关法律问题，建议咨询专业房产律师。