孙青律师
出资的是我，登记的是你：房产权属到底怎么定？——江苏出资与登记不一致房产分割案评析
一、基本案情
2020年11月，林某某与丁某某经朋友介绍相识，2021年5月在南京市鼓楼区民政局登记结婚。婚前2021年3月，丁某某因所在单位与南京某房地产开发有限公司有员工购房优惠合作，以自己的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，并经南京市商品房网上签约系统完成网签，购买南京市建邺区某楼盘商品房一套，合同总价300万元。签约当日，林某某母亲赵某某通过银行转账向丁某某账户支付首付款90万元，转账附言注明"购房首付"。剩余210万元以丁某某名义办理公积金组合贷款，贷款期限20年。2022年10月房屋交付，2023年1月办理不动产权登记，登记在丁某某一人名下，登记用途为住宅。婚后，房屋贷款本息每月约1.1万元，由丁某某账户按月偿还，资金来源包括双方工资收入及林某某转账存入的款项。
2024年3月，双方因聚少离多及家庭经济安排产生矛盾，林某某向南京市建邺区人民法院提起离婚诉讼，诉请：一、准予双方离婚；二、确认案涉房屋为夫妻共同财产，依法分割；三、如法院认定房屋不属于共同财产，则判令丁某某向其支付婚后共同还贷部分及对应增值补偿；四、诉讼费用由丁某某负担。丁某某辩称，其同意离婚，但认为案涉房屋系其婚前以个人名义签订合同购买，首付款虽由林某某母亲支付，但属于林某某母亲对其个人的赠与，房屋登记在其一人名下，应属其婚前个人财产，林某某无权主张分割；婚后房贷虽由双方共同生活开支偿付，但林某某未实际还贷，不同意支付补偿。
二、争议焦点
本案的争议焦点有三：一是婚前由一方签订购房合同并登记在该方名下的房屋，权属应如何认定，是当然认定为该方婚前个人财产，还是应结合出资情况综合判断；二是婚前一方父母为双方购房出资支付的首付款，性质应认定为对自己子女个人的赠与，还是对双方的赠与，这直接关系到民法典第一千零六十三条与婚姻家庭编解释一第二十九条的适用；三是婚后共同还贷支付的款项及其对应增值部分，在离婚时应如何补偿，适用婚姻家庭编解释一第七十八条的何种规则。这三个问题层层递进，共同构成"出资与登记不一致"情形下房屋权属认定的完整链条。
三、证据梳理
原告林某某向法庭提交的主要证据包括：一、赵某某银行转账凭证及银行流水，证明首付款90万元由其母亲于购房当日支付至丁某某账户，附言注明"购房首付"；二、林某某与丁某某的微信聊天记录，其中丁某某曾向林某某发送"妈妈付的首付，房子以后我们两个人的"等表述，证明双方对房屋归属曾有内部商量；三、林某某名下银行账户流水，证明婚后林某某按月向丁某某账户转账用于偿还房贷；四、双方工资收入记录，证明婚后家庭共同开支与还贷资金来源。被告丁某某提交的证据主要为：一、商品房买卖合同及网签备案记录，证明购房合同由其个人于婚前签订；二、不动产权证书，证明房屋登记于其一人名下；三、公积金贷款合同及还贷记录，证明贷款以其个人名义办理并偿还。
经质证，双方对证据真实性均无异议，但对证明目的存在分歧。林某某的证据中，首付款转账凭证与母亲附言、以及"房子以后我们两个人的"聊天记录，是本案的关键证据，直接指向"出资来源"与"双方内部约定"两个核心事实；丁某某的证据则指向"合同签订主体"与"登记公示"两个形式要件。双方证据的薄弱点在于：林某某未能提供双方关于房屋权属的书面协议，丁某某亦无法解释首付款为何由林某某母亲支付并附言"购房首付"。在登记公示与内部约定发生冲突时，法院需要结合证据在民法典婚姻家庭编解释一第二十九条与第七十八条之间寻找平衡，这一证据格局决定了案件必须通过出资来源和内部合意来补强权属认定。
四、律师分析与法律意见
律师团队接受原告林某某的委托。在律师分析上，团队确立了层层递进的三个层次。第一层主张：案涉房屋虽登记在丁某某一人名下，但首付款由林某某母亲出资，结合"房子以后我们两个人的"聊天记录，双方对房屋归属存在内部合意；依据婚姻家庭编解释一第二十九条第一款，婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，本案首付款应认定为对林某某个人的赠与，房屋权属不应仅凭登记与合同主体认定。律师在法律意见中指出，登记公示解决的是对外交易安全，夫妻内部财产关系应当以约定与出资为基础综合认定，民法典第一千零六十五条确立了夫妻约定优先规则，本案虽无书面约定，但内部合意与出资事实足以推翻"登记即权属"的简单推定。
法律意见的第二层是备位主张：退一步讲，即使法院认定房屋属于丁某某的婚前个人财产，依据婚姻家庭编解释一第七十八条，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应当根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。林某某婚后按月向丁某某转账还贷，且双方工资共同用于家庭开支，共同还贷事实清楚，丁某某应按共同还贷数额及房屋升值率向林某某支付补偿款。律师团队进一步论证，补偿范围不限于本金，还应包括对应增值部分，否则将导致出资一方无法分享房屋升值收益，有违公平原则。
法律意见的第三层是再备位主张：如法院认定房屋为双方共同共有，则应适用民法典第一千零八十七条，由双方协议处理，协议不成由法院按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。本案双方无子女，无过错方认定应结合双方陈述与证据；林某某一方在购房出资中的实际投入较大，分割时应当予以充分考虑。律师建议法院在裁判说理中明确三项顺序：先审查有无约定，再审查出资来源，最后才回到法定财产制下的分割原则；唯有如此，才能妥善处理出资与登记不一致的复杂案件。庭审中，律师还针对丁某某"母亲出资系对我个人赠与"的抗辩，指出其未能举证证明赵某某有明确赠与丁某某一方的意思表示，依据解释一第二十九条应由其承担不利后果。
五、裁判结果
南京市建邺区人民法院一审认为，案涉房屋系丁某某婚前签订合同购买并登记于其名下，房屋性质应结合出资情况综合判断；首付款90万元虽由林某某母亲支付，但发生于双方结婚登记之前，依据婚姻家庭编解释一第二十九条第一款，应当认定为对林某某个人的赠与，故首付款对应部分不属于丁某某个人财产；婚后共同还贷部分属于夫妻共同财产。一审判决房屋归丁某某所有，剩余贷款由丁某某继续偿还，同时判令丁某某向林某某支付婚后共同还贷数额一半及相应增值补偿。林某某不服一审判决，认为房屋应整体按共同财产分割，向南京市中级人民法院提起上诉。南京中院二审审理后认为，首付款出资发生于婚前，该部分对应价值应单独评价，房屋登记与贷款主体均系丁某某，维持房屋归丁某某所有的处理，但对补偿计算方式予以调整。
2025年4月，南京中院作出终审判决：一、准予林某某与丁某某离婚；二、案涉房屋归丁某某所有，剩余公积金组合贷款本息由丁某某继续偿还；三、丁某某于判决生效之日起三十日内向林某某支付补偿款38.6万元（即双方婚后共同还贷本息总额约45万元按房屋升值率折算后的对应增值与还贷补偿之和的一半）；四、驳回林某某的其他诉讼请求；五、一、二审诉讼费用由双方按比例负担。判决后，双方均未申请再审。
六、案例评析与办案启示
律师认为，本案是"出资与登记不一致"情形的典型样本，核心裁判逻辑可以概括为三句话：登记不是唯一标准，出资不是当然权属，约定和证据才是关键。民法典第二百一十六条确立的不动产登记簿效力，主要面向交易第三人，解决的是物权公示与交易安全问题；而在夫妻内部，民法典第一千零六十二条、第一千零六十三条与婚姻家庭编解释一第二十九条、第七十八条共同构成权属认定的规范体系。婚前父母出资，原则上推定对自己子女一方的赠与；婚后共同还贷，则转化为夫妻共同投入并对应产生补偿请求权。一句话启示：买房出资谁出的钱、何时出的钱、有没有约定，比房产证上写谁的名字更能决定离婚时的权属走向。
律师提醒，出资与登记不一致的家庭应尽早补齐"证据短板"。一是保留出资凭证：转账记录、银行流水、聊天记录中明确"购房款""首付"用途，父母出资务必让老人书面说明赠与对象；二是签订书面协议：双方可依据民法典第一千零六十五条就房屋归属、份额作出书面约定并办理公证，有条件的直接在不动产登记时注明按份共有份额；三是婚后还贷尽量使用共同账户，保留双方收入与转账记录。律师建议，婚前购房登记一方名下时，另一方不要碍于情面放弃沟通，涉及大额出资应当形成书面合意；按江苏省现行税费口径，夫妻间房屋权属变更及离婚析产过户的税负相对宽松，具体以当地税务与登记部门口径为准。
律师进一步建议，作为出资方，婚前父母出资购房的，应在转账时写明赠与对象与用途，必要时由父母与子女签订赠与协议；作为登记方，切勿以为"名字在我名下就稳了"，离婚时对方仍可主张出资返还与还贷补偿。此外，本案一审、二审对补偿计算方式的调整也提示当事人：涉及房屋升值率、还贷本息折算等技术性问题，应当及时申请专业评估与审计，避免因举证不足被法院酌定处理。律师团队在江苏地区长期代理此类离婚房产纠纷，能够围绕出资凭证、内部约定、还贷证据三个维度为当事人构建完整证据链，争取有利的权属与补偿结果。
七、关联法条
1.《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条（夫妻共同财产）：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
2.《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条（夫妻个人财产）：下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
3.《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条（约定财产制）：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
4.《中华人民共和国民法典》第二百一十六条（不动产登记簿的效力）：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
5.《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条（离婚时财产分割）：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条（父母为子女购置房屋出资的处理）：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
7.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条（婚前贷款购房的处理）：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。
聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。
擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。