孙青律师
房产分割先看四项基本原则——江苏离婚案件中夫妻共同财产分割规则解读
一、基本案情
2021年10月，钱某某与周某某在江苏省无锡市登记结婚。2022年6月，两人共同在无锡市滨湖区某楼盘看房后，以钱某某名义与开发商签订《商品房买卖合同》，并通过无锡市商品房网上签约系统完成网签备案。房屋总价款380万元，其中首付款120万元由钱某某以婚前个人存款支付，剩余260万元以钱某某名义办理银行按揭贷款，贷款期限25年。因购房时恰逢无锡市对家庭首套购房的贷款与登记流程较为简便，加上钱某某工作单位与贷款银行有合作，房屋最终仅登记在钱某某一人名下，不动产权证书上未记载周某某为共有人。婚后每月房贷约1.4万元，均由钱某某名下的工资卡按月偿还，周某某的工资收入则用于家庭日常开销及子女抚养。
2024年初，双方因家庭琐事与子女教育问题多次争吵，感情破裂。2024年6月，周某某向无锡市锡山区人民法院提起离婚诉讼，诉请：一、准予钱某某与周某某离婚；二、确认案涉房屋为夫妻共同财产并依法分割，由周某某分得房屋折价款的一半；三、婚生子由周某某抚养，钱某某按月支付抚养费；四、诉讼费用由钱某某负担。钱某某辩称，其同意离婚，但认为案涉房屋系其以婚前个人存款支付首付、婚后自行偿还贷款，且登记在其一人名下，应属其个人财产，不同意作为夫妻共同财产分割；如法院认定属于共同财产，则主张房屋归其所有，仅愿以购房出资比例为基础向周某某作适当补偿。
二、争议焦点
本案的争议焦点有三：一是婚姻关系存续期间购置并登记在一方名下的房屋，是否当然属于夫妻共同财产，登记在谁名下能否改变财产性质；二是首付款来源于一方婚前个人存款的部分，在离婚分割时应如何处理，是直接扣归个人，还是并入共同财产后以补偿方式处理；三是双方没有书面财产约定时，法院对夫妻共同房产的分割应当遵循哪些基本规则，如何体现照顾子女、女方和无过错方权益的原则。这三个问题分别对应民法典第一千零六十二条、第一千零六十三条、第一千零六十五条和第一千零八十七条的适用，也是江苏各地法院审理离婚房产分割案件时普遍需要回答的基础性问题。
三、证据梳理
原告周某某向法庭提交的主要证据包括：一、结婚证及户籍信息，证明双方于2021年10月登记结婚，案涉房屋购置于婚姻关系存续期间；二、《商品房买卖合同》、购房发票及网签备案记录，证明2022年6月购房时双方处于婚姻关系存续状态；三、钱某某名下工资卡近两年银行流水，证明每月房贷均由钱某某账户支出，而该账户资金来源主要为婚后工资收入，周某某的工资则用于家庭共同生活开支；四、水电燃气缴费记录及物业费票据，证明双方实际共同居住、共同经营家庭生活。被告钱某某提交的证据主要为：一、其婚前个人账户的历史交易明细，证明120万元首付款来源于其婚前存款；二、不动产权证书，证明房屋登记于其一人名下；三、银行还贷记录，证明婚后贷款均由其个人账户偿还。
经质证，法院对双方证据的真实性均予以认可。就证明力而言，周某某的证据关键之处在于：购房时间、还贷时间均发生在婚后，婚后还贷资金实质来源于夫妻共同收入，直接回应了"是否共同财产"的争议焦点，是本案的决定性证据。钱某某的证据虽能证明首付款的资金来源，但按照民法典第一千零六十二条的规则，婚姻关系存续期间所得财产原则上均为共同财产，购房发生在婚后，仅凭登记在一人名下不足以否定共同财产性质；其还贷记录亦无法证明还贷资金完全独立于夫妻共同收入。相对而言，钱某某证据的薄弱点在于没有双方关于财产归属的书面约定，也没有充分证据证明婚后还贷资金系其个人财产。这一证据格局为法院认定房屋属于夫妻共同财产奠定了基础。
四、律师分析与法律意见
结合案件争议，律师分析如下：在律师分析上，团队首先确立了第一层、也是最核心的主张：依据民法典第一千零六十二条第一款，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬及生产、经营、投资的收益等，为夫妻共同财产；案涉房屋购置于双方婚姻关系存续期间，无论登记在谁名下，其权属认定均应适用夫妻共同财产制，登记仅是对外公示，不能改变财产性质。律师在法律意见中指出，民法典第一千零六十二条第三款明确"夫妻对共同财产，有平等的处理权"，周某某虽未出现在不动产权证书上，但依法仍与钱某某平等享有房屋权益，钱某某以"登记在我名下"为由抗辩共同分割，是对登记公示效力的误读。
法律意见的第二层，围绕首付资金来源展开。律师团队认为，即使认定120万元首付款来源于钱某某婚前个人存款，也不影响房屋整体的共同财产属性。依据民法典第一千零六十三条，一方的婚前财产属于个人财产，但本案中钱某某系以婚前存款支付婚后购房的首付款，该存款的货币形态在支付后已转化为房屋价值的一部分，离婚分割时不宜机械地将房屋直接认定为个人财产，而应按照江苏法院同类案件的通行做法，在确认房屋为共同财产的前提下，将该部分出资对应的价值在分割时予以相应扣除，再对剩余共同价值部分依法分割。
法律意见的第三层是分割方案。依据民法典第一千零八十七条，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。律师建议法院综合考量三点：一是婚生子随周某某共同生活，房屋分割方案应保障子女的居住稳定；二是周某某在婚内承担了较多的育儿与家务劳动，其收入用于家庭共同开支，贡献不应因"房贷出自男方账户"而被抹杀；三是双方均无出轨、家暴等过错情形，应回归照顾女方权益的法定原则。据此，律师团队主张房屋判归钱某某所有并由其继续偿还贷款，同时由钱某某按房屋评估价值扣除个人出资部分后，向周某某支付相应比例的折价款。
五、裁判结果
无锡市锡山区人民法院经审理认为，案涉房屋购置于钱某某与周某某婚姻关系存续期间，依据民法典第一千零六十二条的规定，婚姻关系存续期间取得的财产原则上属于夫妻共同财产，房屋登记在钱某某一方名下，并不能改变其作为夫妻共同财产的性质；钱某某虽以婚前个人存款支付首付，但该出资已转化为房屋价值，可在分割时适当考虑，而非否定房屋的共同属性。法院同时查明，双方对财产归属没有书面约定，不适用民法典第一千零六十五条的约定优先规则，应依法定财产制处理。关于房贷，法院认定婚后以钱某某工资卡偿还的贷款实际来源于夫妻共同收入，属夫妻共同清偿。据此，法院对房屋性质认定为夫妻共同财产，并委托评估机构对房屋市场价值进行了评估。
2024年12月，法院作出一审判决：一、准予钱某某与周某某离婚；二、婚生子由周某某抚养，钱某某每月支付抚养费2800元；三、案涉房屋归钱某某所有，剩余银行贷款由钱某某继续偿还；四、钱某某于判决生效之日起三十日内向周某某支付房屋折价款150万元（综合考虑房屋评估价430万元、首付中婚前个人存款出资对应的价值、婚后共同还贷及增值部分，并按照照顾子女、女方权益的原则确定）；五、案件受理费由双方按比例负担。判决后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。
六、案例评析与办案启示
律师认为，本案集中体现了民法典婚姻家庭编关于房产分割的四项基本原则：一是共同财产制原则，婚姻关系存续期间购置的房产，无论登记在夫妻哪一方名下，原则上都是夫妻共同财产，登记仅具对外公示意义，这直接源自民法典第一千零六十二条；二是约定优先原则，民法典第一千零六十五条允许夫妻以书面形式约定财产归属，有约定从约定，无约定则回归法定财产制，本案双方恰恰没有约定，因此只能依法定规则处理；三是照顾子女、女方和无过错方权益原则，即民法典第一千零八十七条规定的分割标准，法院在确定折价款比例时即以此为据；四是诚实守信原则，若一方隐藏、转移夫妻共同财产，依据民法典第一千零九十二条，离婚分割时对该方可以少分甚至不分。一句话启示：婚后房产的归属，看婚姻状态与约定，不看登记姓名。
律师提醒，江苏地区夫妻在购房与离婚两个环节都容易踩坑。购房环节，部分夫妻为贷款便利、单位优惠或程序简便，只将房屋登记在一人名下，留下日后争议隐患；也有夫妻不做任何书面财产约定，以为登记就是一切。律师建议，婚后购房时尽量将夫妻双方登记为共有人，或按出资比例办理按份共有登记；如因特殊原因只能登记一方，建议双方书面确认房屋归属与出资安排，并妥善保管购房合同、付款凭证、还贷流水等全套材料。离婚环节，双方应先尝试协议分割并形成书面协议，必要时一并办理离婚析产过户；按江苏省现行税费口径，夫妻离婚分割共有房产的析产过户通常不征契税、不征个人所得税，但需以当地税务及不动产登记部门的具体要求为准。
律师进一步建议，作为购房一方，婚后用婚前存款购房的，应保留完整的资金流水与来源说明，避免财产性质被笼统认定为共同财产；作为未登记一方，则应留存工资流水、还贷共同支出记录及家庭贡献证据，防止对方以"登记在我名下"为由主张独占。同时，夫妻一方发现对方有隐藏、转移、挥霍共同财产迹象的，应当及时申请财产保全并启动财产申报程序，江苏法院近年来在离婚案件中普遍推行夫妻共同财产申报制度，如实申报与否直接影响法院对少分、多分情形的认定。总体而言，房产分割并不复杂，复杂的往往是证据与时机，尽早咨询专业律师、固定证据，是避免"赢了感情、输了房子"的关键一步。律师团队长期关注江苏离婚房产分割纠纷，可为当事人提供从证据固定、谈判协商到诉讼的全流程法律服务。
七、关联法条
1.《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条（夫妻共同财产）：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
2.《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条（夫妻个人财产）：下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
3.《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条（约定财产制）：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
4.《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条（离婚时财产分割）：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
5.《中华人民共和国民法典》第一千零九十二条（侵害夫妻共同财产的法律后果）：夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。
6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条（婚前贷款购房的处理）：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。
聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。
擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。