情侣结婚前分手，共同购买的房屋如何处理？

案件介绍

2022年初，上海的A某（男）与B某（女）通过朋友介绍相识，很快确定了恋爱关系。两人感情迅速升温，到了2023年下半年，双方开始认真考虑结婚的事情。按照上海本地的习惯，婚房是结婚的“硬条件”，于是两人商量着共同出资购买一套房子。

2024年1月，B某作为买受人与出卖人签订了房屋买卖合同，以总价28.18万元购买了一套房屋。这里需要说明的是，这个价格在上海属于相对较低的价位，可能是一套小户型或者远郊的房产。购房款的支付方式是：B某支付了12.5万元，剩余款项由A某支付。随后，房屋产权登记为A某和B某共同共有，也就是两人都在房产证上，而且没有注明各自的份额比例。

2024年3月，两人举行了订婚仪式，一切看起来都在朝着婚姻的方向发展。然而感情这种事情谁也说不准，到了2024年8月，两人因为性格不合、生活理念差异等原因，最终选择了分手。值得注意的是，两人在恋爱期间并没有同居生活，各住各的。

分手后，这处共同购买的“婚房”就成了一个棘手的问题。双方都觉得自己出了钱，房子应该有自己的份额，但怎么分、分多少，始终谈不拢。B某一气之下将A某告上了法庭，要求分割这套房产。

这里还有一个细节值得注意：在恋爱期间，A某曾多次向B某转账，总额约7万元，这些钱是A某的工资收入。两人分手后，B某退还了A某16万元，这里面包含了10万元彩礼、2.6万元红包以及部分工资，但双方没有签订书面的结算清单。这个细节后来在法庭上成了双方争论的焦点。

裁判结果与理由

法院经过审理后，最终作出了这样的判决：这套房屋归A某单独所有，A某需要在判决生效后90天内支付B某房屋补偿款8万元，驳回了B某的其他诉讼请求。

法院判决的理由主要有三点：

第一，关于案件性质。法院认为，虽然两人是恋爱关系，但因为并没有同居生活，没有形成稳定的同居关系，所以这个案子不属于“同居关系析产纠纷”，而是“共有物分割纠纷”。简单说，就是两个人共同拥有一个东西，现在关系破裂了，要把这个东西分清楚。

第二，关于房屋归属。法院查明了双方的出资比例：B某虽然说自己支付了12.5万元，但这12.5万元里面包含了A某此前转给她的3.54万元工资，所以B某实际只出了8.96万元，而A某实际出了19.28万元。考虑到A某出资明显更多，而且房屋在A某的户籍地，由A某居住管理更方便，法院判决房屋归A某所有。

第三，关于补偿金额。双方都认可房屋现在价值25.5万元，比买的时候28.18万元贬值了。法院综合出资比例和房屋贬值情况，酌情确定A某补偿B某8万元。

法官裁判思路解析

审理这类案件的法官，内心其实有一套非常清晰的审查逻辑。我来拆解一下法官在审理此类案件时的真实思考过程。

首先是案件定性问题。法官会优先审查双方是否存在同居关系。如果两人只是恋爱而没有同居，那就只能按照一般的共有财产纠纷来处理，不能适用那些专门针对同居关系的特殊规定。这个定性非常关键，直接影响到后续的法律适用和判决结果。

其次是出资比例的认定。这是整个案件的“牛鼻子”。法官会仔细审查每一笔资金的流向：谁付了钱、付了多少、钱从哪里来、转给了谁。在这个案子中，法官发现B某付的12.5万里有3.54万是A某转给她的，这部分不能算作B某自己的出资，只能算作A某的出资。这种穿透式的审查，是法官处理此类案件的标准动作。

第三是综合考虑因素。法官不会简单地按出资比例“对半分”，而是会考虑房屋所在地、实际使用情况、双方的居住需求等因素。比如这个案子中，房屋在A某的户籍地，由A某管理更合适，这就是一个重要的考量因素。

第四是贬值处理。法官会询问双方对房屋现值的意见，如果双方认可一个现值，就按这个来算；如果分歧大，可能就需要评估。在这个案子中，双方都认可房屋贬值了，法官就根据出资比例来分摊贬值损失。

法官在庭审中通常会重点追问以下几个问题：购房时双方有没有书面协议？钱是怎么付的？有没有转账记录？双方有没有同居？分手后有没有结算？这些问题的答案，直接影响法官的裁量。

法律分析

孙青律师提示：这类案件的核心法律依据是《中华人民共和国民法典》第三百零三条和第三百零四条。

具体来说，民法典第三百零三条规定，共同共有人在共有基础丧失时可以请求分割。什么叫“共有基础丧失”？简单说就是两个人共同拥有财产的基础不存在了。恋爱期间为了结婚而共同买房，恋爱关系终止了，结婚的目的达不到了，共同拥有的基础自然就不存在了，这时候任何一方都可以要求分割。

民法典第三百零四条规定了分割的方式：能协商就协商，协商不成的，能实物分割就实物分割，不能实物分割就折价或者拍卖、变卖后分钱。房子没法切成两半，所以通常是房子归一方，另一方拿补偿款。

这里有个很多人容易误解的地方：共同共有并不等于各占一半。很多人觉得既然房产证上写的是“共同共有”，那自然是对半分。但法律规定并不是这样。根据民法典第三百零九条，按份共有人没有约定份额的，按照出资额确定；不能确定出资额的，才视为等额享有。而共同共有分割时，法院会综合考虑出资比例、贡献大小等因素，而不是简单地一人一半。

上海法院在处理这类案件时，有一个比较明确的裁判口径：如果双方没有书面约定，法院会优先按照实际出资比例来分割，同时考虑购房目的、房屋使用情况、双方的经济能力等因素。这个裁判思路在烟台中院的案例中也有体现，可以说全国法院的态度是比较一致的。

完整证据链搭建指南

结合本案的情况，我来手把手教大家如何从零开始搭建一套完整的证据链。

必备证据（一定要有的）：

第一，产权证明。不动产登记簿或者房产证，这是证明你们共同拥有这套房子的最直接证据。如果是期房，购房合同和备案证明也可以。

第二，出资证明。所有购房款的支付凭证，包括银行转账记录、微信或支付宝转账截图、收据、发票等。要注意，转账记录上最好有备注，比如“购房款”、“买房用”之类的。如果没有备注，事后可以通过微信聊天记录或短信来佐证。

第三，双方的身份证明。身份证复印件、户口本等，证明两个人身份的基本信息。

补强证据（有了更好）：

第一，双方关于购房的聊天记录。比如讨论买什么房子、各自出多少钱、怎么还贷等。这些可以证明购房是双方共同的意思表示。

第二，关于分手的证据。如果是因为感情破裂分手，相关的聊天记录、短信、邮件等都可以作为共有基础丧失的证据。

第三，关于房屋现值的证据。双方协商认可的现值，或者评估报告。

辅助证据（锦上添花）：

第一，证人的证言。比如中介、邻居、朋友等，可以证明双方恋爱、购房、分手的事实。

第二，收入证明。证明各自的经济能力，也可以侧面印证出资的真实性。

哪些材料最容易被法院采信？

银行转账记录是最硬的证据，因为银行系统有完整的记录，很难造假。微信、支付宝的转账记录也是很好的证据，但要注意截图的完整性，最好能显示对方的账号和姓名。

哪些材料可能起反作用？

没有备注的现金交付很难被法院采信，如果你说“我给了对方10万现金”，但没有任何凭证，法院很可能会认定这笔钱不存在。还有就是前后矛盾的陈述，比如你一开始说“钱是借的”，后来又说是“共同出资”，那你的可信度就会大打折扣。

特殊情形

同类纠纷中，有些特殊情况普通人很容易忽略，我来一一说明。

情形一：双方同居了。

如果两人在恋爱期间同居生活，那案件性质就可能变成“同居关系析产纠纷”，适用的法律规则会有所不同。根据相关规定，同居期间的共同财产分割，法院会考虑双方的贡献大小，但也会适当照顾女方和子女的权益。

情形二：一方完全没有出资。

如果房子登记在双方名下，但实际只有一方出了钱，另一分钱没出，那么法院通常会认定未出资一方享有较小的份额，甚至可能只给象征性的补偿。在腾冲法院的一个案例中，女方虽然名字在合同上，但因为无法证明自己出了钱，法院驳回了她的分割请求。

情形三：房屋是贷款买的。

如果房子是按揭贷款买的，情况就更复杂了。法院不仅会看首付款的出资比例，还会看后续贷款的实际还款情况。如果一方单独还贷，那这部分也要算作该方的贡献。在武鸣区法院的案例中，法院就是按照双方对首付和月供的贡献比例来分割的。

情形四：房屋明显增值了。

如果房屋买的时候100万，现在涨到了200万，那补偿金额就不是简单的“返还出资”，而是要按出资比例分享增值收益。法院会综合评估各种因素来确定具体的分割比例。

容易踩坑的隐蔽情形：

有些人在恋爱期间出资买房时，用的是“借款”的名义，但后来分手了又说是“共同投资”。这种情况下，法院会审查双方的真实意思表示，如果有书面借条，那只能按借贷关系处理，无权主张房产份额。

还有一种情况是，一方用父母的钱出资，但没有任何书面凭证。如果父母转账时没有备注用途，法院可能会认定为赠与给该方的个人财产，不算做共同出资。

诉讼败诉避坑实操要点

结合本案的教训，我来总结一些实战经验，帮助大家避免踩坑。

第一，不要以为“共同共有”等于“一人一半”。

这是最常见的误解。很多人觉得房产证上写的是共同共有，那就应该平分。但实际上法院会综合考虑出资比例，如果你出资少，最后可能只分到很少的份额，甚至会有亏损的风险。本案中B某出资8.96万，最后只分到8万，房子还贬值了，这就是一个活生生的例子。

第二，分手后不要急着“结算”。

本案中B某在分手后退还了A某16万，但因为双方没有书面清单，导致法庭上说不清楚这16万到底包含什么。这直接影响了法院对B某实际出资额的认定。正确的做法是：分手后如果要结算，一定要签书面协议，列明每一笔款项的性质和金额。

第三，大额资金往来一定要留痕。

A某给B某转账工资、B某支付购房款，这些大额资金往来最好通过银行转账，并备注用途。如果是现金，要写收据。如果没有这些，到了法庭上就是“公说公有理，婆说婆有理”，法院也很难判断。

第四，购房前最好签书面协议。

如果你和恋人要共同买房，建议在购房前就签一份《共同购房协议》，明确各自出资比例、房屋份额、分割条件等。这个协议不一定要找律师写，但至少要有清楚的文字记录。在本案中，如果两人提前签了协议，后面就不会有这么多纠纷了。

第五，庭审中不要前后矛盾。

在法庭上，法官会反复询问一些关键事实，比如“你们什么时候认识”“谁出的钱”“有没有协议”。如果你一开始说“钱是我自己的”，后来又说“钱是借的”，法官会认为你在撒谎，你的可信度就会大大降低。所以，上法庭前一定要梳理清楚事实，做好充分的准备。

第六，不要错过诉讼时效。

共有物分割纠纷的诉讼时效一般是三年，从你知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。如果拖得太久，可能会丧失胜诉权。

第七，不要忽视房屋现值问题。

如果双方对房屋现值有争议，最好在诉讼前委托专业评估机构进行评估，这样可以提供一个客观的依据。如果双方协商一致认可一个价格，那最好签个书面协议，避免庭审中反悔。

风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用，法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。每个人的情况都不完全一样，同样的法律规则在不同的案件中可能会有不同的适用结果。如果你正在经历类似的纠纷，建议第一时间找专业的房产律师进行咨询，让律师帮你分析具体情况，制定最优的诉讼策略。法律不是数学公式，不是简单套用就能得出正确答案的，专业的事情还是要交给专业的人来做。