出名人主张赠与，借名人依据借名买房协议主张成立

案件介绍

2017年，A某与B某系母子关系。A某与妻子C某计划购买一套位于上海市的商品房，但因A某名下已有两套住房，受当时限购政策约束，无法以自己的名义再行购房。经过家庭商议，A某与母亲B某达成口头约定：由A某、C某夫妇全额出资，以B某的名义与房地产开发公司签订购房合同，房屋暂时登记在B某名下，待A某具备购房资格后，B某再配合办理过户手续。

2017年3月，B某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买位于上海市浦东新区某小区的商品房一套，总价款为320万元。签约当日，A某通过个人银行账户向开发商支付了首付款96万元。剩余224万元购房款，由A某以B某的名义向银行申请了个人住房按揭贷款，贷款期限20年，每月还款金额约为1.3万元。此后长达五年的时间里，A某每月定期将贷款本息转账至B某的还款账户，由银行按期扣划。

2020年6月，涉案房屋交付使用。交房后的各项手续，包括房屋面积补差款、契税、住宅专项维修基金、物业费等，均由A某、C某夫妇支付。A某对房屋进行了精装修，花费约40万元，随后一家人搬入居住，至今已逾五年。期间，房屋的水电费、燃气费、物业费等日常开支，也全部由A某承担。房产证原件、购房合同、购房发票、契税票、贷款合同等全部原始材料，均由A某保管。

2024年3月，B某因与儿媳C某发生家庭矛盾，突然提出要搬进该房屋居住，并要求A某将房屋过户至自己名下。A某拒绝后，B某态度强硬，声称该房屋登记在自己名下，就是自己的财产，A某支付的款项属于对母亲的赠与，不存在所谓的借名买房关系。双方多次沟通无果，A某遂于2024年7月将母亲B某诉至法院，请求法院确认双方之间存在借名买房合同关系，并判令B某协助将房屋过户至A某名下。

裁判结果与理由

法院经审理后，判决驳回A某的全部诉讼请求。

法院的判决依据主要基于以下几点：第一，涉案房屋的购房合同系由B某本人与开发商签订，房屋产权也依法登记在B某名下，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条关于不动产物权登记生效的规定，B某是涉案房屋的合法所有权人。第二，A某主张与B某之间存在口头的借名买房合同，但B某对此予以否认。根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，A某应当就双方之间存在借名买房的合意承担举证责任。第三，A某虽然提供了支付首付款、偿还贷款、承担房屋日常费用等证据，但这些证据仅能证明A某对涉案房屋存在出资行为，并不能直接证明双方之间存在借名买房的约定。在家庭成员之间，父母为子女购房出资、子女为父母偿还房贷的情况比比皆是，出资行为本身并不能等同于借名买房关系的存在。第四，从双方的谈话录音来看，A某在沟通中并未明确提及双方曾就借名买房事宜进行过协商，反而承认B某也曾支付过部分购房款，这使得A某主张的事实更加缺乏说服力。综上，法院认为A某未能提供充分证据证明借名买房关系的存在，依法驳回其诉讼请求。

法官裁判思路解析

这个案子其实非常典型，它深刻反映了法官在审理借名买房纠纷时的核心审查逻辑。我在办案中接触过大量类似的案件，法官在审理时通常会重点审查以下几个维度，这里给大家做一个深度拆解。

首先，法官最看重的是“合意”而非“出资”。很多人有一种朴素的观念：钱是我出的，房子当然就是我的。但法律逻辑并非如此。法官审理此类案件，第一步要审查的就是双方之间是否存在“借名买房”的意思表示。这个意思表示可以是书面的，也可以是口头的，甚至可以通过行为来推定。但问题的关键在于，当事人必须能够提供证据证明双方确实就“借名买房”这件事达成了共识。如果没有这个共识，哪怕你出了全部的钱，在法律上也很难认定为借名买房，更可能被认定为赠与或者借款关系。

其次，法官对资金来源的审查非常严格。在实务中，法官会仔细审查每一笔款项的走向、金额、时间、用途，甚至要求当事人解释款项流转的完整链条。比如在本案中，A某虽然提供了向B某账户转账的记录，但法官会追问：这些转账有没有备注“购房款”？有没有贷款合同上明确约定实际还款人？B某有没有反方向转过钱给A某？这些细节都会影响法官的内心判断。

第三，法官对房屋实际控制状态的审查同样至关重要。谁住在房子里、谁持有房产证原件、谁在缴纳物业费水电费，这些事实都很重要，但法官不会仅凭这些就认定借名买房成立。因为在实际生活中，父母把房子给子女住、子女帮父母打理房屋事务的情况非常普遍，这些事实只能作为辅助判断因素，不能作为决定性证据。

第四，法官对当事人之间关系的判断也很关键。在家庭内部纠纷中，法官会考虑家庭成员之间的亲情关系、经济往来习惯、是否存在赠与的合理性等因素。比如，子女出钱给父母买房，这在传统观念中是很常见的孝道表现，法官很难仅凭子女出了钱就认定这不是赠与而是借名买房。

第五，法官还会审查是否存在规避限购政策、信贷政策等违法情形。如果借名买房的目的就是为了规避国家宏观调控政策，那么即使借名关系成立，该行为也可能因违反公序良俗而被认定无效，借名人同样无法取得房屋所有权。

本案中，法官最终没有支持A某的诉求，核心原因就是“合意”的证据严重不足。A某虽然拿出了出资证据，但没有拿出能够证明双方有“借名约定”的关键证据，比如借名协议、聊天记录、录音中明确承认借名关系的内容等。在这种情况下，法官只能依据不动产登记的公示效力，认定B某为房屋所有权人。

法律分析

孙青律师提示：这个案子给大家提了一个很大的醒——借名买房，绝不仅仅是“出钱”那么简单。很多人觉得，房子是我买的，钱是我付的，登记在别人名下只是暂时的，等我需要的时候随时可以拿回来。但法律不是这样看的。

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，在房产这类不动产上，法律认的是“登记”，而不是“出资”。谁的名字写在房产证上，谁就是法律上的所有权人。

再看《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。虽然口头合同在法律上也是有效的，但问题在于，当对方否认口头合同存在时，主张合同存在的一方必须承担举证责任。这个举证责任有多重？需要提供能够证明双方就借名买房事宜进行了沟通、协商的证据，比如聊天记录、通话录音、证人证言等。如果拿不出这些，光有转账记录，法官完全有理由认定这是赠与或者借款，而不是借名买房。

另外还要特别注意《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。借名买房如果是为了规避限购政策、限贷政策，或者购买经济适用房、保障性住房等政策性房屋，那么这个借名行为本身就可能被认定为无效。一旦被认定无效，借名人不仅拿不到房子，连已经支付的房款也可能面临追讨困难的风险。

结合上海本地的审判口径来看，上海各级法院在处理借名买房纠纷时，整体上持比较谨慎的态度。上海法院普遍要求借名人提供“明确的借名合意证据”，单纯的经济往来证明很难被采信。特别是当出名人主张是“赠与”或者“借款”时，法院会更倾向于尊重不动产登记的效力。

完整证据链搭建指南

结合这个案子，我想手把手告诉大家，如果确实需要借名买房，到底应该怎么做才能把证据做扎实。这不是事后补救的问题，而是在借名买房之前就要想清楚的事情。

必备证据（第一层级，缺一不可）

第一个也是最关键的，就是借名买房的书面协议。协议中要写清楚以下内容：借名人的姓名、出名人的姓名、房屋的具体信息（地址、面积、价格）、借名买房的原因（比如限购、限贷等）、房屋实际所有权归借名人、出名人不得擅自处分房屋、出名人配合办理过户的时间节点、违约责任等。如果条件允许，最好去公证处做公证。

如果实在签不了书面协议，那也要想办法固定口头约定的证据。比如在聊天的时候，明确说“房子是我借你名字买的，以后还要过户给我”，对方回复“好的”“知道了”之类的，这个聊天记录就可以作为证据。再比如，在通话的时候录音，明确双方确认借名买房的事实。录音的合法性要求不能采用非法手段获取，但在正常通话中录音，且不侵害他人合法权益、不违反法律禁止性规定的情况下，一般是可以用作证据的。

第二个必备证据是完整出资凭证。所有通过自己账户转出的购房款，都要保留银行转账凭证、支付宝转账记录、微信转账记录等。转账时一定要在备注中写清楚用途，比如“购房首付款”“偿还XX房屋贷款”等，千万不要什么也不写。这一点非常关键，因为很多当事人在转账的时候图省事，什么都不备注，结果到了法庭上，对方说这是借款、是赠与、是还债，你就百口莫辩了。

第三个必备证据是贷款相关材料。如果是通过出名人的名义贷款，但实际由借名人还款，务必保留还贷的完整记录。每个月还款后，把银行流水打印出来保存好。如果可能，在贷款合同中明确约定实际还款人，或者至少要有证据证明每笔还款的资金来源于借名人。

第四个必备证据是房屋控制权的证据。包括房产证原件由谁保管、房屋钥匙由谁持有、谁实际居住、谁在缴纳物业费水电费燃气费、谁对房屋进行了装修、装修合同和付款凭证由谁持有等。这些证据虽然不能单独证明借名买房关系，但是能够形成辅助性的佐证。

补强证据（第二层级，越多越好）

第一类是证人证言。如果有无利害关系的第三人知道你们之间借名买房的事实，且愿意出庭作证，这可以作为补强证据。比如双方共同的朋友、亲属等，但要注意，利害关系人（比如双方的子女）的证言证明力较弱。

第二类是日常沟通记录。借名买房后，双方关于房屋使用、管理、过户等方面的聊天记录、短信、邮件等，都可以作为证据。比如借名人要求出名人配合办理某些手续时，对方没有否认借名关系，反而配合办理，这就说明对方认可借名关系的存在。

第三类是家事记录。比如家庭内部关于房产归属的讨论、家庭会议记录、家族微信群聊天记录等。有时候当事人会在家庭内部承认借名买房的事实，这些记录如果能保留下来，也是强有力的证据。

可能产生反作用的证据

这里特别提醒一点：出名人在任何情况下都不要签署放弃权利的声明，也不要出具“赠予声明”之类的文件。如果出名人出具了这样的文件，那借名人反而要警惕了，因为这可能成为对方主张赠与的依据。另外，借名人不要私下与出名人达成所谓的“补偿协议”，这种协议本身可能成为出名人抗辩的理由。

在实际操作中，还有一种情况需要特别注意：出名人可能会向借名人转账，声称这是“还你的钱”。如果借名人无法解释清楚这笔钱的性质，就很可能会被法官认定为双方之间存在经济往来，从而动摇借名买房关系的认定基础。所以，借名人收到出名人转账时，一定要搞清楚是什么钱，最好是拒绝接受或者立即退还，并保留相关证据。

特殊情形

借名买房纠纷中有很多容易被普通人忽略的特殊情况，这里我挑几个最典型的给大家说明一下。

第一种情况：借名人出资后，出名人以“赠与”为由抗辩。这种情况下，法院通常会审查双方之间的身份关系和经济往来习惯。如果是子女给父母买房，法院更容易认定为赠与而非借名；如果是朋友之间，法院则更倾向于认定为借款或者借名。本案中，A某与B某是母子关系，这本身就是法院倾向认定赠与的一个重要因素。实践中，父母为子女出资买房、子女为父母出资买房，在缺乏书面约定的情况下，被认定为赠与的概率非常高。

第二种情况：借名人出资后，出名人以“借款”为由抗辩。这种情况也很常见，出名人会说：“你给我的钱是借给我的，不是用来买房的，现在我已经还清了。”这时，借名人需要提供证据证明款项是专门用于购房的，而不是其他用途。如果借名人拿不出证据，法院很可能按照民间借贷关系来处理，而不是认定借名买房。

第三种情况：借名人出资后，出名人去世。这种情况下，借名人面临的风险更大。根据《中华人民共和国民法典》继承编的规定，出名人的继承人有权继承登记在出名人名下的房产。如果借名人想拿回房产，需要先确认借名买房关系存在，然后再要求继承人配合过户。但继承人通常不会承认借名买房关系，他们会主张这是赠与或者借款，借名人的维权成本会大大增加。

第四种情况：借名买房是为了规避限购政策。这是近年来最常见的借名原因。但问题在于，如果法院认定借名买房是为了规避限购政策，而这个政策属于国家宏观调控政策，那么该借名行为可能因违反公序良俗而被认定无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条明确规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。一旦被认定无效，借名人无法要求出名人过户，只能要求返还购房款，而且这个返还请求也存在执行风险。

第五种情况：出名人擅自将房屋出售给第三人。这种情况下，如果第三人是善意购买且已经办理了过户登记，那么根据善意取得制度，第三人取得房屋所有权，借名人只能向出名人索赔，无法追回房屋。最高人民法院的司法解释明确支持这种处理方式。所以，借名买房最大的风险之一就是出名人的道德风险。

第六种情况：借名购买经济适用房、保障性住房等政策性房屋。这种借名行为基本都会被法院认定无效，因为这些房屋的购买资格是面向特定群体的政策性保障，转让购买资格本身就不合法。买了这类房子，借名人几乎不可能通过诉讼取得房屋所有权。

诉讼败诉避坑实操要点

根据我多年办理借名买房案件的经验，很多当事人之所以败诉，并不是因为他们的事实不成立，而是因为他们犯了太多不该犯的错误。下面我给大家一一拆解。

最大的坑：没有签订书面协议

这是最常见也是最致命的问题。很多人在借名买房的时候，觉得和对方关系好、信得过，就只是口头说了一句“房子你帮我代持一下”，然后就什么都不管了。等到出问题的时候，才发现自己手里没有任何能证明双方有借名合意的证据。本案的A某就是典型的例子，他和他母亲之间没有任何书面协议，甚至连聊天记录都拿不出来。这种情况下，法院凭什么相信你们之间存在借名买房关系？

第二个坑：转账不备注用途

很多人在转账的时候，觉得“备注太麻烦”“备注也不一定有用”，就直接转账了。结果到了法庭上，对方说：“这是你借给我的钱，不是购房款。”法官问你有什么证据证明这是购房款，你翻遍银行流水，发现每一笔转账都是空白的，没有任何备注。这时候你再去解释，法官会相信谁？答案不言自明。

第三个坑：没有保留原始凭证

有些人拿到房产证、购房合同、发票等材料后，随手一放，时间久了就找不到了。殊不知，这些原始凭证是证明你对房屋有控制权的重要证据。如果你连房产证都拿不出来，法官会认为你对房屋的控制权很弱，从而倾向于认定不是你借名买房，而是对方在帮你“代管”。

第四个坑：起诉前没有沟通固定证据

很多当事人一发现对方反悔，立刻就去法院起诉，结果到了法庭上，什么证据都没有。其实，正确的做法应该是：在起诉之前，先想办法和对方沟通，最好是用微信或者短信明确说“咱们之前说好的借名买房，你什么时候配合我过户”，如果对方回复了，这就是一个关键证据。如果对方不回复，也要想办法通过电话录音固定证据。

第五个坑：起诉时机选择错误

借名买房纠纷一般建议在出名人有反悔苗头时就起诉，不要等到对方已经把房子卖给第三人了再起诉。因为一旦房子卖给了善意第三人，你连追回房子的机会都没有了。另外，如果出名人已经去世，建议尽快处理，避免因为继承问题导致纠纷复杂化。

第六个坑：忽略诉讼时效

借名买房纠纷的诉讼时效一般是三年，从知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。如果超过三年才起诉，法院可能会认定你怠于行使权利，从而驳回你的诉讼请求。所以，一旦发现对方不配合过户，要尽快采取行动。

第七个坑：诉讼请求写错

这是很多律师都会犯的错误。在借名买房纠纷中，正确的诉讼请求是“确认借名买房合同关系存在”+“请求出名人协助办理过户”，而不是“确认房屋所有权归借名人所有”。因为根据《中华人民共和国民法典》的规定，不动产物权的确认需要以登记为准，法院不能直接确认所有权归属，只能确认合同关系的存在，然后判令出名人配合过户。如果诉讼请求写错了，法院可能会直接驳回。

风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用，法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。借名买房涉及的不仅是法律问题，还涉及到家庭关系、经济利益等多重因素，每一个案件都有其独特性，需要在专业律师的指导下制定诉讼策略。如果您或您的亲友正在面临类似的纠纷，建议尽快携带相关材料预约专业律师进行面谈咨询。