借名买房（挂在亲戚/他人名下），离婚时怎么分割？

一、案件介绍

王先生和刘女士是一对再婚夫妻，婚后一直居住在王先生名下的一套小户型房子里。为了改善居住条件，王先生的父母老两口商量着卖掉自己名下的唯一住房，置换一套更大的房子，和儿子儿媳一起住。但因为老两口年纪大了，不符合银行贷款条件，于是他们想出了一个办法——以儿子王先生的名义买房，用儿子的名义申请按揭贷款。

2012年，老两口拿出毕生积蓄支付了88万元的首付款，又以王先生的名义签订了商品房买卖合同，办理了61万元的按揭贷款。房子交付后，老两口出钱装修，一直住在里面，还把户口也迁了过来。房子的不动产权证书、购房合同、贷款合同，全部由老两口保管，每月的按揭贷款也是老两口在还。

然而好景不长，王先生和刘女士的婚姻出现了问题，两人开始协商离婚。在分割财产时，刘女士坚持认为这套房子是夫妻共同财产，要求分割一半。老两口急坏了，他们卖掉了自己的唯一住房，如果这套房子被当作儿子儿媳的夫妻共同财产分割，老两口将无家可归。无奈之下，老两口将儿子王先生和儿媳刘女士告上了法庭，要求法院确认这套房子归他们所有。

二、裁判结果与理由

法院经过审理后认为，这起案件的核心争议在于老两口和王先生之间是否构成了“借名买房”的法律关系。法院指出，判断是否构成借名买房，不能只看有没有书面协议，还要结合购房原因、资金来源、房屋实际使用情况、产权证书由谁保管等多方面因素综合判断。

从资金来源看，首付款和后续的按揭贷款都是老两口出的；从房屋使用看，房子交付后一直是老两口在居住，还迁入了户口；从证书保管看，房产证、购房合同、贷款合同也都在老两口手里。这些证据足以证明，老两口才是这套房子的实际权利人。

刘女士认为老两口的出资是对儿子儿媳的赠与，但法院认为，如果没有证据证明是赠与，而且老两口已经卖掉了自己的唯一住房，如果认定为赠与将导致老人无家可归，这不符合常理。最终，法院判决这套房子归老两口所有。刘女士不服提起上诉，二审法院驳回了上诉，维持了原判。

三、法律分析

上海君澜律师事务所孙青律师提示：借名买房纠纷在离婚案件中越来越常见，但很多人对这种操作的法律风险认识不足。

首先需要明确的是，借名买房和普通买房最大的区别在于，“房本”上写的是别人的名字，而不是实际出钱买房的人的名字。根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。也就是说，一般情况下，房产证上写谁的名字，房子就归谁。但在借名买房的情况下，实际出资人可以拿出证据证明自己才是真正的权利人，从而请求法院确认房屋归属。

那么，法院在判断是否构成借名买房时，主要看哪些因素呢？从司法实践来看，法院会重点审查以下几点：第一，有没有书面的借名买房协议；第二，购房款是谁出的，有没有转账记录、收据等凭证；第三，房子实际是谁在住，物业费、水电费谁在交；第四，房产证、购房合同等重要文件由谁保管；第五，借名买房的原因是什么，比如是为了规避限购政策，还是因为贷款资格问题。

但这里有个问题需要特别注意：即使法院认定了借名买房关系成立，也不代表实际出资人就能直接拿到房子的所有权。因为根据物权法的规定，不动产登记具有公示公信的效力，借名买房协议本质上是一种合同关系，属于债权范畴，不能直接对抗物权的效力。实际出资人只能要求名义产权人配合办理过户手续，但不能直接要求法院确认房屋归自己所有。

四、特殊情形

借名买房在离婚案件中会面临一些特殊情况，处理起来更加复杂。

一种常见的情形是，父母出资为子女买房，登记在子女名下，子女离婚时配偶主张分割。这种情况在司法实践中争议很大。如果父母能证明购房款全部由自己出资，且房子一直由父母居住使用，子女只是“挂名”，那么法院更可能认定借名买房关系成立，房屋归父母所有。但如果子女和配偶婚后共同住在房子里，或者子女的配偶也参与了还贷，那么法院就更倾向于认定父母的出资是对子女的赠与，房屋属于夫妻共同财产。

另一种复杂的情形是，名义产权人在婚姻期间将房屋加上了配偶的名字。北京三中院就审理过这样一个案例：母亲吕某出资买房，登记在儿子朱某名下，儿子结婚后又把妻子的名字加到了房产证上。后来儿子儿媳离婚，母亲主张自己是实际权利人，要求收回房子。但法院认为，母亲在知道儿子加名后并没有提出异议，反而表示“名字已经加了，你们应该会好好过日子”，这相当于认可了儿子对房屋的处分行为。最终，法院驳回了母亲的诉讼请求。

还有一种风险不容忽视：如果名义产权人欠了外债，法院可能会查封、拍卖登记在其名下的房产。实际出资人即便能证明自己是实际出资人，也很难阻止法院执行。因为房产登记具有公示公信效力，善意第三人有权信赖登记的内容。

五、风险提示

借名买房虽然能够解决一时的购房资格或贷款问题，但背后的法律风险不容忽视。从实际案例来看，风险主要集中在以下几个方面：

一是名义产权人反悔的风险。如果名义产权人不承认借名买房的事实，实际出资人将面临举证困难，甚至可能“房财两空”。实践中很多借名买房都是亲戚朋友之间的口头约定，一旦发生纠纷，很难证明双方的真实意思。

二是名义产权人擅自处分房产的风险。因为房产登记在名义产权人名下，他可以随时将房子卖掉或者抵押。在这种情况下，如果买方是善意第三人（即不知道借名买房这回事），法律会保护善意第三人的利益，实际出资人只能向名义产权人索赔，很难追回房子。

三是政策风险。如果借名买房的目的是为了规避限购政策，或者购买的是经济适用房等政策性保障住房，借名协议可能会被认定无效。因为这种行为损害了社会公共利益，法律不予保护。

四是离婚带来的风险。就像前面提到的案例，一旦名义产权人离婚，其配偶可能会要求分割这套房子，导致实际出资人陷入被动。尤其是在父母为子女买房的情况下，子女的离婚往往会牵连父母的养老问题。

五是对名义产权人自身的风险。如果实际出资人断供，名义产权人作为贷款合同的签约方，需要承担还款责任，个人征信也会受到影响。

因此，如果真的需要通过借名买房的方式购房，建议务必签订书面的借名协议，明确双方的权利义务，并保留好所有出资凭证、聊天记录等证据。同时，要选择信誉良好、关系稳定的人作为名义产权人。最重要的是，在做出决定前一定要想清楚：如果名义产权人反悔、如果对方离婚、如果对方欠债被起诉，自己能不能承受这些后果？

需要特别说明的是，具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，不能替代法律意见。每个案件的情况都不一样，能否认定借名买房、能否要回房产，需要结合具体情况和当地法院的裁判规则来判断。