孙青律师
借名买房协议一旦解除，随之而来的核心问题便是：房屋产权最终归谁？ 这直接决定了后续税务处理的方向。根据司法实践，解除后的处理结果主要有两种模式，其税务影响也截然不同。
模式一：房屋产权判归出名人（登记人），借名人获得金钱赔偿
这是最常见的情形，尤其当借名人因不具备购房资格而无法要求过户时，法院通常会判决解除协议，房屋归出名人所有，但出名人需向借名人返还购房款、装修款并赔偿房屋增值损失。在这种模式下，不涉及房屋权属的二次转移登记，因此通常不会触发新的、直接的交易环节税费。
- 对于借名人（实际出资人）：其获得的赔偿款，在法律性质上属于合同解除后的损害赔偿或不当得利返还，通常不被视为个人应税所得，因此无需就此缴纳个人所得税。其核心诉求是拿回自己的出资和应得的增值补偿。
- 对于出名人（登记人）：其最终保有了房屋。由于房屋本就是登记在其名下，此次判决只是确认了归属，并未发生从借名人向其“出售”或“赠与”的产权转移行为，因此出名人无需为“取得”该房屋而缴纳契税、增值税等交易税费。但是，出名人在未来如果出售该房屋，将作为法定产权人，正常承担出售方应缴的所有税费（如增值税、个人所得税等），其购房成本通常可以按法院判决中认定的、返还给借名人的原始购房款金额来确认。
上海君澜律师事务所孙青律师提示：此模式下的税务处理相对清晰，焦点在于金钱给付，而非房产过户。但需要注意的是，法院判决的赔偿金额（尤其是增值部分）如何确定，将直接影响出名人事后出售该房产时的计税成本，建议在诉讼中明确相关款项的性质。
模式二：房屋产权判归借名人（实际出资人），需办理过户手续
在少数情况下，例如借名人已具备购房资格，或法院认为应当将房屋权属恢复到真实状态，可能会判决出名人将房屋过户给借名人。此时，必须办理产权转移登记，这就必然涉及税务问题。根据过户方式的不同，税务处理也有巨大差异。
- 通过法院判决或调解书直接过户 这是对借名人税务成本最低的途径。因为这种过户是基于司法确权，确认房屋实质权利本就属于借名人，过户行为是“恢复原状”而非“交易”。在此情况下： 增值税及附加税、土地增值税：倾向于认为不属于应税行为，无需缴纳。 契税：虽然属于产权转移，但实践中存在争议。有观点认为，承受方（借名人）仍需缴纳契税。但也有案例和观点支持，在确权过户中，若税务部门认可司法文书，可能参照房屋原购买价格（而非市场价）计税，甚至在某些情况下争取更优处理。 印花税：因涉及产权转移书据，通常需要缴纳。
- 通过“买卖”或“赠与”方式过户（需双方配合） 如果双方不通过诉讼，或法院未在判决中直接处理过户，而是由双方事后自行办理，则只能采取常规的“买卖”或“赠与”方式。这两种方式都会产生高额且不必要的税费，对借名人极为不利。 买卖方式：将被视为一次真实的二手房交易。出名人作为“卖方”，可能需要缴纳增值税（若房屋持有不满两年）、个人所得税等；借名人作为“买方”，需缴纳契税。这种方式还可能导致资金循环的麻烦和风险。 赠与方式：同样视同销售，出名人可能需缴纳增值税、土地增值税（非住宅），双方需缴纳印花税，借名人还需缴纳契税。除非符合直系亲属赠与等免税条件，否则税负沉重。
核心总结与风险提示
- 税务成本天差地别：借名买房协议解除后，通过法院判决确权并过户，是税务成本最低、最可能避免被视同交易而课税的方式。而任何形式的双方协议“买卖”或“赠与”过户，都会导致本不该发生的巨额税费。
- 政策与地方实践是关键：上述税务处理，尤其是法院判决过户的免税（或低税）认定，高度依赖于地方税务部门的执行口径。不同城市、不同时期，税务人员对同一份判决书的解读可能不同。
- 证据是基础：无论是主张解除合同，还是要求确权过户，借名人必须提供充分证据证明出资事实和借名合意，这是获得有利判决从而影响税务结果的前提。
- 税收政策动态变化：请注意，个人住房交易税收政策（如契税优惠税率、增值税免征年限）会适时调整。在处理具体事务时，务必以办理过户时当地的最新政策为准。
风险提示：借名买房本身风险极高，解除协议后的税务问题更是复杂多变。本文基于一般法律和税务原理结合案例进行分析，仅供参考，不构成任何具体的税务或法律建议。在面临此类纠纷时，强烈建议您同时咨询专业的房产律师和税务师，结合案件证据和当地政策，制定最有利的诉讼策略和税务方案。