孙青律师
一、案件介绍
A某是位在上海打拼多年的上班族，眼看孩子到了入学年龄，为了能让孩子进入心仪的学区，他和家人省吃俭用，终于攒够了首付，准备购买一套二手房。通过中介，他看中了B某挂牌出售的一套位于某重点小学附近的房子，户型、价格都让他非常心动。B某出示的房产证上，所有权人一栏只写了他一个人的名字。
在中介的极力促成下，A某与B某很快签订了《房地产买卖居间协议》，A某当场支付了10万元定金，约定一周后签订正式的《上海市房地产买卖合同》。A某沉浸在即将安家的喜悦中，开始规划未来的生活。
然而，就在准备正式签约的前两天，一位自称是B某妻子的C某突然找到中介和A某，情绪激动地表示，这套房子是她和B某的夫妻共同财产，她根本不知道卖房这件事，也坚决不同意出售。A某顿时懵了，赶紧拿出协议和房产证复印件核对，上面确实只有B某一个人的名字。但C某出示了结婚证，并坚持房子是婚后购买的，属于夫妻共同财产，B某无权单独处置。
因为C某的坚决反对，交易彻底陷入僵局。B某承认房子是夫妻共同财产，但声称夫妻感情不和，正打算离婚，卖房款他打算自己拿走。他不仅拒绝退还A某的10万元定金，还反过来指责A某“流程走得太快”，要求A某赔偿他的“损失”。A某的安居梦瞬间破碎，还面临着定金无法收回的风险，无奈之下，他只得寻求法律途径解决
二、裁判结果与理由
本案经法院审理后认为，涉案房屋系B某与C某在婚姻关系存续期间取得，虽登记在B某一人名下，但依法属于夫妻共同财产。处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。B某在未征得共有人C某同意的情况下，擅自与A某签订房屋买卖协议，该协议因侵犯了共有人的权利而无法继续履行。
最终，在法院的主持下，双方达成调解：B某与A某签订的协议解除，B某全额返还A某10万元定金。对于A某提出的其他损失赔偿请求，因其在签约前未尽到审慎审查义务，未核实房屋共有权情况，也存在一定过错，故未获支持
三、法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：本案是一起典型的因忽视二手房卖方主体与房屋权属资质审查而引发的纠纷。购买二手房，绝不仅仅是“看房-谈价-签约”那么简单，在付款之前，买方必须扮演好“审查官”的角色，核心就是要核实“房子是谁的”以及“谁有权卖”
首先，必须核实卖方是否为真正的权利人。不能仅凭房产证（现在是不动产权证）上只有一个名字就想当然。根据法律规定，婚姻关系存续期间购买的房屋，原则上属于夫妻共同财产
。因此，即便房产证上只写了一方的名字，只要房子是婚后买的，配偶通常就是隐形的共有人。本案中的A某就踩中这个“隐形共有人”的雷区。正确的做法是：签约时，应要求所有登记的权利人及其配偶（如属婚后财产）到场签字；若有人无法到场，必须提供经过公证的《授权委托书》
。同时，要核对身份证原件，确保与产权证信息一致，防止遇到“假房东”
其次，必须核查房屋是否存在限制交易的情形。这包括但不限于：房屋是否被法院查封、是否设有银行抵押、是否已被列入拆迁范围等
。有些卖家因为债务问题，房子可能悄悄被查封，他自己都未必及时知晓。如果买了被查封的房，根本无法办理过户。买家应在签约前，要求卖家配合前往不动产登记中心，查询房屋的权属状况和限制信息，拿到一份最新的《不动产登记簿查询证明》，这是最权威的“体检报告”
最后，要警惕一些压根就没有交易资格的房屋。例如，未依法取得不动产权证的房屋（如一些未办证的回迁房）、违章建筑、农村宅基地上的小产权房、已鉴定为危房的房屋等。法律明文规定这些房屋不得或限制交易，如果购买，合同可能被认定为无效，钱房两空的风险极高。
四、特殊情形
除了上述常见的夫妻共有情形，实践中还有一些特殊资质问题需要警惕：
代理卖房：如果卖方是代理人，必须查验其是否有权利人出具的、权限清晰的《公证委托书》，并且最好能与房屋所有权人本人取得联系进行核实。切勿轻易与身份不明的代理人进行大额交易。
公司产权房：如果卖方是公司，需要审查公司董事会或股东会同意出售该房产的决议文件，确保出售行为符合公司章程。
继承或赠与所得的房屋：要核实继承权公证书或赠与合同的合法性与有效性，确保卖方权利的完整。
带有租约的房屋：我国法律规定，承租人享有优先购买权。购买正在出租的房屋，必须拿到承租人亲笔签署的《放弃优先购买权声明》。同时，买卖不破租赁，即使买了房，也要继续履行原租赁合同。
五、风险提示
二手房交易流程长、环节多，资质审查是保障交易安全的第一道，也是最重要的防火墙
。它不能仅仅依赖中介的口头承诺，必须买方亲自或委托专业人士落实。在签订任何协议、支付任何款项（包括定金、意向金）之前，请务必按下“暂停键”，完成上述核心审查。一旦因资质问题导致合同无法履行，即便最终能通过诉讼要回定金，也会耗费大量的时间、精力和诉讼成本，得不偿失，正如案例中A某的感慨。
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。在房产交易中，多一分谨慎，就少十分风险。