关于要求解除借名协议诉请的处理

案件介绍

几年前，A某（化名）因为工作原因刚到北京，暂时没有购房资格，但他非常看好当时的房地产市场。他的外甥女B某（化名）是北京户籍，名下无房。在一次家庭聚会中，B某主动提出：“舅舅，你现在没资格买房，不如先用我的名字买，等你社保交够了再过户给你，都是一家人，没问题的。”A某听了觉得是个办法，加上对亲情的信任，便答应了。

于是，A某卖掉了老家的房子，又向亲友借了些钱，凑齐了全部房款，以B某的名义与开发商签订了《商品房预售合同》。房子交付后，A某自己出钱装修，一家人高高兴兴地住了进去。这些年，从物业费、水电费到每年的取暖费，都是A某在交。房产证、购房发票、所有的缴费单据原件，也一直锁在A某的抽屉里。当时大家关系好，觉得写书面协议“伤感情”，就只是口头说定了。

起初几年相安无事。然而，随着北京房价一路飙升，这套房子的价值翻了好几倍。从2018年开始，B某的态度开始发生变化。她先是催促A某“赶紧把资格腾出来”，后来又说“等我结婚的时候再办过户”。直到2019年，B某突然翻脸，要求A某一家人搬出去，并强硬地表示：“房本上写的是我的名字，这房子就是我的！”更让A某心惊的是，B某竟然多次联系中介试图卖房，甚至带人撬锁闯入，双方闹到报警。2020年，B某在A某持有房产证原件的情况下，向登记机关挂失并成功补办了新证，企图单方面处置房产。

A某已年过六旬，这套房子是他的全部积蓄和安身立命之所，面对数百万的增值，他根本无法承受“房钱两空”的结局。无奈之下，他委托律师，将外甥女B某告上法庭。他的诉讼请求很明确：要求法院解除双方之间的借名买房协议，并要求B某返还他支付的全部购房款、装修费，并赔偿房屋的增值损失。

裁判结果与理由

法院经过审理，最终支持了A某的大部分诉讼请求。判决如下：

一、解除A某与B某之间的借名买房协议；

二、B某向A某支付款项共计600余万元，其中包括购房成本、装修残值以及房屋增值损失；

三、A某在收到上述款项后十日内，将房屋腾退给B某。

法院作出这样判决的理由，主要基于以下几点：

首先，法院认定借名买房关系是真实存在的。虽然双方没有白纸黑字的协议，但法官结合了全案的证据链：购房的所有钱款都是A某支付的；房屋由A某装修、居住并缴纳所有费用；关键的房产凭证原件也由A某持有；此外，双方的微信聊天记录也显示B某曾承认过“借名”的事实。这些事实相互印证，足以证明当初那个口头约定并非空穴来风。

其次，法院认为这个借名买房的合同目的已经无法实现，应当解除。A某起诉时，仍然不具备北京的购房资格，因此无法要求B某将房屋过户到自己名下。这并不是因为任何一方故意违约，而是受限于客观的购房政策，属于法律上所说的“不可归责于当事人双方的原因”。在这种情况下，合同失去了继续履行的基础，允许解除是合理的。

最后，也是最关键的一点，是关于损失赔偿，特别是房屋增值部分的处理。法院明确指出，房屋的巨大增值主要源于市场行情的变化，与作为“出名人”的B某没有关系。B某在整个过程中没有出资，没有参与管理，也没有承担任何市场风险，因此无权享有增值带来的主要利益。A某作为实际出资人和长期占有使用者，才是增值利益的主要享有者。同时，A某自愿在诉讼中表示愿意拿出20万元作为对B某当初提供购房资格的“感谢费”，法院对此予以尊重。最终，法院判决B某在返还购房本金的基础上，还需赔偿A某数百万元的增值损失，这充分体现了公平原则。

法律分析

上海君澜律师事务所孙青律师提示：这个案例非常典型地展现了当前司法实践中，对于“借名人”要求解除借名买房协议这类纠纷的处理思路。它清晰地告诉我们，当过户无法实现时，解除合同并主张赔偿是一条可行的维权路径。

核心在于，法院审理此类案件遵循一个清晰的逻辑链条：第一步，审查并认定“借名买房”事实是否存在；第二步，判断借名协议的效力；第三步，根据合同效力或履行情况，处理财产返还和损失赔偿问题。

就像本案，在口头协议的情况下，法院会综合审查购房款的支付、贷款的偿还、房屋的占有使用、相关票据凭证的持有情况等一系列事实来做出判断。只要证据能够形成完整的链条，即使没有书面合同，借名关系也能得到认定。

一旦借名关系被确认，接下来就要看合同目的能否实现。如果像A某一样，因为始终不具备购房资格而导致无法过户，这就构成了“合同目的无法实现”，符合法定的合同解除条件。此时，借名人就可以主动诉请解除协议。

协议解除后的财产处理，是当事人最关心的部分。根据相关案例和司法观点，处理原则通常是：房屋产权归登记人（出名人）所有，但出名人必须向实际出资人（借名人）返还其支付的全部款项，包括购房款、税费、维修基金、已还贷款等。更重要的是，对于房屋的增值部分，司法实践越来越倾向于将大部分增值利益判归实际出资人。因为增值源于市场及出资人的资金占用，出名人未出资且未承担风险，仅因其名下指标而获取巨额利益有违公平。当然，如果借名人自愿给予一定补偿（如案例中的“感谢费”），法院也会予以考虑。

特殊情形

需要特别注意的是，上述处理方式主要针对借名购买普通商品房的情形。如果借名购买的房屋性质特殊，法律后果可能截然不同。

例如，借名购买经济适用房、两限房等政策性保障住房，情况就复杂得多。因为这类房屋的购买资格是国家面向特定低收入群体的福利，借名行为直接违反了国家的强制性政策和公共利益。因此，法院通常会认定此类借名买房协议无效，而非仅仅解除。协议无效后，虽然出名人同样需要返还购房款等支出，但对于增值损失的处理，法院会基于“过错原则”进行分配。由于双方都明知政策限制仍进行借名，一般都被认定存在过错，因此增值损失可能不会像商品房案例那样完全倾向于出资人，而是由双方按过错程度分担。

还有一种情形是，出名人也主动起诉要求解除协议。在这种情况下，法院会审查解除的理由。如果仅仅是因为房价上涨，出名人反悔，其解除请求通常不会得到支持。因为依法成立的合同对双方都有约束力，不能擅自反悔。但如果是因为房屋性质（如无法上市交易的央产房）导致合同确实无法继续履行，法院也可能判决解除，并同样需要处理出资返还和损失赔偿问题。

风险提示

借名买房，看似是绕过政策限制的“捷径”，实则暗礁密布。本案中A某虽然最终通过法律途径挽回了大部分损失，但过程艰辛，亲情也已破裂，代价沉重。

最大的风险莫过于产权登记在他人名下。这意味着，从法律公示的角度看，房子就是出名人的财产。一旦出名人反悔，就像B某那样，出资人就会陷入极其被动的境地。出名人如果私下将房屋抵押或出售给不知情的第三方（善意第三人），出资人的权利很可能无法对抗。如果出名人对外欠债，这套房子还可能被法院查封、执行。

即使没有上述极端情况，仅仅因为借名人始终无法获得购房资格，也会导致最初的过户目的落空，最终只能像本案一样，通过解除合同来寻求赔偿，而无法真正获得房屋所有权。

因此，必须再次强调：购房务必遵守法律法规和政策，切勿心存侥幸。如果确因特殊原因不得不考虑借名，那么务必签订详尽、规范的书面协议，明确双方权利义务、违约责任。同时，出资人必须保管好所有证据的原件：包括付款凭证、银行流水、贷款偿还记录、物业缴费单、以及能证明借名合意的微信聊天记录、录音录像等。这些材料在发生纠纷时，是证明事实的唯一武器。

最后，每个案件的具体情况千差万别，涉及的房屋性质、地方政策、证据情况都直接影响案件走向。本文案例仅供参考，如果您正面临类似纠纷，建议务必携带全部材料，咨询专业的房产律师，以便获得针对性的法律分析和诉讼策略指导。

孙青律师是上海君澜律师事务所合伙人，西南政法大学法学硕士，持有调解员、仲裁员、遗产管理人等多重专业资质，拥有超过十年的民商事与家事法律实务经验。她专注于高净值客户复杂法律需求研究，在婚姻家事与房产交叉争议解决领域形成了独特的专业优势，擅长通过诉讼、仲裁、调解多元路径实现客户权益最大化。凭借在遗产管理、家族财富传承等领域的深耕。孙律师以“专业、审慎、高效”为服务准则，长期为金融机构、上市公司及高净值家族提供系统性法律解决方案，在金融借款合同纠纷、股权争议、房产确权分割等复杂案件中展现出卓越的综合应对能力。如需具体咨询，可通过上海君澜律师事务所官网渠道联系孙青律师团队。