孙青律师
借名买房对双方的法律责任是什么
借名买房，即实际出资人（借名人）借用他人（出名人）的名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下。这种行为看似是规避政策的“捷径”，实则对双方都蕴含着巨大的法律风险和责任。下面我将结合相关案例和法律分析，为您详细解读。
一、 对借名人（实际出资人）的法律责任与风险
对于实际出资购房的一方来说，其面临的风险是全方位且极具破坏性的，核心在于其享有的权利（要求过户的债权）与房屋登记公示的物权之间存在难以逾越的鸿沟。
- 可能“钱房两空”：无法取得房屋所有权或无法过户。 这是最直接的风险。如果出名人反悔，否认借名事实，而借名人又无法提供充分证据（如书面协议、完整的出资流水等）证明双方存在借名合意，法院可能无法认定借名关系成立，导致借名人无法要回房屋。即使借名关系被法院认可，借名协议被认定为有效，过户也并非必然。关键在于借名人是否具备购房资格。如果直到诉讼时，借名人仍受当地限购政策限制，不具备购房资格，那么法院将无法支持其要求过户的诉讼请求。此时，借名人只能退而求其次，主张解除合同、要求返还购房款及赔偿损失，而无法获得房屋。
- 房屋可能因出名人的债务而被法院查封、拍卖（强制执行）。 这是借名买房中最致命的风险之一。法律上普遍认为，借名关系仅在双方内部产生债权债务关系，房屋登记在出名人名下，对外就是其个人财产。当出名人的其他债权人申请法院强制执行时，法院有权查封并拍卖登记在其名下的该套房产。此时，借名人以其为“实际权利人”为由提出异议，要求排除执行，在绝大多数情况下无法获得法院支持。因为借名人的债权不能优先于其他债权人的债权。最终可能导致借名人投入巨资，却眼睁睁看着房屋被拍卖偿债。
- 房屋可能被出名人擅自处置。 由于房产证上登记的是出名人，他/她完全有可能在借名人不知情的情况下，将房屋出售或抵押给第三方。如果第三方是“善意”的（即不知情且支付了合理对价），并完成了过户登记，那么法律为保护交易安全，会保护这位第三方的权利，房屋将无法追回。借名人只能向出名人主张违约或侵权赔偿。
- 因出名人婚姻、继承状况变化而引发纠纷。 如果出名人结婚，其配偶可能主张该房屋为夫妻共同财产；如果出名人去世，其继承人可能要求依法继承该房屋。这些都会给借名人取回房屋造成巨大障碍和额外的诉讼成本。
二、 对出名人（名义登记人）的法律责任与风险
出名人看似“空手套白狼”，实则也背负着沉重的法律枷锁和信用风险。
- 承担还款责任，征信受损风险。 购房贷款合同是以出名人名义签署的，银行认定的还款义务人就是出名人。一旦借名人中断或无力偿还月供，银行将直接向出名人追讨。如果出现逾期，不良记录将记入出名人的个人征信报告，严重影响其未来的贷款、信用卡申请甚至出行。
- 丧失首套购房资格与优惠。 由于房产登记系统会留下出名人本次的购房和贷款记录，这将直接导致其本人今后再购房时，无法享受首套房的首付比例、贷款利率及税费减免等优惠政策。对于尚未购房的出名人来说，这无疑是牺牲了自己未来的重大权益。
- 可能卷入诉讼，承担法律责任。 如果房屋因质量问题、物业服务等产生纠纷，或者借名人将房屋用于非法用途，出名人作为法律上的产权人，很可能首先被追究责任，需要花费大量时间和精力去应对。
三、 借名协议本身的效力风险
上海君澜律师事务所孙青律师提示：并非所有借名买房协议都会被法律认可。其效力与所购房屋性质密切相关，这直接决定了后续责任如何承担。
- 购买普通商品房：为了规避限购、限贷政策而借名，目前司法实践中多数观点认为，这类政策不属于法律、行政法规的强制性规定，因此协议本身可能被认定为有效。但这不代表行为被鼓励，风险如前所述依然存在。
- 购买政策性住房（如经济适用房、限价房）：这类房屋的购买资格具有专属性，旨在保障特定群体的居住权益。借名购买此类房屋，扰乱了国家保障性住房的分配管理秩序，法院通常会认定借名协议无效。协议无效的后果是房屋归出名人所有，出名人返还购房款给借名人，双方根据过错分担损失等。借名人取得房屋所有权的目的彻底落空。
总结与建议
总而言之，借名买房对双方而言都是一场高风险的“豪赌”。对借名人，赌的是对方的诚信和未来没有债务纠纷；对出名人，赌的是对方的还款能力和自己未来不购房。一旦赌输，代价惨重。
风险提示：具体案件需要咨询专业律师，本文内容仅供参考。如果确有必要采取此方式，务必签订权责清晰、内容完备的书面协议，明确房屋出资、归属、贷款偿还、过户条件及违约责任。同时，借名人务必通过银行转账方式支付所有款项，保留好合同、发票、还款记录等一切原始凭证，以备不时之需。最根本的，还是应当通过合法途径解决住房需求，避免踏入借名买房的法律雷区。