关于借名协议无效情形下后果的处理

案件介绍

A某与B某是多年的好友。几年前，A某在北京工作，一直想买一套属于自己的房子，但苦于没有北京户口，社保缴纳年限也不够，不符合当时的购房资格。B某是北京本地人，名下已有一套住房，但看到A某焦急的样子，便主动提出帮忙。两人商量后决定，由A某出全款，以B某的名义购买一套位于朝阳区的两限房（限价商品住房）。B某符合购买这类保障性住房的资格，而A某明知自己不符合条件，但觉得房价一直在涨，机会难得，便同意了。双方只是口头约定，等将来房子满足上市交易条件了，或者A某自己有了购房资格，B某就配合把房子过户给A某。A某随后通过银行转账，向开发商支付了全部80余万元的购房款，房屋顺利登记在了B某名下，并由A某装修后入住。

几年过去，当初80多万买的房子市场价已经涨到了近500万元。眼看着房子可以上市交易了，A某满心欢喜地找到B某，要求他按照当初的约定办理过户手续。然而，B某却反悔了。他表示，房子登记在自己名下就是自己的，当初只是借钱给A某买房，或者说是A某赠与给他买房用的，坚决不同意过户。双方多次协商无果，昔日的朋友反目成仇。A某无奈，一纸诉状将B某告上法庭，请求法院确认房屋归自己所有，并要求B某配合办理过户登记。

裁判结果与理由

法院经审理后，并没有支持A某要求确认房屋所有权和过户的诉讼请求。法院认为，本案的核心问题在于双方借名买房行为的效力。

首先，法院结合购房款由A某全额支付、房屋一直由A某实际居住使用等事实，认定A某与B某之间确实存在借名买房的合意，A某是实际出资人。

但是，法院进一步指出，本案所涉房屋是两限房，属于国家政策性保障住房。这类房屋的供应对象、购买资格都有严格限制，目的是保障特定低收入住房困难家庭的居住权益，涉及社会公共资源的公平分配。A某并不具备购买两限房的资格，其通过与具备资格的B某达成借名协议的方式购房，实质上规避了国家的住房保障政策，扰乱了保障性住房的管理秩序。这种行为，不仅使得本应惠及真正困难家庭的资源被不符合条件者占用，也损害了其他轮候家庭的合法权益，进而损害了社会公共利益。

根据《民法典》的相关规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。法院认为，国家关于保障性住房的管理和分配秩序属于公共秩序（公序）的范畴，因此，A某与B某之间达成的借名购买两限房的协议，因损害社会公共利益而应认定为无效合同。

既然借名协议无效，A某基于该无效协议要求确认物权（房屋所有权）和履行合同（办理过户）的请求，便失去了基础，无法得到法律的支持。

法律分析

上海君澜律师事务所孙青律师提示：借名买房协议被认定无效后，并不意味着一方就可以完全占有所有利益，而另一方只能自认倒霉。法律对合同无效后的后果有着明确的规定和处理原则，旨在在当事人之间恢复一种公平的状态，并根据过错来分配损失。

根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到借名买房协议无效的案件，处理思路通常如下：

第一，房屋所有权的归属。 在借名协议无效的情况下，房屋登记在谁的名下，原则上就归谁所有。因为物权登记具有公示公信效力，在借名关系不被法律认可时，登记权利人就是法律认可的所有权人。因此，房屋会判决归出名人（即被借名者，本案中的B某）所有。

第二，出资款的返还问题。 实际出资人（借名人，本案中的A某）为购买房屋所支付的全部款项，包括购房款、税费、维修基金等，出名人应当予以返还。这是“返还财产”原则的直接体现。

第三，损失赔偿的分担。 这是此类案件中最复杂也最容易产生争议的部分。这里的“损失”主要指房屋升值带来的差价损失。由于房价大幅上涨，仅仅返还当初的出资款，对实际出资人而言可能极不公平，因为其失去了资产增值的巨大机会。因此，法院会根据双方的过错程度，来判决由出名人向借名人赔偿一部分增值损失。

如何认定过错？在规避保障性住房政策的借名买房中，借名人和出名人对于“借名”是为了规避政策这一目的通常都是心知肚明的，双方共同配合完成了这一行为。因此，法院一般会认定双方对协议无效均存在过错。例如，在另一个类似的母子借名买限价房案例中，法院就认定母子三人对协议无效均有过错，并综合考虑后，判决登记方（儿子）向实际出资的母亲和弟弟支付了260万元的房屋增值损失。过错比例的划分，需要法官结合案件具体情况，如谁先提议、谁的过错更主要、是否收取报酬等因素进行自由裁量。

第四，其他费用的处理。 如果借名人在购房时还向出名人支付过所谓的“借名费”、“指标使用费”等报酬，这部分费用因为是基于无效合同产生的，也应作为实际损失的一部分，纳入返还和赔偿的考量范围。此外，房屋的装修投入等，也可以作为损失主张。

特殊情形

需要注意的是，借名协议无效的情形主要集中于借名购买政策性保障住房，如经济适用房、两限房、自住型商品房等。而对于为规避普通商品房的“限购令”而借名买房，司法实践中的态度有所不同。多数观点认为，房地产限购政策属于地方性的调控政策，并非法律或行政法规的强制性规定，因此单纯的规避限购政策而借名购买商品房的协议，本身不一定被认定为无效。但是，这并不意味着借名人就能顺利拿到房子。如果借名人在起诉时仍然不具备购房资格，法院会以合同事实上无法履行（无法过户）为由，驳回其要求过户的诉讼请求。只有当借名人在法庭辩论终结前取得了购房资格，其过户请求才有可能得到支持。

此外，与借名买房类似的“借名买车”行为，尤其是规避小客车指标调控政策的，法院也普遍以损害社会公共利益、扰乱管理秩序为由，认定相关协议无效，并参照上述原则处理财产返还和损失分担问题。

风险提示

借名买房，尤其是涉及政策性住房的，对出资方面言风险极高。一旦协议被认定无效，不仅“房财两空”的初衷落空，想要回购房款和获得赔偿也需要经过复杂的诉讼，且最终能获得多少赔偿存在很大不确定性。对于出借方而言，同样面临风险，如可能因名下登记有房产而影响自己未来申请保障房资格，或在车辆情形下承担交通事故的连带责任风险。

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。 每个案件细节不同，法律适用和裁判结果也会有差异。在涉及此类重大财产决策时，务必寻求专业法律意见，切勿因人情或侥幸心理，让自己陷入巨大的法律风险和财产损失之中。