最近，有朋友问到，夫妻一方擅自处分共同共有房屋是否有效？

       有人认为，买卖协议意思表示真实，且买方付清了购房款，过户仅是履行合同的形式，合同自成立即生效，不能以未办理过户认定合同无效。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，故认为该处分行为合法有效。

　　鸿章律师认为：

　　1、处分夫妻关系存续期间的财产，为夫妻共有财产，属于夫妻共同共有。即使房产证登记的所有权人只有一个人，但是购买房屋发生在夫妻关系存续期间，也属于处分夫妻共有的财产。

　　2、在夫妻共有财产存续期间，一方未经另一方的同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。

     根据《婚姻法》司法解释(一)第十七条第(二)项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”

　　同时，这也不属于家事代理。

     婚姻法司法解释(一)第十七条第(一)项规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”

     这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。

      针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故出卖房屋的行为不属于日常家事的情形。

　　3、该处分不构成善意取得。

　　根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　综上所述，一方未经另一方同意，擅自处分夫妻共同财产，与他人签订的房屋买卖协议应属无效，买方也不能善意取得该房屋的所有权，应当归还该房屋。