律师为您介绍相关法律知识：离婚时一方擅自卖共同房产，受损方该如何维权？
在夫妻共同财产中，房产因价值高、涉及权益复杂，成为离婚纠纷中最易引发争夺的标的。现实中，常有一方为独占房产权益，在离婚前偷偷与他人签订房屋买卖合同，甚至完成过户，让不知情的配偶陷入“房子没了，钱也拿不到”的困境。很多人会疑惑：一方没经过我同意就卖房，这份合同到底算不算数？我还能把房子要回来吗？其实，这类问题的答案需结合房产登记情况、买方是否“善意”等关键因素判断，且法律也为受损方提供了明确的维权路径。
首先要明确：夫妻共同房产的处分需经双方一致同意，这是法律的硬性要求。根据《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。而夫妻共同房产通常属于“共同共有”，意味着任何一方单独处分房产（如卖房、抵押），都必须经另一方同意；未经同意的处分行为，原则上属于“无权处分”，效力待定。
但实务中，房产处分的效力会因“房产登记情况”和“买方是否善意”分为两种核心场景，结果截然不同：
第一种场景：房产登记在夫妻双方名下，一方擅自卖房，合同通常无效，受损方可追回房产。若房产登记证上明确写着夫妻两人的名字，买方在购房时理应知晓房产为共同所有，此时一方单独签订买卖合同，买方很难被认定为“善意”。即便双方签订了合同，只要未经过另一方追认，该合同就属于无效合同。受损方发现后，可直接向法院起诉，请求确认买卖合同无效，并要求买方配合将房产过户回自己与对方名下。例如，夫妻房产登记在双方名下，丈夫在离婚前偷偷与第三人签订合同卖房，妻子发现后拒绝追认，法院会判决合同无效，第三人需返还房产，丈夫则需向第三人承担违约责任（如赔偿定金、违约金）。
不过要注意一种特殊情况：若夫妻双方曾有书面约定“一方可单独处分房产”（如签订过《夫妻财产约定协议》），或受损方通过行为默认了卖房行为（如收取过买方支付的部分房款），则可能被认定为“同意处分”，合同有效，此时受损方无法追回房产，只能在离婚时向擅自卖房的一方主张分割卖房所得款项。
第二种场景：房产登记在一方名下，一方擅自卖房，若买方是“善意第三人”，合同有效，受损方无法追回房产，但可要求分割卖房款项并追责。这里的“善意第三人”需满足三个条件：一是买方在购房时不知道房产是夫妻共同财产，或不知道卖房方未取得配偶同意（因房产仅登记在一方名下，买方通过不动产登记信息无法查询到共有情况）；二是购房价格符合市场合理水平，不存在明显低价（如市场价200万的房产，仅以100万成交，可能被认定为非善意）；三是已完成房产过户登记，买方已合法取得房产所有权。根据《民法典》第311条“善意取得”制度，只要满足这三个条件，即便卖房行为未经另一方同意，合同依然有效，买方能稳定享有房产所有权，受损方无法要求买方返还房产。
这种情况下，受损方并非只能认亏，仍有两种维权方式：一是在离婚时，要求擅自卖房的一方将卖房所得款项作为夫妻共同财产进行分割，若对方隐瞒卖房收入，可申请法院调取房产交易记录、买方付款凭证，确认卖房金额后，主张平均分割（或因对方擅自处分行为，要求对方少分）；二是若对方存在“低价卖房”行为（如为转移财产，故意以远低于市场价的价格卖房），受损方可主张对方赔偿差额损失。例如，夫妻共同房产市场价200万，丈夫为快速卖房转移财产，以150万低价卖给亲戚，妻子虽无法追回房产，但可在离婚时要求丈夫赔偿50万差额损失，并对150万卖房款少分丈夫份额。
除了判断合同效力，受损方还需掌握三个关键维权步骤，最大程度降低损失：
第一步：及时固定证据，明确擅自卖房的事实。受损方需收集三类证据：一是房产归属证据，如购房合同、付款凭证（证明房产是婚内共同出资购买，属于共同财产）、房产登记证（确认登记在一方还是双方名下）；二是擅自卖房的证据，如房屋买卖合同、过户登记记录（可到不动产登记中心查询）、买方支付房款的银行流水（明确卖房所得金额）；三是买方非善意的证据（若有），如买方与擅自卖房一方的亲属关系证明（证明存在恶意串通）、购房价格明显低于市场价的评估报告、聊天记录（证明买方明知房产是共同财产）。
第二步：根据场景选择维权路径，要么追房产，要么追款项。若房产登记在双方名下，或买方非善意且未过户，直接起诉确认合同无效，追回房产；若房产登记在一方名下且买方已善意取得，则在离婚诉讼中主张分割卖房款项，或起诉要求对方赔偿低价卖房的差额损失。需要注意的是，若双方已离婚，受损方发现对方在离婚前擅自卖房，可在发现之日起3年内，向法院提起“离婚后财产纠纷”诉讼，要求重新分割卖房所得款项，超过时效将丧失胜诉权。
第三步：追究擅自卖房一方的法律责任，要求其少分财产。根据《民法典》第1092条规定，夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。擅自卖房本质属于“变卖夫妻共同财产”，受损方可在离婚分割财产时，向法院主张对擅自卖房一方少分其他共同财产（如存款、车辆），若卖房所得款项已被对方转移、挥霍，可要求对方以个人财产赔偿。
从预防角度，为避免一方擅自卖房，夫妻可提前做好两项保障：一是若房产为共同财产，务必登记在双方名下，让买方在购房时明确知晓共有情况，减少“善意取得”的可能；二是签订《夫妻财产约定协议》，明确房产处分需经双方一致同意，并可将协议进行公证，增强法律效力，若一方擅自处分，可直接依据协议追究责任。
总之，面对一方擅自卖共同房产的情况，受损方无需慌乱，关键是先判断房产登记情况和买方是否善意，再选择对应的维权路径。法律既保护善意买方的交易安全，也绝不纵容擅自处分共同财产的行为，只要证据充分、主张合法，就能最大程度维护自身的房产权益或财产损失。
