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房屋继承，乃指被继承人辞世后，其房产依法归属于遗嘱继承人或法定继承人。因此，仅当房屋具备合法产权时，方可进行继承。继承发生时，若存在多名继承人，须依照遗嘱及法律规定进行财产分割，并持原产权证、遗嘱等相关文件至主管部门办理产权过户手续。

一、房地产继承之概念及其继承权关系发生之条件

(一)继承之启动，必待被继承人去世后方可开始。法律所规定的继承权，仅为继承人所享有的一种期待权。若被继承人尚在人世，继承关系则无从发生。唯有被继承人死亡后，继承权方能转化为既得权。遗嘱继承权之实现，须以被继承人生前立有合法遗嘱且已辞世为前提，否则遗嘱继承关系亦不会产生。例如，父母若健在，其房地产子女不得继承。父母若意愿将房产赠与子女，此行为称为生前赠与，而非继承。

(二)继承遗产者，必须是被继承人之合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。我国继承法所确定之法定继承人包括：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母及外祖父母。

(三)继承人依法取得之遗产，必须是被继承人生前个人所有之合法财产，或依法可继承之其他合法财产权益。家庭共有财产、夫妻共有财产及合伙财产未经分割不得作为遗产继承。必须分割后属于死者个人所有之部分，方为遗产。一切非法所得之财产，不属于遗产，不得继承。

二、继承之启动、接受、放弃及丧失

(一)继承启动之时间。《继承法》第二条规定：“继承自被继承人死亡时开始。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第一条补充规定：“继承自被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人之死亡日期，为继承开始的时间。”

(二)继承之接受。《继承法》第二十五条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示；未表示的，视为接受继承。”据此，继承人在继承开始时，可以作出接受遗产之表示，亦可不表示，不表示即视为接受继承。本条又规定：“受遗赠人应当在知道受赠后两个月内，作出接受或放弃遗赠的表示，到期未表示的，视为放弃受遗赠。”即，受遗赠人在继承开始后，两个月内必须作出接受或放弃遗赠之表示，超过法定时间未作出明确表示的，视为放弃受遗赠。

(三)继承权之放弃。继承权乃公民之民事权利，公民依法可行使或放弃该权利。继承人一旦放弃继承权，即不得再主张继承。《继承法》对放弃继承权设有严格要求：首先，放弃继承权通常应以书面声明。其次，放弃继承权必须在遗产分割前进行。再次，继承人表示放弃，必须以书面声明或直接作出明确表示，并经有关组织证明或公证机关公证。此举有利于防止他人假借他人已放弃继承权而非法侵占他人应继承之遗产份额。

三、法定继承之顺序

依据《继承法》第十条之规定，遗产按以下顺序继承：第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承启动后，首先由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。若无第一顺序继承人继承，则由第二顺序继承人继承。

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