买房尤其商品房是大多数在城市打拼的人们都会经历的事情。买房属于大宗交易，程序复杂，涉及法律问题亦很多。最常见的问题有两个：一是与开发商签订商品房买卖合同引起的纠纷，二是开发商逾期交房引起的纠纷。今天肖律以一则最高人民法院发布的商品房买卖合同纠纷案件为例，给大家说说开发商逾期交房的违约责任承担。开发商逾期交房的违约责任主要表现为向购房者支付违约金，那么违约金的标准该如何认定呢？

      （一）基本案情

   原告王先生与被告某房地产开发有限公司于2011年12月25日签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买坐落于杨帆路568庄园第106号楼3单元7层2号房，并于2012年2月12日支付全部购房款359212元。被告应于2012年10月31日向原告交付房屋。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。

   因被告未如期向原告交付房屋，原告于2012年12月1日依合同约定向被告提出解除商品房买卖合同并退还全部购房款、支付违约金的书面通知，于2012年12月7日向被告交付了购房合同、单户证原件、发票两联，并于2013年1月6日收到被告退还的全部购房款359212元。本案的争议焦点在于：商品房因开发商原因延迟交付时，购房者在合同约定的违约金过低情况下，能否主张适当提高违约金计算标准。

   （二）一审裁判

一审法院认为：因合同中对于违约金有明确的约定，且约定的违约金不存在明显过低的情形，故原审法院根据合同约定的违约金计算标准确定违约金数额，对于购房者要求调整违约金的请求不予支持。

   （三）二审改判

一审法院的判决有待商榷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为开发商原因造成，在王先生交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，应当准许予以增加。王先生提起上诉。

二审法院经审理，认为王先生主张提高违约金给付标准的上诉请求于法有据，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，故二审法院对违约金予以调整，判决开发商公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王先生违约金9219.77元及利息（利率按中国人民银行同期活期存款利率标准计算，自2013年1月7日起至给付之日止）。

（四）律师说法

买过房的朋友都知道，购房者与开发商所签订的商品房买卖合同都是开发商事先拟定好的格式合同。格式合同，即为当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。

以柳州为例，房地产开发商无论是某大，还是某桂园，或者某亚某润，他们给出的合同基本大同小异。购房者除了签或不签，没有第三种选择。所以在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。正如本案中，开发商逾期交房导致原告退房，按合同约定的违约金仅仅为已付购房款的0.5%。换言之，开发商违约的成本太低了。所以在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，如按合同约定，开发商只会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护购房者的合法权益。购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房时，购房者可以要求按实际情况适当提高违约金计算标准。二审法院的判决更能体现法律的正确适用与立法目的。

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