律师观点分析

1、案情综述：

再审申请人XX因与被申请人X、C房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市中级人民法院民事判决，向安徽省高级人民法院申请再审。

XX申请再审称：H、C在与XX签订购房屋协议时，隐瞒了已将该房屋以380000元卖给B的事实，属于欺诈行为，该协议属可撤销合同。原判认为双方所签购房协议系以合法形式掩盖非法目的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定认定该协议无效，并进而认定X与XX之间的保证合同无效，属认定事实缺乏证据证明，且适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定，申请再审本案。

2、案件点评：

在考察合同效力时，合同一方当事人虽然实施了犯罪行为，但另一方当事人既不知晓也未参与犯罪，应保护合同中无过错一方当事人的合法权益，以维护交易安全和交易秩序。在合同约定本身不属于无效事由的情况下，不能仅因当事人一方犯罪行为而当然认定合同无效。本案中，H的行为在刑事上虽构成诈骗，但案涉合同相对方XX既不知晓也未参与犯罪，其行为在民事上只构成单方欺诈。根据合同法第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，案涉购房合同属于可撤销合同。在XX未主张撤销的情况下，该合同对双方仍有拘束力。原判认定XX的行为属于“以合法形式掩盖非法目的”，并确认案涉购房合同无效不当，认定X与XX之间的担保合同无效亦缺乏事实和法律依据。最终，安徽省高级人民法院裁定指令安徽省宿州市中级人民法院再审本案。

3、法律建议：

注意保存合同履行的过程性材料，一旦发生纠纷，可还原事实真相。