夫妻单方处分共有房产，是否有法律效力？

杭州律师张涛

V：

案情简介

赵某和杨某系夫妻关系，育有一女赵某某。年底三人居住的房子被拆迁，购买一套房屋。赵某认为杨某擅自单方处分夫妻共有的财产，侵犯了其合法的利益，李某在明知赵某对争议房屋享有所有权的情形下，仍然和杨某签订买卖合同，杨某和李某的上述行为违反了法律规定。

最终判决：房屋返还给赵某； 

      裁判要点

夫妻单方处分共有房产，且第三人不具备善意取得构成要件的前提下，该买卖合同依法不发生物权变动的效力。

      律师分析

  一、对于夫妻共有房产，未经赵某同意，杨某无权单方处分

 本案诉争房屋系赵某和杨某共有，依据《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

本案中，赵某不认可《同意出售证明》中的签名系本人所签，表示对房屋出售不知情；杨某自认其提交的《同意出售证明》中“赵某”的签字系其自行书写，其未告知赵某而私自售房。在无证据证明赵某同意杨某出售房屋，同时也无赵某事后追认的情况下，应认定杨某向李某出售房屋未经过赵某的同意，杨某与李某之间签订的《杭州市存量房屋买卖合同》依法不发生物权变动的效力，即李某不得基于该合同取得房屋的相关物权。同理，在李某不享有该房屋物权的情况下，其与温某之间的房屋买卖合同亦不发生物权变动的效果。房屋的物权人仍为赵某与杨某，现赵某以物权人之一的身份要求返还房屋，具有法律依据。

二、李某不具备善意取得的构成要件

根据《物权法》第106条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《婚姻法司法解释（一）》第17条第2款规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

本案中，李某明知赵某与杨某系夫妻且同住杭州，房屋系赵某与杨某在婚姻关系存续期间通过拆迁腾退购得，且房屋一直还未交付，更明知房屋系赵某与杨某系夫妻共同所有，在杨某向其出具赵某的身份证复印件及《同意出售证明》，就完全可以当面确认出售该房屋是否经过赵某同意，尤其房屋从未曾在任何房产经纪公司有过挂牌出售的信息，故李某不具备善意取得的构成要件，无法依据善意取得房屋物权。