律师观点分析

原告：牛XX，男，1963年1月9日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：黄XX，北京市XX律师。

被告：柯X，男，1978年10月11日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。

原告牛XX与被告柯X租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。本案原告牛XX及其委托诉讼代理人黄XX、被告柯X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告牛XX向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告柯X支付原告牛XX占有使用费375833元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告曾签订场地房屋租赁合同，约定被告承租原告位于北京市通州区漷县XX的房屋及场地。该合同被法院判决确认无效，并判决柯X自判决生效之日起15日内腾退涉案房屋及场地。但判决生效后，柯X仍继续占有使用涉案租赁物、拒不履行生效判决。原告申请强制执行后，被告仍继续占有使用涉案租赁物至2020年6月19日。原告认为，柯X自2018年4月1日至2020年6月19日期间实际占有使用涉案租赁物，应当支付该期间的占有使用费。原告要求被告支付占有使用费375833元，已经综合考虑了本案的具体情况、原告的诉讼请求，有合同依据、有明确的事实和法律依据，望判如诉请。

被告柯X辩称，不同意原告的诉讼请求。我从2017年8月实际就已经搬走了，我实际上在涉案场地不再进行生产，是我父母在那看厂房，涉案场地从2017年9月就开始断水断电，不具备使用价值了。我跟牛XX签的租赁合同有一条明确写了作为工业生产用房，最后相当于房子没有实际价值了。我没有使用，是我父母看着怕丢了东西，我们只是看着而已。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院分析认定。本院认定事实如下：

2004年3月18日，牛XX（乙方）与北京市通州区漷县XX（以下简称村委会）（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方其所属工业园区土地一处租赁给乙方使用，甲方向乙方提供工业用地，东西90米，南北110米，合计14．85亩；土地租赁期限为30年，从2004年3月16日至2034年3月16日止。

2013年3月4日，牛XX（出租方、甲方）与柯X（承租方、乙方）签订《场地房屋租赁合同》，约定：经甲方同意其所有位于通州区漷县XX（以下简称39号院），东西90米、南北110米（除去索利特占用东西42．5米，南北70米场地约4亩以外）的全部厂房别墅及场地（约11亩，及2500平方米的建筑）有偿提供给乙方使用；租赁期限为20年，自2013年4月1日至2033年3月31日志；租金每年22万元，每5年付一次，在每年22万元的基础上，每5年递增8%；在租赁期间如遇国家占地，占地费归甲方，如补偿建筑损失费属于乙方自建归乙方，属于原建规甲方，另经营补偿费归乙方，租金则按实际使用时间交纳。合同还对其他租赁事项进行了约定。

2018年4月16日，村委会出具《致全体被腾退人的一封信》，载明：“通州区工业大院腾退项目于2018年4月16日正式启动，按照漷县镇政府工业大院腾退领导小组部署，将于2018年4月23日启动工业大院入户清登工作，同时请您提前做好搬迁准备，合理安排时间，有序搬迁。各行政村村委会作为工业大院腾退项目的实施主体，按照“先拆后补”的原则开展腾退工作，腾退补助标准按照区相关部门制定统一标准后执行。2018年4月26日，北京XX公司对涉案场地进行了详细测绘。

2019年，牛XX以租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求判令柯X腾退涉案房屋及场地等，本院经审理后作出（2019）京0112民初11422号民事判决书，判决：“一、牛XX与柯X于2013年3月4日签订的《场地房屋租赁合同》无效；二、柯X于判决生效之日起15日内将其承租的位于北京市通州区漷县XX工业园区39号院的场地及地上建筑物返还给牛XX。”后柯X不服上诉至北京市第三中级人民法院，其于2019年12月13日作出（2019）京03民终16823号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本案中，牛XX称（2019）京03民终16823号民事判决书作出后，柯X未及时履行生效判决确认的腾退义务，仍继续占有使用涉案房屋及场地，其曾向法院申请强制执行，现起诉要求柯X支付2018年4月1日至2019年12月13日期间的占有使用费。庭审中，双方均认可租金交纳至2018年3月31日。柯X称其2017年8月已将涉案场地腾空，届时涉案场地已断水断电不具备使用价值。此外，柯X称2017年8月至2020年6月18日期间其让父母看着涉案场地，2020年6月18日将涉案场地腾退并将钥匙交至拆迁办。柯X称其一直持有涉案场地的钥匙，牛XX称其未持有钥匙。

本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，租金应为使用费。本案中，双方签订的租赁合同已被认定无效，柯X应按照生效判决确定的义务及时腾退返还涉案场地。现柯X自认其持有涉案场地的钥匙并让自己的父母看着涉案场地直至2020年6月18日，其虽辩称2017年8月后并未利用涉案场地进行工业生产，但柯X客观上确在占有使用涉案场地。双方均认可租金缴纳至2018年3月31日，本院对此不持异议。现牛XX要求柯X支付2018年4月1日至2019年12月13日期间的占有使用费，具有事实和法律依据，本案对此予以支持。对于占有使用费的支付标准，一则双方就未取得建设工程规划许可证建设的房屋订立租赁合同，双方对于合同无效具有明显过错；二则2018年4月，相关部门已就涉案场地的工业大院腾退工作发布了通知并进行了相关测绘，届时双方对租赁合同的客观履行不能应有合理预期。本院综合考虑当地市场一般租金标准、双方过错及涉案场地拆迁情况，酌定占有使用费的计算标准为每年10万元，以此为标准，柯X应支付牛XX占有使用费170410元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告柯X支付原告牛XX使用费170410元，于本判决生效之日起7日内执行清；

二、驳回原告牛XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6937元，由原告牛XX负担3792元（已交纳），由被告柯X负担3145元，于本判决生效之日起7日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　原海涛

二〇二一年十二月二日

法官助理　韩林林

书 记 员　孟令蕊