夫妻一方擅自将共有房产卖给他人，该买卖合同效力如何？

夫妻一方擅自将共有房产卖给他人，该买卖合同效力如何？

【案情简介】

朱女士与毛先生是一对结婚十年的夫妻。两人名下有一套位于上海市普陀区的房产。2020年12月，朱女士在毛先生不知情的情况下擅自将两人共有的普陀区的房产出售给许先生，约定房屋转让款为400万元，同时约定许先生于合同签订当日支付定金10万元。房屋买卖合同签订后，许先生依约支付了定金，朱女士也出具了收据。但在双方约定的网签当日，朱女士却并未到场，后朱女士表示不想再出售此房屋并且通过转账的方式向许先生退还了10万元定金。但许先生却认为朱女士系严重违约，应承担违约责任向自己支付双倍返还定金的差额10万元，因双方协商未果，许先生遂诉至法院，那么法院会如何审理此案呢？

【审判结果】

本案经上海市普陀区人民法院一审，一审法院经审理查明，系争房屋权利人为朱女士、毛先生。2020年12月，朱女士与许先生签订《房地产买卖居间合同》，约定朱女士将系争房屋出售给许先生，转让总价款为400万元，同时双方约定合同签订当日许先生向朱女士支付定金10万元。且双方约定于2021年6月20日前共同至房地产所在区交易中心办理房地产过户手续，朱女士于2021年3月20日前交房，在此之前双方于2021年3月18日前按合同的约定至上海市普陀区某房产交易服务中心处签署《上海市房地产买卖合同》。《房地产买卖居间合同》签订后，许先生依约向朱女士支付定金10万元，后朱女士出具收据。2021年3月18日，许先生前往中介公司网签，但朱女士一方始终未到场。2021年3月31日，朱女士通过转账向许先生退还10万元。一审法院认为，根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。涉案房屋的权利人为朱女士与毛先生，出售涉案房屋事宜应由两人共同决定，系争房屋的房屋买卖合同应由两人共同签订。但《房地产买卖居间合同》仅有朱女士的签字，而无毛先生的签字，且无证据表明朱女士有代理毛先生的意思表示，故双方之间关于系争房屋的买卖合同并不成立。故许先生要求朱女士根据合同承担定金责任，法院不予支持。最终一审法院判决：对许先生的诉讼请求不予支持。

后许先生不服该判决故上诉至中院，二审法院经审理后认为，涉案《房地产买卖居间合同》上甲方记载为“朱女士、毛先生”，合同尾部签名处甲方仅有朱女士一人签名，故涉案合同甲方应为朱女士及毛先生而非朱女士一人。根据本案已查明事实，系争房屋登记在朱女士及毛先生名下，朱女士占25％的产权份额。根据法律规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。朱女士享有的产权份额未达到三分之二以上，对系争房屋无处分权。许先生作为买受人，对系争房屋的产权状况应尽必要的审慎注意义务。而在涉案合同签订过程中，许先生明知系争房屋为朱女士与毛先生共有且出卖人为朱女士、毛先生，未要求毛先生在合同上签名，亦未要求朱女士出具相应的委托手续，存在过错。涉案合同因缺少毛先生的签名，缺乏成立的形式要件，应认定涉案合同未成立，故二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【律师分析】

夫妻共有的房屋被一方擅自出售的情况在实践中时有发生，《民法典》第三百零一条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”由此可知，除非共同共有人之间另有约定，共有人要处分共有财产一般要征得其他共有人同意，否则就可能损害其他共有人的权利，夫妻共同财产亦属于共有财产的范围。本案中，系争房屋登记在朱女士及毛先生名下，朱女士占25％的产权份额，其享有的产权份额未达到三分之二以上，因此其擅自出售系争房屋的行为系无处分权，同时也侵害了毛先生的财产处分权。且涉案的《房地产买卖居间合同》上甲方记载为“朱女士、毛先生”，合同尾部签名处甲方仅有朱女士一人签名，故涉案合同甲方应为朱女士及毛先生而非朱女士一人。因此该合同缺少毛先生的签名，缺乏成立的形式要件，一二审法院都认定该合同未成立于法有据，故许先生要求朱女士承担违约责任的诉请一二审法院均不予支持。需要指出的是，在订立买卖合同的过程中，许先生明知系争房屋为朱女士与毛先生共有且出卖人为朱女士、毛先生，却未要求毛先生在合同上签名，亦未要求朱女士出具相应的委托手续，没有尽到买方的审慎义务，其同样存在过错，也需要承担相应的责任。