律师观点分析

原告翟XX与被告南京XX公司（下称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员徐XX适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟XX的委托代理人王XX、被告XX公司委托代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟XX诉称，2013年5月10日，原告购买了被告位于南京市浦口区五华路9号华XX房屋一套，房屋面积88.38平方米，总价款为人民币641638.8元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，但是被告从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，被告的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，被告应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前被告应当支付违约金51464.8元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年7月1日计算至2015年12月15日）。因被告迟迟不履行房屋交付义务，原告的利益已经受到极大影响，现原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告继续履行合同，并尽快交房；2、判令被告向原告支付从房屋应交付次日起至房屋实际交付之日止的违约金，暂从应交付之次日计算至起诉之日为51464.8元，之后的违约金延续计算至房屋实际交付之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告XX公司辩称，1、被告愿意继续履行合同，尽快交房。华XX属于安置房区域，政府对于配套设施没有规划完成，管道等设施没有安装到位，这对被告交房造成影响，被告正积极努力，希望原告理解。2、逾期交房违约金应扣除合理期间。根据合同约定，被告在3个月内迟延交房为合理迟延时间，此外，2013年XXX与2014年青奥会属于被告合理的停工期间，此为政府行为，被告无法管控。
经审理查明，2013年5月10日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》一份，约定被告将位于南京市浦口区江浦街道五华路9号华XX04幢702室房屋出售给原告。合同第六条第三项约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付该商品房。被告迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国XX银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向原告支付违约金。被告在3个月内迟延交付该商品房与原告延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为人民币641638.8元，该款原告已按合同约定日期全部付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房被告仍未交付。
另查，2013年XXX与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工及管控的通知。
以上事实有商品房预售合同、房款支付凭证、双方当事人当庭陈述等证据在卷予以证实。
本院认为，原、被告双方于2013年5月10日签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。被告在收取原告的全部购房款后，不按合同约定时间向原告交付房屋，其行为已构成违约，现原告要求被告承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，本院应予支持。就本案而言，根据合同约定被告交付房屋是在2014年6月30日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，原告不追究被告违约责任。据此，被告迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年10月1日起开始计算。原、被告双方对房屋价款及合同约定的违约金计算方法均无异议，本院予以确认。因案涉商品房被告至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至本案开庭之日（即2016年6月13日），之后的违约损失原告可待实际发生后另行主张。至于被告所称的关于2013年XXX期间1个月及2014年青奥会期间4个月（自2014年5月1日至8月31日）因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，本院认为，首先，被告所称因XXX要求停工的期间在合同签订之前，与合同并无关系。第二、合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见。第三、2014年青奥会管控期间为期4个月，而其中的5、6两月管控期间虽在合同约定的交付房屋前，但根据政府通知，该阶段只是管控的准备阶段，并未要求相关工地全面停工。据此，被告要求扣除上述5个月的停工、管控期间的辩解意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决如下：
一、原告翟XX与被告南京XX公司继续履行于2013年5月10日签订的《南京市商品房预售合同》；
二、被告南京XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告翟XX支付迟延交付房屋违约金（以本金641638.8元为基数，按照中国XX银行同期同档商业贷款基准利率自2014年10月1日起计算至2016年6月13日止）。
三、驳回原告翟XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取836元，由被告XX公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国XX。账号：43×××18。