律师观点分析

上诉人南京XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人刘XX商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘XX原审诉称：2012年11月4日，刘XX购买了XX公司位于南京市浦口区五华路9号华XX某幢某单元801室房屋一套，房屋面积122.39平方米，总价款为人民币804102.3元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即XX公司应于2014年2月28日前向刘XX交付房屋，但是XX公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，XX公司的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，XX公司应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前XX公司应当支付违约金76389.7元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年3月1日计算至2015年10月1日）。因XX公司迟迟不履行房屋交付义务，刘XX的利益已经受到极大影响，现刘XX诉至法院，要求判令：1、XX公司向刘XX继续履行合同，并尽快交房；2、XX公司向刘XX支付从房屋交付次日起至房屋实际交付之日的违约金（暂从应交付之次日计算至起诉之日为76389.7元，之后的延续计算至房屋实际交付之日）；3、由XX公司承担本案诉讼费用。
XX公司原审辩称：我公司与刘XX签订《南京市商品房预售合同》是事实，双方约定的房屋总价款为804102.3元。合同虽约定XX公司于2014年2月28日前交付房屋，但根据相关规定XX公司可以延迟90天交房；另，有些事情不能预见，无法避免的，国家利益的政府行为，应该扣减相应的违约金。如2013年亚青会期间工地停工，不让施工30天；2014年青奥会自5月1日至8月31日分三个阶段为期4个月的管控期间应当扣除，故应扣除五个月，违约金应自2015年3月1日起计算。至于刘XX关于利息按中国XX银行的同期商业贷款基准利率计算的问题，因短期贷款的年利率是4.35%，而不是6%，所以76389.7元计算不准。综上，要求法院查明事实后，依法判决。
原审法院经审理查明，2012年11月4日，刘XX、XX公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定XX公司将位于南京市浦口区五华路9号华XX某幢某单元801室房屋出售给刘XX。合同第六条第三项约定，XX公司应于2014年2月28日前向刘XX交付该商品房。XX公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国XX银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向刘XX支付违约金。XX公司在3个月内迟延交付该商品房与刘XX延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为人民币804102.3元，该款刘XX于2012年11月29日前已全部付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房XX公司仍未交付。
原审法院另查明，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工和管控的通知。
以上事实由双方当事人在法庭上的陈述，刘XX提供的商品房预售合同、房款支付凭证；XX公司提供的相关文件等证据证实。
原审法院认为，刘XX、XX公司双方于2012年11月4日签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。XX公司在收取刘XX的全部购房款后，不按合同约定时间向刘XX交付房屋，其行为已构成违约，现刘XX要求XX公司承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，应予支持。就本案而言，根据合同约定XX公司交付的房屋是2014年2月28日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，刘XX不追究违约责任。据此，XX公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年6月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故原审法院予以确认。因案涉商品房XX公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，刘XX可待实际发生后，另行主张。至于XX公司所称的关于2013年亚青会期间2个月（2013年2月1日起至同年3月31日）及2014年青奥会期间4个月（自2014年5月1日至8月31日）因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，原审法院认为，首先，XX公司所称青奥会管控期间在合同约定的房屋交付时间之后，与合同并无关系。第二、合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见。第三、XX公司所称2013年亚青会期间停工30天，并无充分证据证实；况且，XX公司至今仍未交付房屋，其延期交房完全在于自身原因。故XX公司要求扣除上述五个月的停工、或管控期间的辩解意见，依据不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，原审法院判决：一、刘XX与XX公司继续履行于2012年11月4日签订的《南京市商品房预售合同》；二、XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘XX支付迟延交付房屋违约金（以本金804102.3元为基数，自2014年6月1日起至2015年10月29日止，按照中国XX银行的同期商业贷款基准利率计算）。案件受理费1708元减半收取854元，由XX公司负担。
上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原判决上诉人承担违约金没有扣除五个月的时间，认为2014年青奥会管控期间在合同约定房屋交付时间之后，亚青会在签订合同之前，但亚青会和青奥会期间工地停工系众所周知的事实，是当事人不能预见且无法避免的政府行为，应扣减相应的违约金计算期间。综上，请求二审法院改判上诉人扣减五个月的违约金，一、二审案件受理费由刘XX承担。
被上诉人刘XX辩称：1.案涉合同约定延期3个月交付是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释。2.上诉人提供相关政府文件是复印件，证明效力不予认可。3.亚青会之前的整治和亚青会召开期间是2013年2月1日至3月31日，不在房屋合同签订和合同履行的期限内。4.青奥会召开是2014年8月份，已超过房屋应交付期限，与本案无关联性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均无新证据提交。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
二审另查明，根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南XX、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边，管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永宁街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥举办期间，上述地区所有工地全部停工。
本院认为，上诉人XX公司与被上诉人刘XX于2012年11月4日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人认为其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工日期。但根据已查明的事实，青奥会召开前虽自2014年5月1日起进行管控，但5月1日至6月30日是准备阶段，直到2014年7月15日才对管控区域的工地中扬尘较大的基础工程进行停工，而此时已经超出合同约定的交付日期。且双方在合同中约定了三个月的迟延交房免责期，表明双方对停工或管控因素已有所预见。即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在三个月的免责期内，故上诉人要求在本案中扣除因亚青会、青奥会管控所造成的停工时间，没有事实依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1708元，由上诉人南京XX公司负担。
本判决为终审判决。