律师观点分析

上诉人吴X因与被上诉人上海XX公司（以下简称朗XX公司）、南京XX公司（以下简称朗XX公司）建设工程合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第345号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭审理本案，上诉人吴X的委托代理人王XX、被上诉人朗XX公司、朗XX公司的委托代理人管X和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴X原审诉称，2013年10月22日其与朗XX公司签订《朗诗未来街区房屋科技系统整合合同》，约定：该房屋科技系统整合单价为200元／平方米，总价为17464元，以该房屋预测建筑面积计算。其交纳工程款17464元。但此费用是业主在选房现场被逼交纳的，且双方签订的合同具有多条不平等条款，违背公平原则。2014年9月30日，业主代表联名向朗XX公司发函要求解除合同。由于朗XX公司采用捆绑销售、变相收费、违背了一价清政策，且在签订合同时有欺骗行为致其对合同有重大误解。现请求判令：1、撤销双方的《房屋科技系统整合合同》；2、朗XX公司退还系统费17464元，第三人朗XX公司承担连带责任；3、朗XX公司承担诉讼费。
朗XX公司原审辩称，1、“朗诗.未来街区”项目在每次房源开盘前，均按规定现场公示相应价格优惠及系统整合收费标准、签约流程。与购房者签订协议的过程是透明、公开的。吴X认为科技系统的费用是在选房现场被逼交的，其在签订《科技系统整合合同》时存在欺诈行为，吴X是在不知情的情况下被迫签订的与客观事实不符。2、吴X在诉状中混淆了“科技系统整合认购协议”与“科技系统整合合同”两者的区别。吴X以科技系统整合认购协议中的内容来证明科技系统整合合同存在不平等的条款，并要求撤销没有事实依据。3、撤销合同应当在法定期间内提出，吴X提起的诉讼超过法定期限，不应保护。
朗XX公司原审辩称，其同意朗XX公司的辩解意见。
原审法院审理查明，2013年10月22日，吴X（甲方）与朗XX公司（乙方）签订《朗诗未来街区房屋科技系统整合合同》，合同约定：甲方就位于南京市浦口区永新XX“朗诗未来街区”房屋委托乙方进行科技系统整合的事宜，达成以下协议：该房屋预测建筑面积87.32平方米。该房屋技系统整合单价为200元／平方米，总价为17464元，以该房屋预测建筑面积计算。本合同生效后，除法定情形外，任何一方不得单方解除，否则对方有权选择要求继续履行合同或者要求违约方支付合同总价款20%的违约金，一方因其解除本合同行为给对方造成实际损失的，还应负责向对方赔偿该损失。其他约定为科技系统整合：负压式新风系统，保温系统、隔热系统、降噪系统等全面安装及调试等。合同签订后，吴X向朗XX公司交纳17464元。
原审法院庭审中，吴X表示自己是在选房现场被逼交纳新风系统费用，双方签订的合同具有多条不平等条款，违背公平原则。由于朗XX公司采用捆绑销售、变相收费、违背了一价清政策，且在签订合同时有欺骗行为致其对合同有重大误解。2014年9月30日，业主代表联名向朗XX公司发函要求撤销《朗诗未来街区房屋科技系统整合合同》。并提供了：1、房屋宣传单，证明朗XX公司系房屋开发商，宣传单的网址和客服电话均是朗XX公司，宣传单中的购房流程图是预售的捆绑消费流程图，朗XX公司在宣传单中违反了一价清原则，变相收取费用且没有注明是由朗XX公司的关联公司签订合同，也没有公示科技系统的作用、目的、安装成本，也没有向其明示是否有权选择该项通风系统。2、商品房预售合同证明所售房屋已含通风、保温、隔热、降燥功能。
朗XX公司及朗XX公司辩称，在吴X签约认购前，其已特别提示、告知吴X需支付科技系统费，该合同是双方的真实意思表示，不存在误解、欺诈、被迫情形。撤销函的收件人为朗XX公司，收件人地址为南京市建邺XX。朗XX公司表示其公司设立在上海，公司地址为上海市浦东新区浦东大道XX，在南京市建邺XX没有办公场所，也未收到吴X的解除函。并提供了：1、签约须知，证明其在2013年9月29日即签约认购前已提示、告知吴X《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》中约定的房屋不包含科技系统末端设施设备。科技系统整合需另行签订《朗诗未来街区房屋科技系统整合合同》或《朗诗未来街区房屋科技系统整合及装修合同》。2、《南京.朗诗示来街区商品房预售合同打印申请表》，证明2013年10月13日，吴X与涉案房屋销售人员在该表中签字确认，签约房号为8幢2单元905室。房屋总价为766942元。其他部分：科技系统单价200元／平方米，总价17464元。
上述事实，有当事人庭审陈述、《朗诗未来街区房屋科技系统整合合同》、《商品房预售合同打印申请表》、签约须知、收条等证据在卷证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中《签约须知》、《商品房预售合同打印申请表》明确约定科技系统整合合同需另外签订，该费用不包含在房屋购房款中，吴X已签字确认。后吴X又与朗XX公司针对所购房屋科技系统的工程概况、质量、价款及双方的违约责任签订了《朗诗未来街区房屋科技系统整合合同》，该合同是吴X的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同履行各自的义务。现吴X未能提供充分有效的证据证明其在签订合同时朗XX公司使用欺骗手段致其陷入重大误解等应撤销双方合同的法定情形，故吴X诉请依据不足，不予支持。吴X诉请朗XX公司承担连带责任，原审法院认为朗XX公司并不是涉案合同的当事人，且其与朗XX公司是两个独立的法人，故吴X诉请无法律依据，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回吴X的诉讼请求。案件受理费236元，已减半收取118元，由吴X负担。
吴X不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、朗XX公司预先设置以与朗XX公司签订新风合同为前提才可以签订房屋买卖合同，在宣传告知中仅注明200元／平米，落款单位是朗XX公司（朗XX公司），实际这两家是关联公司，均是同一法定代表人谢XX，此举违反了房地产销售“一价清”的规定，是朗XX公司和朗XX公司为谋求经济利益、恶意串通的行为。二、其被强行要求签订的《朗诗未来街区房屋科技系统整合认购协议》，当初只有业主单方签名，朗XX公司一直没有盖章并又单方要求业主交纳相应的工程款后出具了相应的收据。其认为该认购协议有很多不平等条款：1.协议第二条要求甲乙双方（甲方：业主，乙方：朗XX公司）签署合同同时按照合同约定向乙方支付相应价款，双方协议尚未盖章生效，乙方即提前要求甲方履行协议生效后才要履行的付款义务。2.协议第三条第（1）款规定，甲方未在该协议约定的期限内与乙方签订《朗诗未来街区房屋科技系统整合认购协议》的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金人民币一万元。这一系列的规定，已经显失作为民法基本原则的公平原则。3.朗诗未来街区一期被要求安装房屋科技整合系统的业主，曾派业主代表于2014年9月份找开发商朗XX公司询问协议至今未盖章事宜，朗XX公司客服谢XX承认合同尚未盖章并找理由解说，业主遂于2014年9月30日派代表通过快递联名向朗XX公司发出要求解除合同的书面函。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持其诉请，撤销双方之间的新风合同，判令被上诉人退还其合同价款17464元或发回重审，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人朗XX公司辩称，其认为一审判决合法有效，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。其理由如下：1、该案合同的签约过程是公开透明的，相关的文件均按规定进行了公示，吴X在签约之前明知公示内容，因此该案是不存在任何欺诈或重大误解的情形。2、吴X故意混淆了科技系统认购协议与科技系统整合合同两者之间的关系，《科技系统整合合同》和《科技系统认购协议》两者之间有明确的区别，《科技系统认购协议》仅仅是依据南京市房地产管理局制定的商品房认购条款进行拟定的，这个条款本身是不存在任何不公平的概念，内容根本没有针对性。但是吴X将所谓科技系统认购协议条款的内容认定为不公平，据此要求解除科技系统整合合同，而除了在一审中提交的证据，吴X在诉讼过程中没有向法庭递交证据来证明本案的签约过程或者签订合同时存在重大误解或欺诈或不公平，因此要求撤销合同没有事实依据，请求法院驳回吴X的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人朗XX公司的答辩意见同朗XX公司。
上诉人吴X对于原审法院查明的事实没有异议，但作补充说明如下：1、新风工程目前虽然没有交付，但是已经竣工，每一个房间只有一个进出口空气的风机和几十米管材，成本加起来不超过1000元，但是每户收取13000到16000元不等，从合同法角度看已经显失公平。2、关于房屋本身，合同约定房屋层高是2.8米，除去楼板都实际只有2.62米左右，如果把新风管道风机吊顶装上去，最后房屋层高只有2.42米左右，而且因为安装了新风系统，让每户当事人额外增加装修成本4000到6000元不等。3、关于新风系统，朗诗1.1期、大2期都没有收费，而1.2至1.5期却要收费。被上诉人朗XX公司和朗XX公司对一审查明的事实均无异议。本院依法对原审法院查明事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。
二审庭审中，上诉人吴X向法庭提交现场照片4张，用于证明被上诉人朗XX公司所实施的工程非常简单，成本每户不超过1千元，但是被上诉人收取每户1.3-1.4万元的费用。而且新风系统安装后导致实际层高只有2.42米，还要增加额外的装修成本4-6千元左右，显失公平。案涉科技系统整合协议系在房屋买卖合同之前签订，因此是被迫签订的。被上诉人朗XX公司认为，该证据与本案没有关联性，案涉房屋最早交付时间是2015年12月31日，到现在为止房屋尚未交付，案涉合同也正在履行中，照片反映的内容与本案无关。而且科技整合系统不能等同于新风系统，实际上包括了隔热系统、保温系统，降噪系统和新风系统，被上诉人在原有房屋商品房买卖合同中附件5的正常交付标准之外，采取了以下科技系统整合内容：1、在原有屋面保温系统之外，增加通风，隔热保温系统；2、同时在整个小区临永阳路一面，所有高层建筑当中的客厅和卧室的窗户采用的都是三层夹胶玻璃，增加降噪的功能；3、在小区的第7至10栋，所有的窗户是在双层玻璃基础上加惰性气体，同时在整个小区临外墙的部分，在外保温的基础上，在临客厅的部分增加内保温措施，采用新型科技材料，增加房屋的隔热保温效果；4、还有新风系统。上诉人陈述科技整合系统成本低廉，与事实不符。被上诉人朗XX公司同意朗XX公司的意见。
本院认为，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解；一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定显失公平；一方以欺诈、胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，上诉人吴X与被上诉人朗XX公司签订了《朗诗未来街区房屋科技系统整合合同》，上诉人认为朗XX公司在与其签约前存在欺诈、胁迫行为，导致其对合同约定的内容产生重大误解，但朗XX公司在销售房屋时在房源优惠公示、房源开盘选房须知及流程中均对200元／平方米的科技系统费用进行了公示，且该公示系针对全体到售楼处看房选房的业主，并非仅针对上诉人个人，上诉人在签约前若对合同条款不清楚可以现场咨询，现上诉人认为其对合同内容存在重大误解，但未提供相应的证据证明，本院不予采信；上诉人还主张被上诉人以欺诈、胁迫手段使其在违背真实意思的情况下签订了科技系统整合合同，但未提供证据证明被上诉人实施欺诈、胁迫的具体事实，故本院对上诉人此项上诉主张，亦不予采信。上诉人认为案涉科技系统整合工程只值一千元，而被上诉人收取其一万余元的费用，构成显失公平。因案涉房屋尚未交付，上诉人所提供的照片等证据尚不足以证明其房屋内施工的科技系统整合工程价值远低于合同价款，故其主张案涉房屋科技系统整合工程约定的价款显失公平，依据不足，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人将商品房与科技整合系统捆绑销售，违反了商品房销售的“一价清”规定。对此本院认为，“一价清”制度是江苏省物价部门为规范住宅商品房销售价格的透明度而出台的一项管理制度，是指商品住房销售价格包括合理的建设成本、税金和利润等，而面向所有业主的水、电、气等配套设施均计入开发建设成本，开发商在合同成交价格之外不得再收取其他费用。但对于开发建设成本之外的其他工程，江苏省物价局在《关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知》中明确规定，对于商品住房建设成本中个别工程（或配套设施）项目确因特殊原因暂时无法预算费用，商品房经营者必须公示说明并与购房者在签订购房合同时约定收费及其收费方式。在本案中，被上诉人在房屋销售现场对科技系统整合的费用已经进行了公示，上诉人并未提供证据证明科技系统整合费用应当纳入商品房销售价格之中，或者有关行政管理部门已经对被上诉人的销售行为作出过违规的认定，故上诉人主张被上诉人违反商品房销售的“一价清”规定，依据不足；且被上诉人是否违反商品房销售的“一价清”规定，亦非合同撤销的法定事由，故对上诉人此项上诉意见，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费236元，由上诉人吴X负担。
本判决为终审判决。