租赁合同纠纷为当事人争取应有权益，避免不合理的被诉风险

律师观点分析

原告：张三。

委托上诉代理人：李四，系张三之子，代理权限为特别授权即代为承认、变更、放弃诉讼请求等。

委托诉讼代理人：张**，河南省洛阳市西工区**法律服务所基层法律工作者，代理权限为特别授权即代为承认、变更、放弃诉讼请求等。

被告：王二，男。陈五，女。

二被告共同委托诉讼代理人：祁**，河南**律师事务所律师，代理权限为特别授权即代为承认、变更、放弃诉讼请求等。

二被告共同委托诉讼代理人：赵浩，河南坤昌律师事务所律师，代理权限为特别授权即代为承认、变更、放弃诉讼请求等。

原告张三向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠的租金38.12万元（暂计算至2023年7月31日，一楼拖欠租金18.37万元，二楼拖欠租金19.75万元）；3.判令被告将占有原告房屋（含一楼和二楼）腾空并恢复原状；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，张三与王二签订房屋租赁合同，王二承租张三在A县县红旗西路英才居门面房一楼西端的房屋，建筑面积450平方米。租期3年，2017年1月1日至2020年12月31日。租金一年一付，第一年租金每平方米28元，第二年开始30元每平方米。2020年11月17日，王二之妻代王二与原告续租至2025年12月31日，租金由陈五支付。2017年1月1日起，王二占用张三二楼至今，210平方米，双方口头约定二楼租金每年3万元。王二拖欠租金，张三于2023年6月12日向王二送达了解除通知书，张三提起诉讼。

被告王二、陈五辩称，1.被答辩人不是房屋权利人，不是适格原告；2.合同可以继续履行，不应解除合同；3.合同约定的房屋面积大于实际面积，答辩人多交的租金应该折减；4.该合同与陈五无关；5.答辩人在疫情期间的房租应酌情减免。

经审理查明：2012年，张三与洛阳F置业有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁A县县红旗西路英才居第一幢一二层及地下室商业用房，租期39年，租赁期间可转租第三方，无需洛阳F置业有限公司同意。2017年1月1日，张三（甲方）与王二（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由王二承租坐落于A县县红旗西路英才居门面房一楼西端，建筑面积450平方米的门面房，租赁期限2017年1月1日至2020年12月31日，合同终止情形为1.合同履行期届满；2.因不可抗力造成合同无法履行或因政府房屋政策和法律规定必须终止。当日，双方补充签订《房屋租赁合同第三款详单》，约定房屋面积为450平方米，第一年每平方米租金28元，年租金151200元，第二、第三年每平方米租金30元，每年162000元。此后，王二将该门面房用于经营超市至今。2020年11月7日张三与王二签订《房屋租赁合同续签协议》，约定将案涉门面房租期续签至2025年12月31日，其他事项按原《房屋租赁合同》执行。双方当事人均认可王二共向张三支付租金872000元。2023年6月，张三向王二索要房租，王二提出其租赁的房屋面积不足450平方米，且要求减免疫情期间租金，双方发生纠纷，张三提起诉讼。

另查明：因双方当事人对案涉一楼门面房建筑面积存在争议，本院组织双方当事人对该门面房建筑面积进行了现场勘查测量，张三不认可测量结果，双方当事人均不申请对门面房面积进行鉴定。后来，张三提交一份案涉房屋的《一层商业平面图》设计图纸，该图纸上有设计数据，张三请人按照图纸对图纸内的各项建筑设施面积进行了计算并提供了简易图纸，图纸上涉及王二租赁的房屋面积打印有“373.75”字样，张三提供的另一张简易图纸上将打印有“373.75”字样处又手写“380.54”字样，张三认为出租给王二的一楼门面房的实际使用面积为373.75平方米，但要求被告按380.54平方米给付租金，多出部分为公摊面积，但未说明被告具体使用了何处公摊面积，王二同意其租赁的一楼门面房租赁面积按张三请人计算的373.75平方米认定。

再查明，张三租赁的位于王二租赁房屋之上的二层房屋未对王二出租，自己也未正常使用，未安装房门。张三起诉时，王二存放少量物品。王二称，张三说他闲着没用，让我临时使用，他随时用我随时腾。张三称是口头约定二楼租金每年3万元出租给王二，王二不予承认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张三与王二签订的《房屋租赁合同》，约定将坐落于A县县红旗西路英才居门面房一楼西端出租给王二，建筑面积为450平方米，租金第一年每平方米租金28元，年租金151200元，第二、第三年每平方米租金30元，每年162000元。但张三实际交付给王二的房屋面积仅373.75平方米，未按合同约定的租赁面积交付，应属违约。审理过程中，又主张未按照380.54平方米计算案涉一楼门面房租金，但不能说明合理依据，也不能支持。王二同意其租赁的一楼门面房租赁面积按张三请人按照案涉房屋的《一层商业平面图》设计图纸计算的373.75平方米认定，符合事实依据，予以支持。张三主张的租金计算时间段为2017年1月1日至2023年7月31日，共79个月，租金应为12个月×373.75平方米×28元/月＋67个月×373.75平方米×30元/月=876817.5元，扣除王二已支付张三的872000元，还应支付4817.5元。王二要求减免疫情期间的租金，因双方未能协商一致，又无法律强制性规定，不予支持。张三要求解除合同，由于张三违约在先，王二承租案涉一楼门面房数年，已支付了大部分租金，又考虑到疫情影响，故对张三主张解除与王二之间的租赁合同并要求王二腾空一楼租赁房屋的诉请，本院不予支持。张三主张王二应支付其二楼租金19.75万元，但双方签订的《房屋租赁合同》不包含二楼，张三也未能提供证据证明与王二就租赁二楼事宜有过约定，张三的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。但王二无合理依据，使用张三的二楼房屋，应属不当，应停止使用，搬走自己的全部物品。陈五不是《房屋租赁合同》的相对方，张三主张陈五应支付租金的请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、限被告王二于本判决生效之日起十五日内支付张三房屋租金4817.5元；

二、限被告王二于本判决生效之日起五日内搬走自己放置在张三二楼房屋的全部物品；

三、驳回原告张三的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7018元，由原告张三负担6930元，被告王二负担88元。