房屋买卖合同纠纷1

律师观点分析

原告诉称

天水XX公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行商铺并依照约定与原告签订《商品房买卖合同》；2.判令被告一次性支付剩余款项170000元；3.判令被告支付逾期付款违约金20000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月29日原告与被告签订了《天水上亿广场·台湾士林不夜城商铺预定书》，约定原告将位于甘肃省天水市秦州区“上亿广场台湾士林不夜城XX商铺出售给被告，建筑面积40.20平方米，单价为11330元，总房款为455466元，优惠后总价为342315.454元；被告须在2016年6月5日前携带相关材料与原告签订《商品房买卖合同》。预定书签订当天，被告支付3万元定金，并于2016年5月30日支付首付款142315元，余款17万元申请贷款支付，但后来并未与原告签订《商品房买卖合同》，也未按约定办理银行按揭、支付剩余款项。原告多次催促其签订合同，支付剩余款项未果，原告于2021年10月发出律师催款函，被告收到后置之不理。综上，原告多次请求被告签订合同、支付剩余款项均遭到拒绝，原告因此诉至法院。

被告辩称

毛XX辩称，请求依法驳回原告的全部诉求，原告的起诉已经过了诉讼时效，预定书约定的签订正式合同时间是2016年6月5日之前，应当适用两年的诉讼时效，也就是在2018年6月5日超过诉讼时效。2021年4月26日我们才接到被告的通知。原告在上一案中说预定书具备了合同要件，与现在主张继续签订合同相互矛盾。违约金2万元没有依据，预定书里面没有违约条款。意思自治是民事活动的基本原则，各方无权强制当事人签订合同，强制缔约不是本案适用的情形。继续履行预定书没有事实及法律依据，被告有权不签订合同。

原告为证明其主张，向本院提交了以下证明：

1.认购书，拟证明双方签订的认购书是双方真实意思表示，应当对双方产生约束力，也证明原告违反上述认购书违约的事实；

2.律师函一份，拟证明因被告一直拖欠剩余款项并拒绝签署正式合同，2021年9月22日向原告发送律师函催款的事实；

3.微信聊天记录及短信催收记录，拟证明自2016年以来，就涉案事实原告一直积极与被告方联系,并且原告于2021年4月26日发送催收短信，被告也对此表示认可，诉讼时效已经中断，因此不适用超过诉讼时效的规定。

经质证，被告对证据1的真实性认可，证明目的有异议，该预定书未约定交房时间，交付标准，交付质量，配套基础设施，公共设施，及公共区域的产权归属，办理房产证的时间。因此完全不符合商品房主要内容，仅仅是预约合同，不是商品房买卖合同，该合同仅有几层几号，具体位置没有附图。项目大概位置我们是知道的，房源的具体位置我们不知道。因为是预约合同，原告就有权不签订正式合同。该组证据和上一案的证据相矛盾。对证据2的真实性有异议，被告并没有收到该律师函。证据3不认可，微信聊天记录是被告积极主张权利，而不是原告主张权利。2019年才产生的聊天记录，2018年诉讼时效已经过了，短信也是在2021年发送的。

经审核，原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。

被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：

证据1：天水上亿广场台湾士林不夜城商铺预定书，拟证明原、被告于2016年5月29日签订了《天水上亿广场·台湾士林不夜城商铺预定书》，该预定书约定被告预定房源为1号楼3层022号，建筑面积40.20元，总价359818元，单价8951元的事实。亦证明该预定书未约定房屋具体位置、交房时间、交付标准、交付质量、房款交付方式（即办理按揭贷款还是全款）、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜等商品房买卖中的基本事项，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，属预约合同，被告有权不签订正式的《商品房买卖合同》的事实。

证据2：2016年5月29日收据；证据3：2016年5月30日收据；证据4：2017年5月26日收据，拟证明第一：被告分别于2016年5月29日、2016年5月30日、2017年5月26日向原告预缴了共计172315元房款的事实。第二：被告预缴了上述房款后，截止目前双方未签订正式的《商品房买卖合同》，以及该房屋未进行在房管部门进行网签备案的事实。第三：原告也未向被告实际交付房屋，该房屋实际也有原告一直经营管理的事实。

证据5：原告宣传彩页；证据6：销售员与被告录音、证据7：实际照片（未提交）。拟证明原告在制作彩页和实际销售过程中虚假宣传，上亿广场目前市场冷淡，毫无市场前景，宣传内容和实际效果完全不同的事实。亦证明原告销售人员给被告宣传的区域系儿童游乐、亲子活动等项目，但实际该区域成了足浴、餐饮等项目的事实。因此，被告一直未和被告签订正式的《商品房买卖合同》。

证据8：微信聊天记录，拟证明被告多次向原告提出解除预定合同并退还预缴房款，但原告以各种理由推脱的事实。

证据9：短信聊天记录，拟证明2021年4月26日原告向被告发送了逾期签订《商品房买卖合同》将解除预定合同的通知，其中也明确写明已交首付款172315元的事实。亦证明被告接到原告解除通知后，于2021年4月28日向原告明确回复：受经济环境影响、新冠疫情影响、家中母亲身患重病等因素以及原告宣传彩页和实际效果完全不同，儿童游乐、亲子区域变更为餐饮、足浴等情势变更因素，被告同意解除双方签订的预定合同，并要求原告退还房屋预缴款的事实。双方签订的预定合同已经解除，但对于退还房屋预交款事宜双方已经陷入僵局的事实。

经质证，原告对证据1的真实性认可，证明目的不认可，该预定书对于房屋信息、位置等均做出了明确约定，并不存在被告所说的情况，该约定书明确约定被告应当在2016年6月5日之前前往原告处签订正式的商品房买卖合同，但是被告没有履行合同义务，拖延至今的事实。证据2.证据3，证据4的真实性认可，对证明目的第一点认可，对证明目的第二点、第三点不认可。因为该收据仅能证明被告缴纳了首付款与定金，但是被告没有履行后续义务，导致商品房合同没有签订。涉案房屋没有备案与此不存在因果关系。因被告的违约行为导致该房屋闲置，并没有经营。对证据5的真实性不能确认，制作时间也没办法确认，对其证明目的也不认可。市场冷淡属于商业风险。对证据6的录音，没有办法确认双方身份，也没有证明录音的时间地点。录音中也能显示出录音人员催促被告签订合同。对证据的7真实性认可，合同照片是2020年，合同签订已经有6年之久，周围业态的变化不是被告解除合同的理由。对证明目的不认可。对证据8的真实性、证明目的均不认可，聊天对象为周XX，周XX早已不是我公司员工，可以看出是被告个人家庭及生意经营导致被告个人无法履行后续义务，不办理贷款，也可以证明被告违约的事实。对证据9的真实性认可，证明目的不认可。该证据能够体现双方对认购书已形成事实上合同的认可，也可以看出因被告个人无法履行合同，支付尾款的事实。且被告提出的因情势变更希望解除合同，按照法律规定，情势变更只在合同成立之后才适用，所以说原告认可合同成立。

经审核，被告提交的证据1内容真实，但该预定书具备商品房买卖合同的主要内容，具有合同效力，故对其证明目的不予采信。证据2、证据3、证据4的第一个证明目的，因收据能够证明原告已交付购房款172315元的事实，故本院予以采信，对于其余证明目的，因原告提交的收据和网签备案无关联性，故无法证明涉案房屋未网签备案的事实，同理，该证据也无法证明案涉房屋现由被告自行经营管理的事实。证据5、证据6、证据7，因被录音人员身份不明，且内容无法证明被告存在虚假宣传的事实，照片拟证明原告出售给被告的区域所经营的项目与事实不符，因被告在答辩状中称该预定书未约定具体位置，该证据与其答辩自相矛盾，该组证据无法证明双方的合同已经解除。证据8、证据9无法证明被告的证明目的，本院不予采信。

本院查明

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：

2016年5月29日原、被告签订《天水上亿广场台湾士林不夜城商铺预定书》，主要内容为：“乙方（被告）预定甲方（原告）开发建设的位于天水市秦州区赤裕路与连霍高XX北侧的上亿广场台湾士林不夜城的商铺，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就预定铺位号、建筑面积、优惠、价格等达成如下协议：一、预定商铺产品信息如下：预定房号1号楼3层022号（以下简称该房屋）；建筑面积40.20㎡，商铺销售总价455466元；商铺销售单价11330元/㎡，享受0.79权益后商铺总价359818元；商铺单价8951元/㎡……二、乙方自愿于本预定书签订之日向甲方缴纳人民币叁万元（下称“该款项”）。三、双方约定：1.乙方在对上亿广场台湾士林不夜城项目作了充分了解后，自愿预定该物业，并签订本预定书。2.签订本预定书后，乙方须于7日内（2016年6月5日前）携本预定书、该款项收据、身份证、户口本、婚姻证明，到上亿广场台湾士林不夜城营销招商中心按照约定缴纳足额购铺款，并签订《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》。选择按揭付款的客户需携带办理银行贷款所需的相关材料……6.签订本预定书后，甲方不得将该房屋另售他人。因不可抗力、意外事件等不归责于甲方的事由，导致甲方无法履行本预定书的，甲方不需要承担违约责任……”预定书签订当日被告向原告交款3万元，2016年5月30日被告向原告交款141466元，2017年5月26日被告向原告交款849元，合计172315元。

另查明，2019年3月11日被告给周XX（原告员工）发短信称，陈述因被告经营的快餐店和串串香生意不佳，及其本人患病等原因，导致经济困难，无力购买上述商铺，请求原告退还预交款，遭到拒绝。

审理中被告又陈述预定书签订后，因其对原告销售人员宣传不信任，犹豫之后未签订正式的商品房买卖合同。

本院认为

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法第十六条》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告签订的《天水上亿广场台湾士林不夜城商铺预定书》具备《商品房销售管理办法第十六条》规定的商品房买卖合同的主要内容，且预定书签订后被告已交付购房款合计172315元，故双方签订的预定书应认定为商品房买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有拘束力。《天水上亿广场台湾士林不夜城商铺预定书》签订后，被告未按预定书约定的时间（2016年6月5日前）履行签订《商品房买卖合同》及缴纳尾款或办理贷款手续的合同义务，属于违约行为。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现原告请求被告继续履行合同并支付尾款17万元，符合上述法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金2万元，因双方并未约定违约金或者违约金计算办法，且原告亦未提交证据证明

合同继续履行后，其仍有其他损失，故对原告主张的违约金2万元，本院不予支持。关于被告辩称本案已过诉讼时效的问题。因本案原、被告签订的预定书为双务合同，双方互负履行义务，被告于另一案件《（2022）甘0502民初987号》中主张本案原告退还已交房款172315元，原告工作人员于2021年4月26日向被告发送短信催促被告缴纳尾款17万元，故本案与（2022）甘0502民初987号一案均未超过诉讼时效。

综上所述,依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告毛XX于本判决生效之日起三十日内与原告天水XX公司签订《商品房买卖合同》；

二、被告毛XX于本判决生效之日起三十日内支付原告天水XX公司购房尾款17万元；

三、驳回原告天水XX公司其他诉讼请求。

案件受理费2050元，由原告毛XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。

落款

审判员　丑居平

二〇二二年三月十七日

书记员　桑XX