一、提出问题

不管是租赁厂房还是租赁办公场所，商铺租赁合同是公司经营中较为常见的一类合同类型。企业在租赁过程中除了常见的租金、租期、违约责任等法律问题外，还特别容易忽视的优先购买权问题。先一起看一个简单的案例：

2019年12月10日，A公司(承租人、乙方)与B公司(出租人、甲方)签订《房屋租赁合同》。该合同约定，B公司将其名下商铺出租给原告A公司，租赁期限30个月，租金为每月2.6万元，共计78万元。

2020年9月17日，B公司向A公司发送《解除租赁合同通知》。之后，B公司与案外人李某签订房屋买卖合同。该合同约定，B公司将诉争房屋出售给李某，原租赁方已经放弃优先购买权，房屋成交价格2100万元。  

2020年9月29日，B公司与案外人李某签订网签版房屋买卖合同将上述房屋过户登记至李某名下，该网签版房屋买卖合同显示成交价660万元，房屋未出租，后A公司起诉至法院认为B公司侵害自己优先购买权，但B公司抗辩买家为自己的隐名按份共有人。

由这个案例引出本文所要探讨的四个问题：第一、什么是优先购买权？第二、什么情况下承租人享有优先购买权？第三、优先购买权被侵害时是否可以主张合同无效？第四，优先购买权被侵害时，如何维权，损失范围如何界定？

二、什么是租赁合同中的优先购买权？

房屋租赁合同中的优先购买权主要规定在《民法典》第七百二十六条，即出租人出卖租赁房屋时，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

比如本文中这个案例里，A公司承租B公司的房子，在租赁期限届满后，如果B公司要把房子卖掉，应当优先告知承租人A公司卖房的事实和价格，询问A公司的购买意愿，只有A公司明确表示放弃时，才可以对第三人进行出售。

三、承租人的优先购买权是否有例外情况？

根据《民法典》第七百二十六条规定，该优先购买权主要有两个例外情况，第一、房屋的按份共有人行使优先购买权，即房屋的共有人；第二、房屋权利人的近亲属。其中注意，此处的近亲属并不是泛指所有的七大姑八大姨，民法典意义上的近亲属通常仅仅包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

四、原承租人是否可以主张房屋买卖合同无效？

当原承租人优先购买权侵害时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人可以请求出租人承担赔偿责任的，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

从立法层面而言，是为了保护市场经济下的交易稳定。当承租人优先购买权被侵害时，承租人可以请求赔偿，但是不可通过主张合同无效的方式或者要求出租人将已经卖给第三人的商铺再卖给自己，否则第三人的交易很难得到切实有效的保障。

五、承租人优先购买权被侵害后可主张哪些赔偿？

目前我国法律法规中并没有明确界定该赔偿的项目及计算方式等，笔者检索了大量全国各地的司法案例，发现大多数法院是酌定该损失金额。但也并非毫无规律可循，经过总结，笔者发现法院支持的赔偿范围主要可分为两类：

（一）直接损失

 直接损失即承租人因出租人侵害其优先购买权，导致的直接的、现实性的损失。一般包括：承租人另行租赁房屋产生的租金损失、房屋的装修装饰费损失、搬迁安置费损失、经营类损失、误工费损失以及租赁合同中事先约定的赔偿。通常也包括要求出租人承担赔偿责任所支出的费用（如诉讼费、为确定房屋价格而发生的鉴定费等）。

但直接损失部分，注意举证责任在承租方，故，承租方一定要有确切的证据来证明自己的主张，否则将承担举证不能的法律后果。承租方可以拿出装饰装修时的合同、发票等及因优先购买权被侵害自己搬迁所花费的费用等等。

 （二）间接损失

司法实践领域通常以房屋转让价格与市场价格之差作为承租人的间接损失加以赔偿：

1、房屋市场价格上涨时：以房屋出售时价格与起诉时或知悉优先购买权被侵害时房屋价格间的差价作为认定损失的依据。

2、房屋市场价格维持不变或变化较小时：出租人以低于市场价的价格出售给第三人，以市场价与实际交易价之间的差价作为认定损失的依据；

而本文中所提到的这个案子，房屋成交价2100万元，同期同户型同面积网拍价2450万元，房屋差价为350万元。A公司主张差价损失200万元。法院考虑到B公司在2019年底就告知A公司欲出售房屋，且之后也主动要求A公司购买，并给出A公司最低首付款的条件，而A公司因筹集资金等原因表示保证租赁到合同期满，也未明确表达出同等条件一定行使优先购买权的意思，A公司还存在不配合看房的行为，所以B公司并非恶意侵犯A公司优先购买权，原告A公司优先购买权的丧失也有其自身重大原因所导致。因此，赔偿数额，法院根据双方过错程度、履行情况等因素予以酌定为50万。

六、律师建议

对出租方建议：在商铺租赁合同中，出租方打算出售房屋时，若目前房屋尚存在租赁合同，一定要考虑租赁合同是否已经到期，还有多久到期，要妥善处理买卖房屋对租赁合同的影响。除此之外，还要考虑本文中所提到的优先承租权问题，针对优先承租人部分的合规：第一、在出售前一定要书面告知承租人出售的事实；第二、告知时要一并把出售的时间、价格、条件告知承租人；第三、在书面告知时，要给承租人一个合理的考虑期限，并且要求承租人书面答复，以便作为证据保留。

对承租方建议：第一、承租方要及时、合理地行使自己的优先购买权，不可怠于行使或滥用自己的优先购买权。在接到出租方的出售通知时，需在合理的时间内作出回应，且最好以书面形式答复；第二、承租方优先购买权被侵害时，要及时留存好另行租赁房屋产生的租金损失、房屋的装修装饰费损失、搬迁安置费损失等一类的发票凭证，以便举证自己的损失；第三、承租方优先购买权被侵害时，及时了解出售价格及市场行情，以便起诉时计算间接损失。

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