无锡市XX企业管理有限责任公司、陆某房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

原告：无锡市XX企业管理有限责任公司，统一社会信用代码91320***********，住所地无锡市新吴区。

法定代表人：陶某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周律师，江苏**律师事务所律师。

被告：陆某，男，1955年3月12日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市滨湖区。

委托诉讼代理人：陆克思雨，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。

原告无锡市XX企业管理有限责任公司与被告陆某（以下简称XX公司）、陆某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人周希成、被告陆某及其委托诉讼代理人陆克思雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提起诉讼请求：

1.判令被告支付《和风家园配套商铺经营使用权租赁协议》项下后两年商铺租赁费用102600元及利息（以102600元为基数，自2020年10月31日起至实际支付之日止，按全国银行同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的诉讼费用由陆某承担。2017年11月16日，被告通过拍租的方式取得原告新安和风家园配套商铺的五年经营使用权。该商铺编号为38-12号，参考建筑面积约为112.83平方米，拍卖时以前三年租金总额为起拍价，最终拍卖成交价为154000元。同日，被告向原告支付了前三年租金154000元、拍卖佣金7700元、经营项目保证金和履约保证金6000元、一次性清运费560元、第一年物管费2500元及广告制作费2000元，共计172760元，其中80000元以被告2017年11月15日支付的拍租保证金抵扣。2017年11月28日，原被告双方根据拍卖结果签订了《和风家园配套商铺经营使用权租赁协议》，合同期限为5年，自2017年12月1日起。双方约定后两年租金不变，为102600元，该期租金于第三年的第十一个月收取。但被告迟迟未履行该付款义务。为维护原告合法权益，诉至本院。

被告陆某辩称：

1.《和风家园配套商铺经营使用权租赁协议》约定的前三年租金为84600元，后两年租金为56400元，其保留的合同与原告提供的不一致，原告合同系原告篡改，故其仅需根据合同支付56400元，后被告变更陈述为：虽然案涉房屋拍租成交价为154000元，但是原告未及时与其签订补充协议，致使其产生误解，以每年45000元的租金将案涉商铺转租出去，租期三年，原告应承担差价损失18900元的一半9450元（计算方式：102600/2*3-45000*3）；2.2021年11月7日，陆某已经向原告支付第四年租金28200元。

经审理查明：

2017年11月，无锡市新吴区人民政府新安街道办事处将辖区内43处和风家园商铺的管理权全权委托给XX公司，XX公司遂委托江苏中山汇金拍卖有限公司（以下简称“中山公司”）以拍卖的形式确定上述43处商铺的承租方。

2017年11月15日，陆某向中山公司支付拍租保证金80000元。

2017年11月16日，案涉38-12商铺最终经26轮竞价以154000元由陆某拍得，拍租佣金7700元。同日，陆某支付92760元，中山公司出具新安和风家园商铺五年经营使用权三年成交价154000元的收据。

2017年11月28日，无锡市XX公司（出租方）与陆某（承租方）签订《和风家园配套商铺经营使用权租赁协议》1份，双方确认商铺面积为112.83平方米，租期期限自2017年12月1日至2023年5月31日止，拍卖时以前三年租金总额84600元（金额上方手写“154000”）为起拍价，首期收取前三年租金，后两年租金为56400元（金额上方手写“102600”），该期租金于第三年的第一个月收取；并约定拍卖成交后陆某在拍租前交付的拍卖保证金自动转为租金，陆某须缴纳广告制作和装修保证金共计2000元/间、项目经营保证金和履约保证金共计6000元/间，物业费每月每平米1.85元，第一年物业费由XX公司代收。

2019年9月1日，陆某与案外人刘芝签署《房屋租赁合同》，将案涉38-12商铺以每年45000元的租金出租给刘芝，租期自2019年9月1日至2024年9月30日止。

2021年11月7日，陆某通过江苏银行向XX公司支付28200元，并备注“交和风商业街38-12商铺（第四年租金）”。

上述事实，有XX公司提供的委托函、新安和风家园配套商铺五年经营使用权拍卖清单、拍卖成交确认书、拍卖现场记录、《和风家园配套商铺经营使用权租赁协议》（38-12）、三年成交价收据、拍租保证金收据、江苏银行本票，陆某提供的《和风家园配套商铺经营使用权租赁协议》（38-12）、江苏银行现金缴款单及当事人的陈述在卷予以佐证。

诉讼中，双方一致确认，案涉38-12号商铺以五年经营使用权的三年租金154000元拍卖成交，后两年租金为102600元。现案件争议焦点仅为：XX公司未及时与陆某签订补充协议或新的合同是否导致陆某基于误解将案涉商铺以低于拍卖价的年租金转租，陆某的损失是否应由XX公司分担？

本院认为

案涉商铺以拍租形式由陆某拍得，且房屋租赁合同关系中，租金与租期是租赁合同中最为重要的内容，也是合同双方最为关心的内容，作为承租人的陆某对具体租金的数额产生误解的可能性从常理推断较低。虽然陆某向本院提供未改动过的《和风家园配套商铺经营使用权租赁协议》（38-12），但是未改动的租赁合同载明前三年租金起拍价为84600元，与最终的拍卖成交价明显不符，而全程亲自参与竞拍的陆某对此不可能不清楚，故对于陆某对房屋租金的数额产生误解的抗辩，本院不予采信，因此陆某还须支付XX公司拖欠的租金74400元。同样，作为出租人，在拍卖成交后应根据实际情况及时更正租赁协议，载明正确的租金数额，陆某也并非没有支付案涉商铺的租金，XX公司对自身的相应损失亦应承担一定的过错，故XX公司主张陆某须支付逾期付款利息的诉讼请求，本院酌情不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、陆某于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市XX企业管理有限责任公司租金74400元。

二、驳回无锡市XX企业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案援引法律条款

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》:

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》：

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。