买房是生活中的大事
如果辛苦攒钱买套房
付了400万
却迟迟没办理过户
就被卖方拿去抵押了
你会是什么心情?
我们来看看市民唐女士的“糟心经历”。
为了解决孩子的上学问题，她在某学区物色了一处二手房......
2018年12月29日
签订二手房协议
壹
当事人唐女士于2018年12月29与房主王某私下签订二手房定金协议，总房款460万元，已支付定金100万元。后双方于2019年2月11日签订房屋买卖合同，经协商，唐女士及家人已搬进该房，和王某商定2019年8月办理过户手续。
贰
2019年9月28日
王某借钱周转，确定过户日期
中途唐女士陆陆续续支付300万房款，还剩尾款60万元，约定交易时结清尾款。但是王某8月未履约，并于9月28号向唐女士借了20万用于资金周转。唐女士与王某签订了房屋补充协议和借条，并约定于2019年10月20前办理过户手续，否则需要承担相应的违约责任。
但唐女士曾多次催促王某
签订房屋买卖合同并要求办理过户手续
王某均推拖未履行
而“意外”也就随之袭来
2019年11月5日
王某未履行过户手续，唐女士怒告违约
01
2019年11月5日，王某依然未履行协议，唐女士带着现有的资料来律所准备走司法程序以维护自身利益。
唐女士及家人卖房以买此房，已花费420万，但由于此房还有151万房贷未结清，之前唐女士给王某的房款，王某用于投资，资金周转不灵还不上贷款以至于无法解押完成过户，唐女士目前面临的问题：若是继续等待，等王某还完贷款，再继续履行合同完成过户，那么一旦王某拖欠贷款，唐女士将面临房屋被银行扣押、房财两失的问题。
高瞻的话
唐女士希望可以通过司法程序完成过户，减少损失。求助到江苏高瞻律师事务所，就唐女士目前的情况，律师爱莫能助，给出以下两个建议：
1、唐女士自己出资结清贷款150万，解除抵押，完成过户，等于花了570万买了这套房;
2、终止合同，起诉向王某要回已付房款400万和个人借贷20万，鉴于王某目前无偿还能力，假设法院将此房拍卖所得500万，扣除150房贷，再给与唐女士，唐女士可得350万。
不论上述那种方案，唐女士的个人损失都不是一笔小数目，所以这里高瞻建议：买房前一定要谨慎，要经过专业人士的评定，再做决定。
在二手房买卖中，卖方房屋存在抵押贷款，而卖方又无力一次性清偿贷款办理解押并注销抵押登记手续。而此时，往往存在买方支付部分房款作为解押款替卖方解押的情况。此种情况下，一旦买卖双方陷入纠纷中或存在其他情况，买方的解押款往往如“肉包子打狗”一样一去不复返。在二手房买卖交易过程中，买卖双方互不清楚彼此的个人信誉、资金状况等情况，买方替卖方支付解押款更应当谨慎为之。
房子有贷款、抵押尚未还清，原业主需要用买房的钱去还贷解押。在出现这样的情况时，高瞻提醒广大购房者，一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。如唐女士现在的境遇，即使起诉至法院也很难通过诉讼来解决目前的困境。
买卖二手房有何风险？如何预防？
1、合同签订过程中，如遇卖方要求买方支付解押款，买方或者中介方应当共同与卖方去不动产登记中心查询涉案房屋的抵押、查封情况，抵押信息应当明确问一下是否为涉案房屋的按揭贷款，防止卖方隐瞒信息。
2、签订合同时，解押款支付的时间不要提前支付，提前支付往往存在被挪用的情况。最好的方式为解押当日支付，如需提前支付应当托管至中介处，避免提前支付卖方将解押款挪用。
3、支付解押款，卖方解押后，应当尽量缩短解押后到过户的时间周期，避免因其他原因出现违约情况。
4、如买方为按揭贷款买房，解押步骤应放在按揭审批后，以确保合同能够继续履行。
即使事先对可能潜在的风险通盘考虑并采取措施预防，实践中也会出现各种各样的情况，导致合同交易存在问题。遇到买方支付了大笔解押款后，买卖双方出现纠纷，买方此时更应该冷静面对，及时寻求专业的人的指导，把控全局，及时止损才是关键。
如何知道房子是否被抵押？
据《担保法》规定，开发商若将土地或房屋进行抵押，均须到房地产管理部门做抵押登记。因此买房时可要求卖方出具有关证书的正本，如此就能了解到房屋抵押情况了。
买到抵押房该怎么办？
1、抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
