律师观点分析

原告连云港市海州区人民政府浦西街道办事处（以下简称浦西街道办事处）诉被告XXXX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告浦西街道办事处的委托诉讼代理人滕X、被告XXXX及其委托诉讼代理人洪X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦西街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2017年的房屋租金55000元；2、被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、被告支付原告2017年度和2018年1月、2月份租金共计64166.6元；2、解除租赁合同，被告退还原告租赁房屋；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确暂时只主张2017年1月1日起至2018年2月27日的房屋租金64166.6元，明确解除原告与被告之间的不定期租赁合同。
事实和理由：2015年12月31日，连云港市高等学校招生委员会办公室与被告XXXX签订《房屋租赁合同》，租赁青XX两间门面房经营使用，2016年12月31日该租赁合同到期。后连云港市教育局将该租赁房屋等事项委托原告连云港市海州区浦西街道办事处托管。被告从2017年1月1日起至今占有使用该房屋，并没有向原告交纳房屋租金55000元，经原告多次催收后，被告依旧不理不睬。
被告XXXX辩称，1、我与原告没有租赁关系，我与市教委有门面房租赁关系，年租金35000元，市教委没有通知我将房屋委托原告出租。2、房屋租赁委托管理协议违法无效，财政部35号文行政单位国有资产管理暂行办法第29条、30条规定行政机关处置国有资产应履行财政审批手续，原告未提供审批手续。原告没有经营和托管房产的资质，用别人的房产向我收取租金，是一种经营活动，违法了公司法，是无效的。3、市教委与原告也不存在托管关系，即使存在托管关系也是违法的。2017年8月底原告多次骚扰被告，且暂停我的经营，我损失很大，保留诉权。4、解除合同要由市教委向我主张，原告无权向我主张。
当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房产证、通知、催收房屋租金通知、房屋租赁委托管理协议书、证明、说明、文件、发票、反应材料、收据、快递回执、行政单位国有资产管理暂停办法等证据，本院依法组织当事人进行质证。
本院经审理认定事实如下：涉案的位于连云港市××（现××）××街××号房屋登记在案外人连云港市教育委员会名下。2001年7月12日，中共连云港市委连云港市人民政府关于印发《连云港市市级党政机关机构改革实施意见》的通知中，明确“市教育委员会更名为市教育局，挂市委教育工作委员会牌子”。
2015年12月20日，案外人连云港市高等学校招生委员会办公室××出租方、甲方）与被告XXXX××承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的座落于青XX两间房屋出租给乙方用于经营；乙方租赁房屋作为商业门面使用；租赁期为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；租金为叁万伍千××35000）元/年，每年分两次付清，分别为5月和11月份，每次17500元；乙方按规定时间足额缴纳租金；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。该合同还对其他事项进行了约定。
2016年11月21日，案外人连云港市教育局××甲方、委托人）与原告浦西街道办事处××乙方、受托人）签订《房屋租赁委托管理协议书》，甲方处由连云港XX公司加盖公章，连云港市教育局未在该协议上加盖公章，乙方处由浦西街道办事处加盖公章。协议约定：一、委托标的物甲方将乙方所有的坐落于海州区青XX至30-7号和青XX舍楼14-1号至14-6号门面房及宿舍、仓库××门面房面积580平方米、宿舍、仓库面积70平方米）的房屋租赁事宜全权委托给乙方代为办理。二、委托权限甲方委托乙方委托权限为：1、房屋出租事宜××包含房屋的推荐、带看、签订租赁协议事宜）；2、代收租金；3、管理房屋修缮事宜××修缮费用由乙方承担）；4、有关房屋室内设施的保管措施；5、其他事项。三、委托内容1、委托房屋出租期限：甲乙双方商定上述房产出租期限为2016年5月1日至2031年4月30日……该协议还对其他事项进行了约定。
另查明，2018年2月28日，连云港市教育局出具《说明》一份，载明：“连云港市海州区人民法院：贵院受理的××2018）苏0706民初58号原告连云港市海州区人民政府浦西街道办事处诉被告XXXX房屋租赁合同纠纷一案，涉案的【位于连云港市海州区青XX-4门牌××房产证记载房屋坐落新浦区青海街海连中XX，丘地号1130-4-17）】租赁房屋产权属于我局所有。2015年12月20日我局委托连云港市高等学校招生办公室与被告XXXX签订《房屋租赁合同》该租赁合同已经到期。2016年11月21日我局委托连云港XX公司与原告连云港市海州区人民政府浦西街道办事处就涉案租赁房屋签订的《房屋租赁委托管理协议书》由原告连云港市海州区人民政府浦西街道办事处处理涉案租赁房屋的出租、代收租金等事项”。
再查明，2017年4月1日，原告浦西街道办事处作出《通知》一份，载明：“商铺承租户：你们好！为迎合市场需求及方便管理，市教委已将此门面房交于浦西街道办事处管理，交接时间为2017年1月1日起，希望各位承租户给予配合与支持。在此期间内，办事处将对房租作适当调整，具体金额以办事处市场工作人员到现场通知为准”。该《通知》未加盖原告公章。被告质证意见为：“真实性合法性有异议，没有加盖原告公章。被告没有在上面签字。2017年8、9月份，我的看店店员给了我一份该通知原件”。
2017年12月7日，原告向被告作出《催收房屋租金通知》，载明：“XXXX先生：2015年12月31日，你与连云港市招生委员会办公室签订《房屋租赁合同》。租赁青XX两间门面房屋经营使用。2016年12月31日，该租赁合同到期后，连云港市招生委员会办公室将该租赁房屋等委托我处托管。根据托管协议，我处有权向你收取该租赁房屋租金，因你从2017年1月1日起，至今没有交纳租赁房屋租金。现通知你在收到本通知后十日内向我处交纳房屋租金五万五千元××55000元），逾期所产生的法律后果由你承担”。被告质证意见为：“真实性没有异议，被告收到了”。
被告仍占有涉案房屋，至今未付2017年度及2018年1月份、2月份的房屋租金。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否系本案适格原告，是否有权向被告主张涉案房屋租金；2、《房屋租赁委托管理协议书》是否有效；3、涉案《房屋租赁协议》是否具备解除条件；4、应以何标准计算原告诉求的租金。
针对第一个争议焦点，本院认为，案外人连云港市教育局系涉案房屋所有权人，根据连云港市教育局出具的《说明》，能够证明连云港市教育局先授权连云港市高等学校招生办公室与被告XXXX签订涉案《房屋租赁合同》、后于2016年11月21日授权连云港XX公司与原告浦西街道办事处签订《房屋租赁委托管理协议书》、由浦西街道办事处处理涉案房屋的出租、代收租金等事宜。故原告浦西街道办事处有权依据上述授权，向被告XXXX收取涉案房屋2017年1月1日至2018年2月27日的房屋租金，原告浦西街道办事处主体适格。
针对第二个争议焦点，本院认为，该《房屋租赁委托管理协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。
针对第三个争议焦点，本院认为，案外人连云港市高等学校招生委员会依据连云港市教育局授权与被告XXXX签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同到期后，原告经连云港市教育局授权作为涉案房屋权利人，未与被告XXXX续签《房屋租赁合同》，XXXX继续使用涉案房屋，应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，原告有权随时予以解除合同，原告于2018年2月27日增加诉讼请求，要求解除与被告XXXX之间的租赁合同，本院予以支持，不定期租赁合同于2018年2月27日解除。租赁合同解除后，被告XXXX应将《房屋租赁合同》中XXXX承租的涉案房屋交付给原告，并支付自2017年1月1日起至2018年2月27日止的租金。
针对第四个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。根据上述规定，不定期租赁合同解除之前，在双方未重新签订租赁合同的情况下，原租赁合同继续有效，故原告诉求的租金应以原《房屋租赁合同》载明的35000元/年为标准计算。被告XXXX应支付原告2017年1月1日起至2018年2月27日止的租金40561.64元××35000元/年×1年+35000元/年÷365天×58天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释××二）》第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告连云港市海州区人民政府浦西街道办事处与被告XXXX之间的不定期租赁合同于2018年2月27日解除；
二、被告XXXX于本判决生效后十日内将《房屋租赁合同》中承租的两间房屋交付给原告连云港市海州区人民政府浦西街道办事处；
三、被告XXXX于本判决生效后十日内支付原告连云港市海州区人民政府浦西街道办事处2017年1月1日起至2018年2月27日止的租金40561.64元；
四、驳回原告连云港市海州区人民政府浦西街道办事处其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1404元（原告已预交），由原告负担517元，被告负担887元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市XX，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。