律师观点分析

上诉人青阳县XX公司（以下简称随XX公司）因与被上诉人姚XX居间合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。
随XX公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由姚XX负担。事实及理由：1、双方签订的《看房协议》不属于格式合同，《看房协议》系双方当事人的真实意思表示，并不存在免除一方责任、加重对方责任或是排除对方主要权利的情形；2、《看房协议》系双方当事人的真实意思表示，应当依法认定有效，且姚XX是具有一定社会阅历的成年人，对于其签署的合同应当有基本的认知，随XX公司为此付出了实际劳动和必要的成本支出，应认定履行了居间义务。
随XX公司一审诉讼请求：姚XX支付违约金4.5万元，并由姚XX承担本案诉讼费。
姚XX辩称，姚XX在随XX公司事先拟好的《看房协议》签字,除了甲方处、电话号码及落款处签名是姚XX书写之外，其他内容当时都是空白。后姚XX及丈夫在青阳县蓉城镇志远房产中介服务所（以下简称志远中介服务所）促成下，签订了《房屋买卖合同》并办妥了相关手续，并向志远中介服务所交付了12000元的中介费。随XX公司未促进其与房主达成购房协议,不得要求支付报酬,且违约金条款损害了姚XX的合法权益，有失公平,应属无效。请求二审驳回上诉，维持原判。
一审查明事实：2019年2月26日，姚XX通过青阳网论坛二手房看到青XX18幢102室房屋在售信息后，通过拨打网上留下的电话与随XX公司取得联系。随后，随XX公司带姚XX到涉案房屋看房并要求姚XX在事先拟定好的格式合同《看房协议》作为甲方（看房人）签字，《看房协议》第四条违约责任中约定“1、甲方以及甲方的直系亲属（或委托人）不得私下与房东（包括房东亲友）及其他中介机构等达成买卖交易，如有发生，则视为甲方违约，甲方需支付乙方违约金，违约金额为甲方申报房价百分之五。2、乙方不得收取甲方看房费。……”房屋报价为90万元。看房后第二天，姚XX通过微信询问随XX公司涉案房屋能否“84万到手”，随XX公司回复“昨天下午帮你谈了一个下午，谈到84万元各付各的费用”。同日，姚XX丈夫包XX通过志远中介服务所亦看了涉案房屋并在该服务所的促成下，与房屋所有权人沈X签订《房屋买卖合同》，房屋成交价为82万元（包该房屋的维修基金费用），付款方式首付25万元、申请按揭贷款57万元。《房屋买卖合同》第五条相关税费第1款中约定，办理房屋所有权转移登记手续所产生的增值税、个人所得税、契税、交易费、评估费、测绘费、登记费以及13000元中介费由乙方承担。2019年3月11日，双方办理过户登记手续，涉案房屋由沈X过户登记至姚XX名下。2019年4月4日，按揭手续办理后，姚XX向志远中介服务所支付中介12000元。2019年4月11日，随XX公司以姚XX为避开中介省去中介费，私自与原房东达成交易，构成违约，姚XX应当支付违约金为由，诉至法院。
一审认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，随XX公司虽向姚XX提供了看房服务，但最终并未促成姚XX与原房东沈X达成购房协议。涉案房屋的《房屋买卖合同》系姚XX丈夫包XX通过志远中介服务所提供的中介服务及促成下，与原房东沈X签订的，并向志远中介服务所支付12000元的中介费。随XX公司诉称姚XX“为避开中介省去中介费”、私下与房东达成买卖交易等陈述，与事实不符，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。关于随XX公司认为根据《看房协议》第四条违约责任的约定，姚XX应当支付违约金。因《看房协议》系随XX公司提供的格式合同，根据该协议格式条款第四条违约责任第1款内容“甲方以及甲方的直系亲属（或委托人）不得私下与房东（包括房东亲友）及其他中介机构等达成买卖交易，如有发生，则视为甲方违约，甲方需支付乙方违约金，违约金额为甲方申报购房价百分之五”的约定，无论是否是随XX公司促成了买卖双方订立合同，只要姚XX或其丈夫与原房东沈X签订了涉案房屋的买卖合同，姚XX都应向随XX公司支付“申报购房价百分之五”的违约金，上述约定显然有违公平原则，也加重了姚XX的责任。而且，随XX公司亦未就上述约定采取合理的方式提请姚XX注意，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述约定应属无效约定。综上，对随XX公司要求姚XX支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：
驳回青阳县XX公司的诉讼请求。案件受理费925元，减半收取462.5元，由青阳县XX公司负担。
双方当事人二审期间均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，随XX公司上诉称依据《看房协议》约定的违约责任，姚XX须向其支付申报购房价百分之五即4.5万元的违约金。本案随XX公司虽向姚XX提供了看房服务，但最终并未促成姚XX与原房主达成购房协议。姚XX丈夫包XX通过志远中介服务所提供的中介服务与原房主签订了《房屋买卖合同》，并向志远中介服务所支付了中介费12000元。依据本案双方违约责任的约定，则无论随XX公司是否促成了买卖双方达成房屋交易，只要姚XX或其丈夫及亲友与原房主发生房屋买卖交易行为，姚XX都应向随XX公司支付申报购房价百分之五的违约金。一审认定该违约责任条款加重了姚XX的责任，有违公平原则，随XX公司亦未就该条款采取合理的方式向姚XX予以提示，确认该违约责任条款无效，并无不当。
综上所述，随XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人青阳县XX公司负担。
本判决为终审判决。