律师观点分析

原告：何XX，女，1979年4月16日生，汉族，住南通市崇川区。

委托诉讼代理人：申X，江苏XX律师。

被告：张XX，男，1990年9月9日生，汉族，住东海县。

委托诉讼代理人：朱XX，江苏XX律师。

原告何XX与被告张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何XX及其委托诉讼代理人申X，被告张XX及其委托诉讼代理人朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何XX向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》；2.被告向原告支付违约金834000元；3.被告向原告支付实际发生的律师费40000元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告及居间方南通市XX公司于2020年6月16日签订了《房屋买卖协议》，原告将本市华强城XX2301室的房屋以417万的价格出售给被告。协议约定，2020年6月16日支付定金5万元；2020年6月21日支付购房款206万元；2020年6月26日支付购房款206万元，同时办理案涉房产的过户和交房手续。被告于合同签订当日支付原告定金50000元，于6月21日支付原告购房款10万元，后未再支付原告剩余购房款。原告于2020年8月4日向被告发出催告函，要求被告在8月12日之前付清剩余房款并支付迟延履约补偿金和违约金，办理产权过户手续。但被告仍未履行付款义务，被告的行为构成根本违约，原告依法要求解除《房屋买卖协议》，并要求被告按照合同约定支付原告违约金834000元及律师费40000元。原告为维护自身合法权益起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。

被告张XX辩称，一、被告同意原告的第一项诉讼请求。原告在主观上也存在过错。案涉房屋系何XX和丁XX共同共有，但是在签订合同的时候仅有何XX一人签字，直到合同约定的交付期限2020年6月26日届满前丁XX作为共同共有人也未在合同上签字确认，因此被告认为合同不成立、未生效，不产生法律上的约束力。原告应当退还被告已付的款项，即使有损失原告也应当要承担相应的责任。二、原告主张违约金应当根据客观事实，原告不存在实际上的损失，本诉的诉讼标的客观事实上也不存在，虽然律师费的标准原告提供了相应的证据证明，因为没有相应的法律事实作为依据，我们认为律师费法庭也应当不予支持。三、即使原告有损失主要是利息的损失，数额也是有限的，大约为4万元，但是原告主张的违约金、律师费等费用却远远超过了该损失。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告第二、三项诉讼请求。

经审理查明：原、被告及居间方南通市XX公司于2020年6月16日签订了《房屋买卖协议》，原告将其与丈夫丁XX夫妻共有的本市华强城XX2301室的房屋以XXX元的价格出售给被告。合同约定被告于2020年6月16日支付定金50000元，定金抵作房款；于6月21日支付房款XXX元；于6月26日支付房款XXX元，且双方于当日完成交房和办理产权过户的手续。合同还约定，若卖方违约，须双倍退还定金，并赔偿案涉房屋成交价20%的违约金给买方；若买方违约，则定金不退还，并赔偿案涉房屋成交价20%的违约金给卖方。合同第十四条载明：“特别承诺：任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费，诉讼费，对此甲乙双方均无异议”。原告丈夫丁XX于合同签订后在中介方保存的合同文本上签字确认。

被告于合同签订当日支付原告50000元，于2020年6月22日支付原告100000，还通过微信给原告转账3000元，被告未再支付原告其余款项。

原告因被告未按期支付购房款多次与被告通过微信就案涉房屋买卖事宜进行交涉。2020年8月5日，原告通过微信向被告发送《催告函》，告知被告已经违约，要求被告在8月12日前履行《房屋买卖协议》，支付剩余房款，并支付补偿金和违约金。逾期将视为合同解除。被告在2020年8月17日与原告的聊天中仍表示要购买案涉房屋，月底支付房款。

原告因被告未按约履行案涉合同，于2020年9月27日具状将被告起诉至本院，并于当日与江苏XX律师签订委托代理合同，合同约定代理费为40000元，江苏XX于当日开具40000元的律师费发票给原告。

上述事实，有房屋买卖协议、转账记录、微信聊天记录、催告函、委托代理合同、律师费发票及各方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

本案的争议焦点在与：1.原、被告签订的《房屋买卖协议》是否有效？2.被告是否构成违约？如果被告构成违约如何确定违约金的数额？

关于第一个争议焦点，被告主张案涉房屋系原告与案外人丁XX共同共有，但是在签订合同的时候仅有何XX一人签字，丁XX作为共同共有人未在合同上签字确认，因此案涉合同不成立、未生效，不产生法律上的约束力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案外人丁XX已经在在居间方保留的合同文本上签字对原告处分行为追认。且即使在丁XX签字追认之前，被告主张该合同无效的理由也不能成立。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。认定原、被告签订的《房屋买卖协议》有效。

关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原、被告一致确认双方签订的《房屋买卖协议》解除，本院予以照准，对于原告的第一项诉讼请求本院予以支持。本案中，案涉合同因被告未按约支付房款导致交易无法继续而解除，被告应当承担相应的违约责任。被告认为合同约定的违约金过高，应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告主张被告违约造成其须通过借款来支付购买XXX、购买汽车的款项，发生了利息损失；在摇号获得购买金鹰的房产的资格后因资金短缺而放弃，但金鹰的房产价格在其放弃购买资格后上涨，导致其产生损失；但被告逾期支付款项的金额为XXX元，远低于XXX、汽车、金鹰房产的价格总和，故对于原告主张的超出XXX元应付购房款之外的预期收益损失，本院不予采纳。原告主张的税费损失因交易未实际履行故并未发生，本院不予采信。关于原告主张的案涉房产贬值损失，原、被告对于案涉房产价值的陈述相反，双方所举证据均为房产中介网站截图，并不能客观反映实际的情况，对于原告主张的该项损失的金额本院不予采纳。本案中，原告的损失主要由资金占用的利息和实现债权的费用组成，综合被告在违约之后并未及时告知原告无法履行合同，减少原告的损失，在8月17日与原告的聊天中仍表示要购买案涉房屋月底支付房款，使原告产生的信赖利益，扩大的原告的损失。后原告在2020年9月27日具状将被告起诉至本院，要求解除合同并支付违约金和律师费。本院将违约金调整为100000元，原告第二项诉讼请求中超过该金额的本院不予支持。

关于原告要求被告支付其律师费40000元的诉讼请求，双方在《房屋买卖协议》中对于律师费的负担已有约定，且原告提供了相应的律师费票据，对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。

综上，被告须赔偿原告违约金及律师费合计140000元，被告已支付原告153000元，足以冲抵前述款项。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,判决如下：

一、确认原告何XX与被告张XX签订的《房屋买卖协议》解除。

二、被告张XX支付原告何XX违约金100000元（已给付）。

三、被告张XX支付原告何XX律师费40000元（已给付）。

案件受理费20080元（已减半），原告何XX已预交，由被告张XX负担。