外来儿童小区内坠亡，物业担责吗？

编者按

近年来，伴随社会进步及经济发展，人民群众对小区物业公司的管理工作提出了更高的期望。实践中，受害人因在小区内遭受财产损失与人身损害，以物业公司未尽安全保障义务为由请求承担责任的案件屡见不鲜。为最小成本地避免与减少损害结果的发生，通过追究物业公司侵权及违约之责，有助于督促物业公司积极履行管理职责，保证小区居民居住安全。但在追究物业公司责任的过程中，也应明确其所承担的责任范围，避免对物业公司造成过重负担，影响物业服务行业健康发展。基于此，本文旨通过一则典型案例，简要阐述物业公司安全保障义务问题。

一、案情

2020年8月19日，原告4岁的儿子付某趁家人不备，独自一人骑童车到离家两公里的亲戚家做客，在进入亲戚家小区楼栋后从6楼楼道窗户坠落，后因颅内损伤死亡。原告认为，付某进入涉案小区时，物业工作人员没有履行盘查、登记、测体温的职责，也未履行管理救助义务。被告物业公司应对该小区楼层的窗户进行管理，但却未设置明显的警示标志，其行为构成了侵权，应承担50%的赔偿责任，遂将某物业公司告上法庭，要求赔偿原告儿子付某的死亡赔偿金、丧葬费、精神抚慰金等共计395643.7元。

二、法院审理

法院经审理查明，涉案建筑已经竣工验收备案，消防验收合格。从事发小区监控视频上看，付某在进入小区时，小区物业员工曾对其进行简单问话，因误认为是本小区的孩子便没有过多盘问。付某进入电梯后，在电梯里来回进出几次，并有跺脚哭叫的画面存在，随后从楼上坠地身亡。从现场勘查的图片上看，受害者付某坠落的窗台高度约98厘米，该窗户窗扇开合度有限制螺钉，窗扇能开启18厘米。该窗户窗扇玻璃上贴有红黄白三色警示标志。

法院审理后认为，国家行政主管机关对涉案建筑颁发的建设工程消防验收意见书和竣工验收备案证书，是涉案建筑是否符合标准的结论性证据，应予以采纳。原告之子在他人小区内坠楼身亡，作为孩子监护人的父母，放任4岁孩子独自骑童车到离家两公里的亲戚家做客，明显未尽到监护义务，对孩子坠楼身亡的后果应当承担绝大部分责任。物业服务是收费服务，应对整个小区的安全负责，不能因业主与外来人的不同而采取不同等级的安全注意义务，甚至在履行安全注意义务时的标准要比善良人安全注意义务标准高。该小区的物业服务协议中明确载明实行全天值班制度，定时巡逻，被告物业公司工作人员在上班期间发现4岁幼童脱离监管时，应承担起临时监护人的义务，确保孩子在得到可靠监护前不出意外。值班门卫虽进行了询问，但仅凭猜测就认定其系居住在本小区的孩子，让其独自一人进入小区并对其进入小区后的活动不再进行任何关注；付某独自一人多次进出电梯并大声哭闹，该物业值班人员通过电梯监控可发现孩子的异常情况却未能及时发现，最终付某从6楼窗台处坠亡，对该损害后果该物业也应承担一定的责任。最终，法院依法判决原告承担90%的责任，被告某物业公司承担10%的赔偿责任。

被告某物业公司不服，提起上诉。二审法院审理后作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

 （案件信息来自：2022年8月18日《人民法院报》第3版）

三、要点分析

依据《民法典》第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”之规定，小区业主共同选聘的物业公司对小区居民的人身与财产安全负有法定及约定的防范与注意义务，若违反安全保障义务须承担一定的责任。

一、物业公司安全保障义务对应的权利主体

从权利主体角度而言，其分为小区业主、房屋使用者、经允许进入小区的人员与未经允许进入小区的人员四类。小区业主基于物业服务合同，系当然的权利主体，在物业公司未尽到安全保障义务造成其损失时，业主可以基于法定或约定请求损害赔偿。房屋使用者权利来源主要基于与业主的约定，其在占有与使用房屋的同时，取得安全保障的主体资格，物业公司应保障其人身及财产安全。

针对经允许的人员与未经允许的人员进入小区，物业公司是否应对其承担安全保障义务，实践及理论中存在一定争议。杨立新教授曾认为“对应的权利人是业主及其同住的家属、物业实际使用人及其同住家属、来探访的亲友、以及来洽谈事务的人等”。也有学者认为，物业管理中安全保障义务具有公共保障性质，故其对应的权利主体是出现于小区范围内的任何人。

物业公司的选聘系业主为获得一个舒适安全的生活环境。笔者认为，针对第三方人员是否为权利主体应分别讨论。其一，物业公司的安全保障范围及于所管理的区域，经过许可进入该管理区域的人员，当然享有物业公司提供安全保障的权利。其二，对于未经许可进入小区的人员，其主观上存在过错，在进入小区时应更加谨慎克制。对成年人和对危险有认识能力的未成年人，出于维护社会公共利益考虑，物业公司仅承担一定注意义务，如对已知的危险负有警告和消除的义务；对危险没有认识能力的未成年人，出于保护未成年人利益，考虑到其认知与辨认能力有限，物业公司对其承担的安全保障义务应类似于经允许进入小区的人员。其三，对于以不法目的进入小区的人员，物业公司并不负有安全保障义务。但出现生命健康的险情时，基于公序良俗原则，物业公司所承担的安全保障义务的对象应是小区内的任何人，包括非法进入者。

如同本案，4岁幼童虽未经允许进入被告物业公司管理的小区范围内，但由于自身认知能力与辨认能力不足，物业公司不宜苛求幼童具备一般成年人所应持有的谨慎态度，其作为安全保障者应承担起临时监护人的义务，确保孩子在得到可靠监护前不出意外。

二、物业公司安全保障义务的范围

物业管理中安全保障义务的范围包括对物提供的安全保障与对人提供的安全保障。对物提供的安全保障是指对小区内的相关场所、设备设施及房屋相关部分进行清洁、养护、维护、管理等，以保障正常安全使用。物业公司作为建筑物的管理辅助人，其对建筑物的公共区域以及建筑物中的设施设备具有安全保障义务。对公共区域的安全，物业公司作为服务者应尽到忠实勤勉义务。

对人提供的安全保障是指物业服务企业采取必要的措施在合理限度内，保障权利人在小区内免受侵害之义务。具体而言，保障进入物业服务范围的业主及其他相关主体的人身和财产不受非法侵扰，包括不受非法第三人的侵扰与不受物业服务公司本身的侵扰。针对日常生活中的危险，工作人员应当具备基本的防范或者制止侵害的能力。

三、物业公司安全保障义务的边界

物业管理公司所承担的安全保障义务，并非是无限度的义务。物业公司对所经营的物业服务应尽到善良管理人的注意义务，但这并不意味着无限度的谨慎和努力。这一注意义务的证明标准，应采用客观标准，在合理限度范围内，通常可根据物业服务的收费标准、物业公司的明确承诺、损害行为来源是否可测及社会民众的普适性评价等综合判断。

具体包括：（1）物业公司没有违反安保义务。物业公司恪守法律法规、行业规范或理性经营者的标准，采取了合理的措施，严格履行义务，那么其可对抗受害人的诉讼请求，主张免于承担赔偿责任。（2）第三人侵权。若损害是由第三人侵权所导致，且第三人己经承担了全部赔偿责任，根据不得重复获得赔偿的立法精神，即便物业公司此时存在过错，也不再承担补充赔偿责任。（3）受害人有过错。损害的发生是由受害人自己的故意或者重大过失行为引起的，此时物业公司可以减轻或者免责。

回至本案，物业管理公司虽履行了一般的安全保障义务，如门岗执勤、人员询问、实时监控小区的公共区域以及警示危险标识的显著存在等。但面对不具备认识能力与控制能力的4岁幼童，物业管理公司负有较之成年人更为严格的注意义务，履行更全面的安全保障职责。本案幼童独自多次出入电梯，物业公司应能感知异常行为存在一定的危险，对损害的预防具备一定的期待可能性，但物业公司并未在其应尽谨慎注意的范围内排除潜在的危险，故而承担一定的赔偿责任。但相较于物业公司临时监护职责，幼童法定监护人主观上的过错明显更为严重，存在重大过失，故而在责任划分上，其自身承担更大比例。

四、结语

物业公司作为保障小区人身与财产安全的第一道防线，是业主安居乐业的基本保障。处理好物业公司与业主之间的纠纷不仅关系到双方的利益要求，也是化解社会矛盾，促进社会和谐的重要举措。在司法实践中，从保护弱势一方角度出发，会出现过分扩大物业公司安全保障义务的现象。合理厘清物业公司安全保障义务范围及界限，一方面有助于督促警示物业公司承担起安全保障责任，另一方面亦有助于促进服务行业健康持续发展。

来源：判例研究

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