律师观点分析

安徽省XX市中级人民法院

民事判决书

上诉人（原审原告）:XX市XX区XX烘焙坊，住所地安徽省XX市XX区XX镇XXXX大学东门浴室左边第二间。

经营者：吴XX，女，1989年出生，汉族，住安徽省XX市XX区。

被上诉人（原审被告）：XX市XX区XX奶茶店，住所地安徽省XX市XX区XX镇XXXX大学东门浴室左边第二间。

经营者：方X，男，2000年出生，汉族，住安徽省XX市XX区。

委托诉讼代理人：朱晓明，安徽恒物律师事务所律师。

原审第三人：XXXX大学，住所地安徽省XX市XX区。

法定代表人：闵XX，该校校长。

上诉人XX市XX区XX烘焙坊（以下简称XX烘焙坊）因与被上诉人XX市XX区XX奶茶店（以下简称XX奶茶店）及原审第三人XXXX大学合同纠纷一案，不服安徽省XX市XX区人民法院（20XX）皖0XX民初XXX2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人XX烘焙坊的委托诉讼代理人王娜、被上诉人XX奶茶店的委托诉讼代理人朱晓明到庭参加诉讼，原审第三人XXXX大学经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX烘焙坊上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人立即返还上诉人转让费80000元；利息自2020年1月16日起按照资金占用率年利率6%计算至实际付清之日止。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋系违章建筑且已被拆除，转让合同应属无效合同，原审法院认定转让合同有效，属事实认定错误，从而适用法律错误。本案中《店面转让协议》效力问题，首先要确定店面转让合同的性质，结合合同内容来看，包括两个方面的内容：一是关于租赁权利的转让。二是关于店面经营权、装修、设备的转让。店面的使用是店面的经营的前提条件，两者不可分割，若受让人无法取得店面所在房屋的使用权，必然导致店面转让合同整体无效。最后，店面经营权从另一方面看，目前违章建筑已被拆除，上诉人受让店面的主要目的是为了店面经营，店面的装修也是附着店面本身，因店面违章被拆除受让人无法开展店铺经营，将导致转让合同的目的无法实现，无法达到合同目的，上诉人要求返还转让款也应得到法院的支持。

XX奶茶店辩称，本案涉及两个合同，一个是房屋租赁合同。第二个合同是财产转让合同。财产转让合同合法有效，且合同已经履行完毕，故吴XX的上诉请求无事实和法律依据。吴XX混淆两个合同之间的权利义务关系，向方XX主张权利是错误的。

原审第三人XXXX大学未进行答辩。

XX烘焙坊向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还原告转让费80000元，利息自2020年1月16日起按照资金占用率年利率6%计算至实际付清之日止；2、案件受理费900元由被告承担。

一审法院认定事实：2019年7月12日，方XX（甲方）与丁XX（乙方）签订《店面转让协议》一份，约定甲方将位于XX大学东门浴室前左边第2间店面转让给乙方使用，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款并且定期交纳租金等费用；转让后店铺内现有装修及规定设备全部归乙方，乙方在2019年7月12日向甲方支付装修补偿款、设备折价费及房屋转让费共计8万元。合同签订后，丁XX支付了7万元给方XX，转账1万元给李四清。2019年7月12日，方XX出具“今收到门面转让费捌万元整（80000），其中含房东壹万元正（10000）”的收条一份。原告接收案涉房屋几个月后被XXXX大学通知要求其腾空房屋，后原告腾空案涉房屋。另查明，2019年4月15日，方XX作为经营者以案涉房产地址为经营场所注册了XX奶茶店。丁XX与吴XX系夫妻关系。2019年7月16日，吴XX作为经营者以案涉房产地址为经营场所注册了XX烘焙坊。

一审法院认为，第一，关于原、被告之间签订的《店面转让协议》是否有效的问题。本案中，原、被告之间签订的协议系双方真实意思表示，协议的内容系双方对店内装修补偿费、设备折价费及房屋转让费达成一致意见，《店面转让协议》第五条中双方约定的房屋转让费应为被告向原告让渡案涉房屋优先承租权所产生的原告应支付的对价。转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯,当事人应该予以遵守,只要不存在欺诈、胁迫等情形,当事人之间自愿达成的转让费应当予以认可。原告亦未举证证明协议签订时存在欺诈、胁迫等情形，故对该《店面转让协议》法院予以认可。第二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告已接收了屋内装修及设施、设备开展经营活动，且原告也已经与李四清重新签订了案涉房屋的租赁合同，被告对自己的合同义务已经履行完毕，故原告要求被告返还装修补偿款、设备折价费及房屋转让费共计8万元及利息的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告XX市XX区XX烘焙坊的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告XX市XX区XX烘焙坊负担。

二审庭审中各方当事人均未提交新的证据，亦未对原审证据提出复核意见。二审查明的事实和一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，确定本案二审争议焦点为：原审法院驳回上诉人的诉讼请求是否正确。

本案中上诉人已接收了屋内装修及设施、设备开展经营活动，店面转让协议中的设备转让费应依法确认为有效。因上诉人起诉被上诉人要求立即返还转让费80000元，是对各种费用的综合计算，其中的设备转让费数额并不确定。且在该协议及事后当事人未明确店内装修补偿费及房屋转让费的具体数额，上诉人亦未提供相关证据证明设备转让费的数额。至于店内装修补偿费及房屋转让费，上诉人可以另案向违章建筑建造人安苑公司等进行主张，故原审法院驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。

综上所述，XX市XX区XX烘焙坊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人XX市XX区XX烘焙坊负担。

本判决为终审判决。