买受人应当认清只有“定”金才能适用“定金罚则”，该罚则是指约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方若不履行约定的债务，则无权要求返还定金;而收受定金的一方不履行约定的债务，则应该双倍返还定金。该罚则倾向保护买受人，同样的根据“权利义务相统一原则”也约束着买买房过程中避免不了要签订合同，其中一份为《认购书》也有称为《意愿书》，《认购书》签订目的为了将来签订履行《商品房买卖合同》，本质上《认购书》为预约合同，那么卖方怎样保证将来能顺利签订本约呢？因此，卖方为了确保交易的顺利，往往会先收取“定金”或“订金”。大部分买受人认为这两个“ding”是同个概念，其实不然，两者虽都是为了保证本约的顺利履行，但有着明显的区分度；同样的大部分买受人分不清“定”和“订”究竟哪个能退款而因此遭受损失。
受人，平衡了双方的风险，保障了交易的稳定性。
而“订”并不适用上述罚则，实务中是订金的收取是为了取得优先购买权，一般理解“订”金可以主张退还，本质上是放弃优先购买权，目前国内法律对于订金这个概念界定是不明确的，但审判实践中，订金一般被视为预付款。
根据《民法典》第五百八十六条 【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。由此可知，定金采用“交付主义”，自交付之时合同生效，定金合同为实践性合同，因此买受人在交付定金之前有反悔的权利。
道华律师提示：卖方在定金收取中会将定金数额提高，导致买受人权利受损，虽然定金数额可以由当事人约定，但由于一般定金的数额确定方总是处于优势地位的出卖方;买受人应当注意，法律规定定金的收取不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力，有权拒绝支付或主张返还。
注：本文系小编结合法律法规、互联网相关知识整合.
