房屋买卖合同纠纷一政策变了，开发商可以不变吗？

律师观点分析

【案情简述】
2017 年 2 月 18 日，张某（买受人）与Y公司 （出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（下称买卖合同）一份，由张某购买Y公司开发的位于xx区组团 J 地块一期地下室【幢】/单元 1 层 B111 号房，该商品房的用途为地下车库（下称案涉车位）。该买卖合同约定车位总价款为 125000 元。

补充协议关于车位交付以及车位办证等事项的约定为：买受人知悉因当前武汉市不动产登记部门尚未出台关于办理车位权属证明的时间和流程等，出卖人承诺自不动产登记部门出台关于办理车位权属证明的新规后，另行以书面形式通知买受人办理时间及办理该权属证明所需的资料。买受人签字确认因前述事实的存在，因此买卖合同及本补充协议中所有关于车位权属办理的相关约定存在的前提是基于武汉市不动产登记部门已经正式出台可以办理车位权属证明的新规。出卖人向买受人移交办理车位权属证明所需资料的先决条件为：（1）买受人应办妥车位的预售合同备案登记手续；（2）买受人为所购买车位的物业小区业主；（3）买受人向出卖人支付该车位的全部价款及其他费用；（4）买受人应办妥车位交接手续。

出卖人自买受人符合前款规定的先决条件之日起 360 日向房地产登记机构办理初始登记。如出卖人在办理车位权属初始登记时出现补交土地出让金，不动产登记部门变 更办理程序、不动产登记部门退案等客观情况，导致出卖人确实无法办理车位权属初始登记的，买受人同意给予 270 日的宽限期，在宽限期内，买受人不追究出卖人的违约责任。

如出卖人未能于前述约定的时间内及时为买受人申请办理初始登记的，买卖双方同意按以下原则处理，如合同任何一方要求解除合同的，双方同意按以下原则处理：（1）如因出卖人原因导致未能及时申请办理初始登记的，则出卖人应向买受人支付已付款项 10%的违约金。买卖双方在房管部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起 45 个工作日内，出卖人应扣除买受人应付的违约金（如有）、已发生的费用后不计息退还买受人已付款项及未发生的费用，并支付违约金，且买受人无需向出卖人支付合同解除前的车位使用费；（2）……如买卖双方均同意 继续履行买卖合同的，（1）如因出卖人原因导致未能及时申请办理初始登记的，则出卖人应从合同约定的办理车位权属

初始登记最后期限届满之日起，每日向买受人支付已付款项

的 0.01%的违约金；（2）…… 关于合同解除的约定为：如买卖合同约定的合同解除条件成就时，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知，自解除通知到达对方时，合同解除。除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按车位交易总价的 10%计算，买受人已支付的车位价款按如下原则处理：（1）如因出卖人违约导致合同被解除的，出卖人应自收到买受人解除合同通知书且双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起 45 个工作日内，在扣除买受人应付的违约金（如有）、已发生的费用后不计息退还买受人已付购房款及未发生的费用 ，并支付违约金。

买受人确认，除上述款项外，出卖人无需承担任何其他赔偿或补偿责任；（2）如因买受人违约导致合同被解除的，出卖人自发出解除合同通知书且双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起 45 个工作日内，将买受人已付购房款及未发生的费用扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给买受人。

另查明，张某向Y公司支付车位款 125000 元，并在武汉市住房保障和房屋管理局办理了合同备案登记手续。目前，案涉车位由张某占有使用。

2019 年 1 月 8 日，武汉市人民政府出台武政规〔2019〕 2 号《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停 车场管理的意见》。规定：开发建设项目按照规划配建的地 下停车位（不含人防停车位），依法取得相应地下空间的地 下建设用地使用权，可以进行销售交易和办理不动产登记；配建地下停车位《商品房买卖合同》已经房屋管理部门备案但尚未取得《商品房初始登记证明》或者《商品房权属证明书》的，或者配建地下停车位未办理预售许可或者现售备案手续的，可参照本意见第二条的规定，由开发建设单位补办配建地下停车场规划、供地手续，办理地下建设用地使用权不动产登记和配建地下停车位的不动产首次登记后，再向业主进行转让，并按照规定办理相关交易监管手续和不动产登记。
该意见自 2019 年 3 月 1 日起施行。

张某认为武汉市上述文件出台并施行后，Y公司关于车位权属办理的相关约定存在的前提条件已成就，但该公司一直未予办理，已构成违约，故诉至法院。

本案审理中，Y公司陈述“曾尝试过一些整改措施，但是行政机关不认可，目前没有办法对车位现状进行整改使之符合规划”。

还查明，在本院审理的刘某与Y公司房屋买卖合同纠纷案中，本院向武汉市自然资源和规划局A分局核实，该局未收到过Y公司针对xx区组团 J 地块项目地下车位办理初始登记的申请，同时亦重申了XXX号《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》中关于办理地下车位不动产登记的有关要求和流程：即只有车位现状与规划备案一致的情况下，才能出具规划条件补充件，才能后续办理土地出让手续以及签订土地出让合同、补缴土地出让 金后在登记部门完成办证流程。

【诉讼请求】

1．判令Y公司向张某支付逾期办证违约金（以 125000 元为基数，每日按万分之一的标准，自 2020 年 2 月 24 日起至Y公司办理完毕案涉车位产权初始登记之日止）；

2．判令Y公司在判决书生效之日起30日内办理完毕xx区组团J地块一期地下室【幢】/单元 1 层 B111 号车位产权初始登记；

3．判令Y公司承担诉讼费用。

【法院观点】

本院认为，张某与Y公司签订的买卖合同及系列附件，合法有效，对双方均产生约束力。案涉买卖合同中对所购车位办理产权登记事项进行了约定，且针对产权登记事项专门签订了相关补充协议，足见对案涉车位办理产权登记并获取车位的所有权系买受人签订买卖合同所需达到的重要合同目的，且系为其自身占有、使用、收益及处分车位所必备之条件。

本案中，虽在买卖合同签订时武汉市未出台相关地下车位办理产权登记的政策规定，但合同约定自武汉市不动产登记部门出台车位办理权属登记新规时，应当在规定的期限内予以办理。故XXX号文件施行后，Y公司应及时按照规定提供相关资料并按照规定的流程办理案涉项目的车位权属登记手续。现Y公司一直未予办理，且未予办理的原因系因其在规划验收后的车位现状与规划审批不一致，不符合办理车位权属登记的条件，故造成案涉车位无法办理权属登记的后果系由Y公司的原因导致，Y公司存在违约行为。

本案中，Y公司作为违约方向法院提出要求解除买卖合同，张某在庭审中亦同意解除合同，本院认定双方对合同的解除达成了一致意见，故对Y公司要求解除买卖合同的反诉请求予以支持。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，包括了恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的法律后果。因本院已确认解除案涉买卖合同，故本院对Y公司主张要求张某返还案涉车位的反诉请求予以支持。同时，Y公司应向张某返还 125000 元购车位款。

对于违约金的认定，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，违约金以违约造成的实际损失为衡量标准。本案中，张某未提交证据证明Y公司违约给其造成的实际损失，其产生的损失系资金占用损失。

本院认为，因Y公司违约导致案涉买卖合同解除，对张某造成了资金占用损失。根据张某提供的车位款发票及签订的买卖合同的时间来看，Y公司占用张某已支付车位款125000 元对其产生的资金占用费损失已超过合同约定的车位价款 10%违约金的金额。但张某已实际使用案涉车位多年，在此期间，因其已购买该车位，故未予也无需支付额外 的车位使用费，买卖合同解除后，Y公司亦未主张对之前的车位使用费予以扣减。故本院综合考虑张某的实际损失，以及Y公司的过错等因素，酌定按该车位交易总价的 10%综合计算违约金为宜，即Y公司应向张思懿支付违约金 12500 元。

【判决结果】

一、解除原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）武汉Y房地产开发有限公司于 2017 年 2 月 18 日签订的《武汉市商品房买卖合同》；

二、原告（反诉被告）张某于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）武汉Y房地产开发有限公司返还xx区组团 J 地块一期地下室【幢】/单元 1 层 B111 号房；

三、被告（反诉原告）武汉Y房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）张某返还购车位款 125000 元；

四、被告（反诉原告）武汉Y房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）张某支付违约金 12500 元。

本诉案件受理费减半收取 106.5 元，由原告（反诉被告）张某负担。

反诉案件受理费减半收取 1400 元，由被告（反诉原告）武汉Y房地产开发有限公司负担。