房屋继承纠纷

律师观点分析

原告龚某向本院提出诉讼请求：依法对坐落于上海市浦东新区系争房屋分割，原、被告各享有四分之一产权份额，第三人享有二分之一的产权份额。

事实和理由：1991年2月5日，原、被告登记结婚，1992年10月18日，原、被告生育长女贾某2即第三人。2012年3月，原、被告购买系争房屋，并于2012年3月14日办理房地产权证，将系争房屋登记于被告、第三人名下。2014年，原告提起离婚诉讼，2015年5月13日，浦东法院作出（2014）浦民一（民）初字第29870号民事判决书，准许原、被告离婚，但对系争房屋未做处理。现为维护合法权益诉至法院，望判如所请。

被告贾某1辩称，1、系争房屋系原、被告婚姻关系存续期间购买，第三人并未出资，且被告已出资给第三人在苏州购买了房屋、海南购买了商铺，故系争房屋虽登记于被告、第三人名下，第三人的份额应不超过三分之一，被告的份额应超过三分之一；2、原、被告离婚时，原告分得了系争房屋同小区内的两套住房，被告仅分得了一套商铺，被告此后组建了新家庭并育有二子，两个小孩藉此房屋方能读书，被告一家也一直居住于系争房屋，被告无上海市购房资格，无法再在本市他处购房，故希望系争房屋判归被告所有，由被告支付原告、第三人折价补偿款。

第三人贾某2述称，同意原告的分割意见。1、系争房屋中第三人有一半的份额，且系争房屋的贷款绝大部分由第三人清偿，现已清偿完毕；2、被告曾承诺系争房屋归第三人所有；3、第三人系外地户籍，无上海市购房资格，如不能获得系争房屋，则将在上海无法购房，被告新组建了家庭，具有上海市购房资格，故相对而言，第三人更需要获得系争房屋；4、涉案房屋和原告居住的房屋位于同一小区，距离较近，且原、被告已发生多次冲突，如系争房屋判归被告，存在不和谐和邻里纠纷的极大隐患，系争房屋归属第三人也便于第三人照顾原告。综上，希望系争房屋判归第三人，由第三人支付原、被告折价款。

经审理查明，原、被告于1991年2月5日登记结婚，1992年10月18日，原、被告生育长女贾某2即第三人，1999年4月6日生育次女贾锦红。2012年初，原、被告出资购买系争房屋，2012年3月14日系争房屋被核准登记至被告、第三人名下，但共有状况未予注明，第三人未曾就购买系争房屋出资。2014年8月，原告向本院提起离婚诉讼，2015年5月13日，本院作出（2014）浦民一（民）初字第29870号民事判决书，准许原、被告离婚，对夫妻共同财产进行了分割，因系争房屋涉及第三人，故该案中未做处理。

另查明，系争房屋上的贷款现已清偿完毕，原、被告确认2015年7月至2019年8月间系争房屋的每月贷款由第三人归还。2021年7月28日，原告出具房产赠与声明，自愿将其在系争房屋中的四分之一产权份额无条件赠与第三人。

审理中，原告、被告、第三人对系争房屋的单价为每平方米22,000元（人民币，下同）达成一致意见。被告提交：1、物业公司证明、房屋现状照片、《建筑装饰设计、施工承包协议书》、装饰工程报价表，证明2021年1月9日系争房屋漏水，被告之后重新进行了装修；2、水电费、物业费缴费单据、学籍证明，证明系争房屋由被告新成立的家庭居住使用，被告的儿子也在系争房屋对应的学区学校里读书；3、房屋租赁合同、工商登记信息、照片，证明被告名下的商铺出租给案外人开办幼儿园，被告无其他房屋及住所；4、询问笔录、照片、接报回执单，证明2021年7月、8月，原告纠集多人多次进入系争房屋打砸、损毁财物。原告、第三人对证据1中的证明、照片无异议，对协议书、报价表不认可，表示漏水发生后只是维修了下，并未重新装修；对证据2真实性无异议，但表示多个月份的水电费仅为10元左右，如果正常生活在系争房屋内不会只有这么少的费用，小孩上学与系争房屋的分割及所有权归属无关；对证据3中的工商登记信息无异议，其余不予认可，表示如果租赁合同属实，也系被告自行处分财产行为，且每年租金100多万元，被告可以利用这些租金去租住其他更好的房屋；对证据4真实性无异议，但不认可证明内容。

第三人提交劳动合同、基本养老保险缴费情况表，证明第三人非在编公职人员，也非人才引进人员，未组建家庭，作为非上海户籍人员，不具备购房资格。原告对前述证据没有异议，被告对第三人证据无异议，表示第三人的社保缴纳期限已经满86个月，已经可以在上海购房。

上述事实，由原、被告的陈述，（2014）沪0115民初29870号民事判决书、生效证明书、谈话笔录、系争房屋的产权信息、银行交易明细、抵押注销登记证明、收据、鉴定意见书、证明等经庭审质证的证据证实。

本院认为，根据规定，共有人对共有的不动产或动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，系争房屋购置于原、被告婚姻关系存续期间，并登记于被告及原被告的女儿即第三人名下，但未约定共有状况，故应推定为被告、第三人共同共有系争房屋，且其中归属被告的产权份额应属于夫妻共同财产。现原、被告已经离婚，第三人也已成年，属于共有基础丧失或者有重大理由需要分割共有物的情形，系争房屋可予分割。就分割方式，结合当事人意见，归属一人，由其折价补偿其他人的份额系均同意的方案，本院予以准许。就系争房屋的具体分割比例和归属，在被告、第三人未能达成协议的情况下。应参照等分原则并适当考虑各方对共有财产的贡献、适当照顾共有人的生产生活实际需要进行处理，根据系争房屋的共有情况、三方确认的单价、购买时出资情况、还贷情况、原告有关其份额无偿赠与第三人的意见，本院确认系争房屋归属第三人所有更为合适、合理，并酌情确认由第三人支付被告房屋份额折价款537,716.67元，被告应配合第三人办理系争房屋的产权变更手续，产权变更可能产生的相关税收、费用由第三人负担。

据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2007年《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零三条的规定，判决如下：

一、坐落于上海市浦东新区泥房屋归第三人贾某2所有；

二、第三人贾某2于本判决生效之日起三十日内支付被告贾某1房屋产权份额的折价款537,716.67元；

三、被告贾某1在收到房屋产权份额折价款537,716.67元后的十五日内配合第三人贾某2办理房屋的产权变更登记手续，由第三人贾某2负担产权变更登记的税收和费用。