律师观点分析

上诉人（原审原告）：王XX。
被上诉人（原审被告）：鞍山XX公司，住所地鞍山市铁东区真理XX。
法定代表人：张XX，董事长。
委托诉讼代理人：于XX，辽宁XX律师。
上诉人王XX因与被上诉人鞍山XX公司（以下简称红星XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2018）辽0302民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王XX上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令被上诉人支付两年物业费5330元；3.判令被上诉人支付因其未于2017年12月31日前缴纳物业费所产生的违约金960元；4.上诉费由被上诉人承担。理由：一、判决书中所述减免物业费优惠的途径我并不知情，我并不知道赠送物业费有什么附加条件；二、销售顾问的承诺是被上诉人授权的；三、老带新确认函中新业主张XX与我并不认识，将赠送物业费填到老带新确认函中是被上诉人的一贯做法，符合其内部程序；四、2018年5月8日开庭结束后我与销售顾问宋XX电话，其在电话中承认了是他的领导解乔告诉他赠送我两年物业费的，有电话录音为证。
红星XX公司答辩称，服从原审判决。
王XX向一审法院起诉请求：一、判令被告为原告支付两年物业费5330元；二、判令被告支付因其未于2017年12月31日前缴纳物业费所产生的滞纳金；三、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2016年4月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告以494,344元的价格购买被告位于鞍山市铁东区建国大道XX，产籍号为160XXXX1175的房屋。之后，原告在销售人员指引下，签署《老带新客户成交确认表》，原告作为老用户签字，新用户项下为“张XX”，原告借此向被告申请免物业费二年的优惠政策。
另查，原告当庭认可并不认识“老带新”的对象张XX,张XX并非由原告介绍购买房产。原告以“老带新”名义申请免二年物业费用并未得到被告最终批准。
一审法院认为，本案的争议焦点：被告应否支付原告两年物业费及滞纳金。
任何交易行为均应在法律、法规规范的框架内进行，一切交易行为必须遵守法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告称购房时，在销售人员承诺免除其二年物业费用，并在该销售人员的指引下，以“老带新”优惠活动的名义签署确认单以及免二年物业费的申请，据此可以得知原告对于取得减免物业费优惠的途径是知情的，即享有免除两年物业费用的前提是作为老客户为被告成功介绍一名购房的“新用户”，只有达到这个前提才能享有该优惠。相关销售人员在销售过程中的正常销售行为可以代表公司，但是超出其销售范畴的行为并不能代表公司，销售人员向原告介绍的“老带新”优惠政策事实存在，但是原告未介绍新用户，也不认识“张XX”，且在原告对于“老带新”优惠政策知情，以及其并未介绍新客户，即原告对自身并不符合“老带新”优惠政策的主体身份也知情的前提下，销售人员提供虚假信息为原告申请减免物业费优惠政策的行为并不能代表公司。原告在明知自己并不具有享受上述优惠政策条件，还继续配合销售人员申请免除物业费，其本身也不成立主观善意，不符合法律上善意相对人的定义，故原告以“老带新”优惠政策名义向被告主张相关物业费，不具有事实及法律依据。原告主张被告承诺无条件免除物业费，应对其主张提供相应证据提供足够证据证明，原告未能提供足够证据应据此承担举证不能的不利法律责任。故对于原告诉求，不具有事实及法律依据，依法不予支持。判决：驳回王XX的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王XX负担。
二审中，上诉人提交的与宋X的电话录音，因宋X本人未到庭，无法核实真实性，本院不予采信；上诉人提交的微信聊天记录两份，因两位聊天相对人未到庭，无法核实真实性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人主张其对“老带新”优惠政策并不知情的问题。经查，《老带新客户成交确认表》中有上诉人签字，上诉人签字时应当看到并理解表格上方“老带新”字样的含义，上诉人主张其不了解“老带新”的内容不符合常理，本院不予支持。上诉人自述不认识该表中记载的新业主张XX，亦未带新客户购买房屋，故不符合被上诉人老带新政策享受的减免物业费条件。上诉人未提交书面证据证明被上诉人承诺无条件为其减免两年物业费，应自行承担举证不能的诉讼后果，本院对上诉人该项主张不予支持。如果被上诉人的销售人员承诺无条件为上诉人减免两年物业费，则依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”中第二项的规定，损害了被上诉人的利益，该承诺亦应归于无效，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综上所述，上诉人王XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王XX负担。
本判决为终审判决。